공공임대주택 정책의 현주소와 과제

발제 1. 이명박정부 공공임대주택 정책 평가 및 공공임대주택 확대를 위한 차기 정부의 과제

공공임대주택 정책의 현주소와 과제

❑ 일시 ❙ 2012. 11. 12.(월), 14:00

❑ 장소 ❙ 국회 의정관 105호

주최 : 국회의원 이미경, 민변 민생경제위원회, 참여연대,
(사)주거연합, 나눔과미래, 전국주거복지협의회

자료순서

진행순서

인사말

발제

1. 이명박정부 공공임대주택 정책 평가 및 공공임대주택 확대를 위한 차기 정부의 과제
/ 김남주 민변 변호사	3

2. 공공임대주택 관리･운영실태와 개선 방향 / 이주원 나눔과미래 국장	19

토론

1. 상담현장에서 본 주거복지정책의 문제 / 최병우 전국복지센터협의회 운영위위원장	35

2. 보금자리주택 정책평가와 공공임대주택 확대 방안/ 안진걸 참여연대 민생희망팀장	38

3. 공공임대주택 건설 및 관리운영정책 개선방향 / 박은철 서울연구원 박사	51

4. 국토부 공공주택개발과장

5. 토지주택공사 임대공급운영처장

별첨

1. 주거복지기본법안(제정법)	57

2. 보금자리주택건설등에관한특별볍 개정안	68

3. 도시및주거환경정비 개정안	75

진행순서

사회 : 유영우 전국주거복지협의회 사무처장

1. 인사말

2. <현장의 소리>

- 임대주택 입주자/미입주자 각 1인

3. 발제

- 이명박정부 공공임대주택 정책 평가 및 공공임대주택 확대를 위한 차기 정부의 과제
/ 김남주 민변 변호사

- 공공임대주택 관리･운영실태와 개선 방향 / 이주원 나눔과미래 국장

4. 토론

- 상담현장에서 본 주거복지정책의 문제 / 최병우 전국복지센터협의회 운영위위원장

- 보금자리주택 정책평가와 공공임대주택 확대 방안 / 안진걸 참여연대 민생희망팀장

- 공공임대주택 건설 및 관리운영정책 개선방향 / 박은철 서울연구원 박사

- 국토부 공공주택개발과장

- 토지주택공사 임대공급운영처장

인사말

바쁜 중에도 함께 해 주신 주거정책 분야 전문가 여러분, 삶의 현장에서 서민의 주거문제 해결을 위해 애쓰시는 활동가 여러분 모두 감사합니다.

그리고 함께 해 주신 모든 분들께 깊이 감사드립니다.

오늘 토론회는 사회 전 분야에 걸쳐 엄청난 정책 변화를 예고하는 제18대 대통령 선거를 앞두고 진행된다는 점에서 더욱 뜻 깊은 것 같습니다.

통계상으로는 우리나라의 주택보급율이 100%를 넘고, 2004년부터 법정 최저주거기준도 설정되어 있습니다. 특히 이명박 정부에서는 그린벨트까지 해제해가면서 서민주거안정을 목표로 내세워 “보금자리주택정책”을 시행했습니다.

그러나 국가적 숙제가 되어버린 하우스푸어 문제, 집값과 반대로 뛰는 전･월세가격 급등 등 서민들이 체감하는 거주환경은 전혀 개선되지 않고 있습니다.

‘최저주거기준’미달 가구가 184만(10.6%), 고시원 거주가구 15만, 지하셋방･옥탑방 거주 가구가 6%로 추정되고 있습니다. 장기공공임대주택 비율은 4.6%로 OECD 평균(11.5%)의 절반에도 못미칩니다. 다행히 임대주택에 입주해도 과도한 임대료 상승 등으로 여전히 어렵기는 마찬가지입니다.

보편적 복지가 사회적 화두가 된 지 오래지만, 삶의 필수재인 주거 복지에 대한 정책적 관심은 매우 부족한 것이 현실입니다.

선거 때마다 임대주택을 늘리겠다 등 서민주거안정 공약이 나오지만, 법률적 뒷받침 없이는 불가능한 일입니다.

소유중심, 분양중심 주택정책을 바꾸어야 합니다.

국가와 지방자치단체는 서민과 주거약자의 ‘최저주거기준 상향’, ‘장기적으로 안전한 주거정책’에 집중해야 합니다.

전면철거, 아파트 분양식의 공급정책만으로는 급변하는 경제와 수요자들의 욕구를 충족시킬 수 없습니다.

1인가구의 증가(24%), 인구의 고령화, 임대주택 선호경향 등 주택소비 패턴의 변화를 고려해야 합니다.

장기적으로 안전하고, 능력에 맞게 집을 구할 수 있는 권리는 국민의 기본권입니다.

저는 이런 주거정책 패러다임의 변화를 수용하고, 서민의 주거안정에 도움이 되도록 하기 위해 19대 국회가 개원되자 오늘 함께 하고 계시는 전문가, 현장의 11개 단체와 공동 토론을 거쳐 지난 11월 2일에 “주거복지 3법”을 발의했습니다. 이제는 주거복지 원칙을 분명히 하고 국가와 지자체는 체계적인 주거복지종합계획을 수립, 주거복지전달체계를 구축해야 합니다. 장기공공임대주택 보급률을 최소한 선진국 평균 수준으로 확대해야합니다. 원주민들의 알권리와 주거약자의 권리가 보장되는 개발이 절실합니다.

오늘 토론회가 국회에 발의된 “주거복지 3법”의 조속한 심의와 장기공공임대 확대 등 실질적인 서민주거 정책 발전에 기여하기를 희망합니다.

감사합니다.

2012. 11. 12.

국회의원 이 미 경

발제 1

이명박정부 공공임대주택 정책
평가 및 공공임대주택 확대를 위한
차기 정부의 과제

김남주 민변 변호사

공공임대주택 정책의 현주소와 과제

이명박정부 공공임대주택 정책 평가 및 공공임대주택 확대를 위한 차기 정부의 과제

김남주 민변 변호사

1. 서론

○ 중산층이 붕괴하고 양극화가 심화된 상태에, 세계 금융위기로 촉발된 글로벌 부동산 침체까지 겹쳐 우리 사회의 다수 구성원들이 주거 불안에서 벗어나지 못하고 있는데,

○ ‘보금자리주택’으로 대표되는 이명박 정부의 공공임대주택 정책은 정부 관계자만 자찬할 뿐 좌우를 양쪽에서 모두 실랄한 비판받고 있음.

○ 향후 부동산 정책의 큰 줄기가 형성될 대선 시기에 바른 정책을 입안하기 위해 이명박 정부의 공공임대주택 정책을 정확하게 평가하고 그 대안을 논의할 필요성이 대두됨

○ 아래에서는 논의 활성화를 위해 부족하나마 이명박 정부의 정책 평가와 대안 제시를 하려함.

2. 이명박 정부 공공임대주택 정책 평가

가. 이명박 정부의 정책 목표

○ 이명박 정부는 국민임대주택의 임대료도 부담하기 어려운 최저소득층을 위한 영구임대주택을 추가 건설하고, 여려 유형의 임대주택을 총괄하는 이름으로 보금자리주택이라는 정책 명칭을 사용함으로서 기존 정부의 공공임대주택 정책과 차별화를 꾀함

○ 2018년까지 보금자리주택 150만호를 공공(LH, 지방공사 등)에서 직접 건설하여 공급하기로 함. 150만호는 무주택 저소득가구(292만 가구)의 50%에 대한 지원을 목표로 책정

○ 보금자리주택의 물량은 지역별로 수요가 많은 수도권에 100만호(66%), 지방에 50만호(34%)를 공급하고, 유형별로는 분양주택 70만호(47%), 임대주택 80만호(53%)를 공급하기로 하고,

보금자리주택 공급계획

자료 : 보금자리주택 홈페이지 (https://portal.newplus.go.kr/)

○ 2012년까지 수도권 개발제한구역(그린벨트 GB)에서 보금자리주택 총 32만호를 조기 공급하기로 함(’09.8.27 보금자리주택 공급확대 발표)

나. 이명박 정부의 공공임대주택 정책에 대한 평가

(1) 이명박 정부의 자체 평가 및 이에 대한 재평가

○ 이명박 정부의 보금자리정책에 대한 자체 평가는 세간의 평가와 달리 매우 긍정적이다.

보금자리주택 추진성과

∙ 보금자리주택은 수도권 집값 안정과 무주택 서민의 내 집 마련 희망을 되살리는데 기여하였으며, 공공부문의 주택공급으로 민간의 위축된 공급능력을 보완하여 장래 발생할 수 있는 주택수급 불균형이나 집값 급등 가능성을 예방

∙ 또한, 보금자리주택은 다양한 임대주택(영구, 국민, 10년, 분납, 장기전세 등)과 중소형 분양주택을 골고루 공급함으로써, 임대주택 일변도의 종전 국민임대주택사업에서 발생하였던 지자체와 지역주민의 반대(복지수요 증가, 슬럼화 등 우려)를 완화하고, 계층간 통합(Social Mix),   입주민 만족도 증가와 함께 지역사회의 조화로운 발전에도 기여

∙ 강남지구 입주를 시작으로 보금자리주택 공급효과가 본격화될 경우, 임대주택 재고 확대, 맞춤형 주택 공급 등을 통해 서민 부담능력에 맞는 다양한 주거옵션이 제공되어 전월세 시장의 안정화에도 기여할 것으로 기대

출처 : 보금자리주택 홈페이지 (https://portal.newplus.go.kr/)

○ 하지만 보금자리 주택은 이제 막 입주를 시작해 입주를 전제로 한 평가를 하기에는 시기 상조

- 보금자리주택 사업을 통한 이명박 정부의 임대주택 공급 실적은 입주를 기준으로 할 때 입주량이 극미량이고, 입주 기간이 2개월도 못 돼 아직 계층간 통합, 입주민 만족도 증가, 지역사회의 조화 여부를 판단하기에 일러

강남 보금자리지구 올해 9. 14. 첫 입주 시

혼합단지 내에 분양세대와 임차세대간 갈등이 표면화되고 있는 점을 볼 때, 계층간 통합을 위해 하드웨어만 혼합단지로 공급하는 것으로 부족하고, 실질적으로 계층간 통합할 수 있도록 소프트웨어인 공동체 형성 프로그램들이 더해져야 할 것임.

- 전월세 시장의 안정화에 기여할 것으로 기대된다고 자찬하고 있지만, 주택가격은 안정되었으나 전월세 가격이 폭등하는 시기에 분양을 위주한 공급으로 인해 주택가격을 하방으로 불안하게 하고, 과소 공급되는 임대주택으로 인해 전월세 대란을 안정화 시키기에 부족함

보금자리사업 중 분양물량으로 인해 주택 가격이 하락했다는 평가가 중론이나, 2009년~2011년 11월까지 분양 사업승인량이 전체 15.7만호(연간 평균 5.3만호)에 불과해 주택 가격 하락에 영향은 크지 않다고 보이고, 로또로 불릴 정도로 시세차익이 커 과다한 대기수요를 가져왔다는 평가도 시범사업인 강남 보금자리지구 이외의 지역에서는 시세차익이 크지 않은 사정을 고려하면 과도한 분석의 논리성 취약함.

(2) 보금자리 주택 정책에 대한 대선후보별 평가

(가) 박근혜 후보

○ 확실한 언급 없음

(나) 문재인 후보

민변의 문재인 후보에 대한 대선정책질의서 답변 내용 정리

○ 공공임대주택의 공급 너무 위축되었고,

○ 최초 분양자에게 과도한 개발이익 안겨주고 민간주택시장에도 혼란 야기시켰으며,

○ 그동안 공공임대주택 건설을 위한 재원 중 재정 부담 비용 제때 지불하지 않아 LH부채 누적시켰음

(다) 안철수 후보

민변의 안철 후보에 대한 대선정책질의서 답변 내용 정리

○ 보금자리주택 공급 정책은 공공임대주택 공급 목표를 반토막 냄으로써(연간 10만호→5만호) 주거복지를 후퇴시킴

○ 주변 시세 보다 싼 값으로 공급되는 보금자리 분양주택조차 매입 수요를 대기 수요로 돌려 놓아 전세대란이 일어나는 데 일조

○ 2010년 이후의 전세대란은 이명박 정부의 공공임대주택 공급 축소와 급진적인 도시재상 정책이 야기한 결과

(3) 우리의 평가

(가) 목표설정에 대한 평가

○ 공공임대주택 80만호를 공급하고, 특히 2012년까지 수도권에 32만호를 공급하겠다는 총론은 공공임대주택이 시급히 공급되어야 한다는 점을 인식하고 적극적인 공급 계획을 수립하였다는 측면에서 긍정적이나, 세부적으로 살펴보면,

○ 보금자리주택사업은 분양 비중이 높고

- 보금자리주택 중 공공에 의한 분양 물량은 공급계획상 70만호인데, 여기에 분양전환되는 5년, 10년 임대주택 20만호를 포함하면 90만호로서 보금자리주택의 60%에 이르고, 이에 더해 민간사업자에 의한 분양 물량 50만호까지 더하면 140만호로서 보금자리지구내 공급 주택량의  70%에 달함.

○ 반면에 임대주택 공급량 낮으며,

- 보금자리주택 중 분양전환되는 5년, 10년 임대주택을 제외하면 장기공공임대주택은 공급계획상 60만호(장기전세, 국민임대, 영구임대)로서 보금자리주택의 40%(보금자리지구 전체주택 200만호를 기준으로 30%)에 불과

- 보금자리주택 중 후분양형 임대주택은 계획상 전체 임대주택 중 ¼에 달해 그 비율이 적지 않고, 조기 매각되어 임대주택 비축 물량이 감소되는 문제점 있음.

2008년~2011년 사이 5년 임대 아파트 재고량은 약 32만호가 감소한 것을 보면 비축물량으로서의 기능이 없음을 알 수 있음.

○ 공공에 귀속되어야 할 그린벨트 해제로 인한 개발이익이 민간사업자가 취득하는 문제점 있어

- 보금자리지구에서 민간사업자가 50만호 주택을 공급하도록 하고,

- 이에 더해 민간사업자에게, LH 등이 50% 이상 출자한 별도 법인에 출자하거나 LH 등과 공동으로 보금자리주택건설을 할 수 있도록 허용(보금자리특별법 제4조 5호, 6호, 2012. 8. 1. 시행)

(나) 공급실적에 대한 평가

○ 공공임대주택의 실제 공급량이 당초 계획보다도 줄어

- 사업 승인된 보금자리주택에서도 장기공공임대주택의 비율은 36%에 불과해

보금자리주택 사업승인 현황(’09~’11.11)

	장기공공임대	공공 후분양	공공 분양	계	장기공공 임대비율
		국민 임대	영구 임대	장기 전세	계	10년 임대	분납 임대	공공 분양	계	장기공공 임대비율
서울	38,998	15,856	753	7,576	24,185	1,376	797	12,640	38,998	62%
경기도	177,699	37,295	10,264	2,019	49,578	23,963	9,630	94,528	177,699	28%
인천	28,854	10,067	1,188	24	11,279	3,615	2,458	11,502	28,854	39%
수도권	245,551	63,218	12,205	9,619	85,042	28,954	12,885	118,670	245,551	35%
지방	88,208	31,777	2,413	28	34,218	13,130	1,685	39,175	88,208	39%
전체	333,759	94,995	14,618	9,647	119,260	42,084	14,570	157,845	333,759	36%

* 출처 : 참여연대 보금자리주택 사업의 문제점과 제도 개선 방안

- 착공된 보금자리주택에서 장기공공임대주택의 비율은 20% 내외에 불과

[전국 보금자리주택 착공현황(’09~’11)]

	계	국민임대	영구임대	공공임대	공공분양
가구수	53,464	6,215	2,240	8,487	36,522
비율	100%	11.6%	4.2%	15.9%	68.3%

* 매입주택은 제외

자료 : 국토해양부/ 국회예산정책처 자료 재구성

[수도권 보금자리주택지구 착공현황(’09~’12.3)]

	계	국민임대	영구임대	공공임대	공공분양
가구수	53,464	6,215	2,240	8,487	36,522
비율	100%	11.6%	4.2%	15.9%	68.3%

* 보금자리주택지구 중 민간분양주택은 제외

자료 : 국토해양부 제출자료(정보공개 청구)

** 보금자리주택에서 정부가 분류하고 있는 공공임대 (10년임대, 10년분납, 장기전세)중 장기공공임대 성격을 갖는 장기전세주택의 비중이 수도권의 경우 19%, 전국의 경우 15%라는 점을 바탕으로 착공된 보금자리주택 중 장기공공임대(국민임대 + 영구임대 + 장기전세 추계물량)의 비율은 수도권의 경우 21.5%, 전국의 경우 17.4%에 불과

○ 전 정부에 비해 임대주택 공급량 감소

- 세계 금융위기로 인한 부동산 경기 위축을 감안하더라도 이명박 정부의 공공임대주택 착공량 현저히 줄어

- 2011년까지 지난 10년간 사업계획 승인을 기준으로 한 임대주택 건설실적을 살펴보면 전 정부 시기 매년 약 10.9만호를 건설했지만, 이명박 정부 시기 매년 8만호를 건설해  전 정부 대비 실적률이 80% 이고,

[공공임대주택 건설현황]

* 건설실적 : 사업계획승인 기준(단, 다가구/부도임대주택/미분양매입 포함)

- 특히 착공 기준으로 비교해 보면, LH는 노무현 정부 당시 매년 평균 약 5만가구의 임대주택을 착공했으나 이명박 정부 들어와 매년 3.2만 가구 착공해  전 정부 대비 64%에 불과함

[공공임대주택 착공 현황]

* 조선 비즈의 2012. 1. 2. ‘[MB주택정책 해부] 임대주택 줄고 주거비용 늘어’라는 기사에서 발췌

- 현정부 들어 임대주택재고량 꾸준히 늘어 났다는 반론이 있을 수 있으나,  전정부의 성과가 현재 나타나고 있는 것으로 볼 수 있음

[임대주택 재고현황]

출처 : 국토해양부

* 사용승인 또는 준공검사 후 임대중에 있는 주택 물량 기

∙ 재고량은 준공을 기준으로 하기 때문에 사업 승인부터 준공사이 5~6년의 간격이 불가피해 아직 현정부의 임대주택정책의 성과가 재고량에 반영되기 어려움

∙ 아래에서 보는 바와 같이 현 정부 들어 임대주택 사업 승인량이 줄어 향후 임대주택 재고량도 감소가 불가피함.

○ 임대주택 공급의 질적인 측면 낮아

- 후분양형 임대주택은 주택 재고로서 단기적 기능만 할 뿐이라서 이 비중으로 임대주택 사업의 질적 평가를 할 수 있음.

- 이명박 정부에서 사업승인을 기준으로 임대주택 건설실적을 보면, 2008년부터 2011년까지 총 15.1만호 중, 장기임대주택(영구, 국민, 장기전세, 전세임대)은 39%로서 5.9만호만호에 불과하고, 후분양형 임대주택은 61%인  9.2만호에 달함

[이명박 정부 하 임대주택 건설현황]

(단위 : 만호)

구 분	계	장기임대주택							5년 임대 등*
		소계	영구	50년	국민 임대	장기 전세	10년 임대	전세 임대
’08	18.7	10.9	‐	‐	8.5	‐	1.5	0.9	7.8
’09	13	8.9	0.4	‐	4.8	0.2	2.1	1.4	4.1
’10	13.8	9.3	1	‐	3.5	0.9	2.5	1.4	4.5
’11	15.1	8.1	0.6	‐	3.6	0.4	2.2	1.3	7

* 5년 임대 + 분납임대 + 민간건설 매입임대 등

** 본 자료는 국토해양부 국토해양누리 통계자료를 집계한 것

- 이명박 정부의 임대주택 공급 사업은 질적으로 평가해 봐도 좋다고 할 수 없음.

3. 공공임대주택 확대를 위한 다음 정부의 과제

가. 정책 제언

(1) 보금자리주택 대비 임대주택비중 상향

○ 총 임대주택 재고는 ’11년말 기준 1,459,513호로 총 주택대비 재고율은 8.1%

○ 하지만, 입주 5년 후 분양전환되는 5년 임대를 제외한 2011년 장기공공임대 주택 재고는 890,057호로 총주택대비 재고율은 5.0% 에 불과해 임대시장의 안정화 기능을 하기에는 턱없이 부족

○ 스웨덴, 덴마크, 프랑스, 영국 등 유럽 각국의 공공임대주택의 비율은 약 20% 내외에 이르고 있음

[주요 선진국들의 공공임대주택 비중(’99~’00년 기준, %)]

구분	영국	네덜란드	독일	프랑스
(%)	19.2	35	6	17

* 출처 : e‐나라지표

[주요국 공공임대주택 비중]

* 출처 : 공공임대주택이 좋은 줄은 알겠는데 얼마나 어떻게 늘릴 것인가,
김수현(한국도시연구소))

□ 제안

○ 장기적으로 서구 선진국과 비슷한 수준, 즉 총주택대비 임대주택 재고율 약 15% 이상을 달성할 필요가 있으나, 소요량 및 재정 상황등을 종합적으로 고려해 차기 정부는 그 공급 목표를 설정해야 할 것임

○ 임대주택 공급량 확대를 위한 가장 현실적이고 긴요한 방안은 계층간 통합을 위한 소량의 분양 물량을 제외한 나머지 전부를 임대주택으로 공급 할 수 있도록 보금자리특별법 개정이 필요함.

○ 문재인, 안철수 두 후보 모두 차기 정부내 매년 12만호씩 공급하여 10% 재고율을 달성하겠다고 제시하였는데, 적절한 목표량이라 할 것이나, 안철수 후보는 재정계획과 세부 공급계획의 제시가 아직 없고, 문재인 후보는 세부 계획을 제시하였으나 아직 구체성이 떨어져 더 가다듬을 필요가 있음.

○ 박근혜 후보는 철도부지상 건설한 임대주택 20만호를 공급하겠다는 공약만으로 부족하므로 추가 임대주택 공급 확대 방안에 대한 공약 제시 필요

(2) 임대주택 공급 공약의 규범화

○ 과거 임대주택 공급사업은 선후 정권간 연계 없이 단절되었고,

○ 주택난 심각 시기에 민심 달래기용으로 과도하게 부풀려 계획을 발표한 다음 용두사미로 끝나

[과거 정부의 임대주택 공급 정책 변]

∙ 노태우 정부
노태우 정부 시절인 1989년부터 영구임대주택 사업이 시작되었으나 1993년 19만호 착공을 끝으로 종료되었다.

∙ 김영상 정부
김영삼 정부 시기에는 재개발임대주택 사업만 계속되게 되었고, 생활보호대상자보다 상위 계층을 대상으로 ‘50년 임대주택’ 사업이 도입되었으나 그 물량은 1997년까지 10만여호에 그치게 되었다.

∙ 김대중 정부
김대중 정부가 영세민 위주 사업을 확대한다는 의미에서 ‘국민임대주택’을 건설하기로 하고 1998. 10. 국민임대주택 5만호 건설계획을 확정한 후 2002년 5월에 이르러 국민임대주택 100만호 건설계획을 발표하였다.

∙ 노무현 정부
노무현 정부에 들어서면서 국민임대주택특별법을 제정하는 한편(2003년), 기존 다세대·다가구 주택을 매입해서 낮은 임대료로 운영하는 ‘매입임대주택’ 기존 주택을 전세로 임대한 다음 역시 낮은 임대료로 재임대하는 ‘전세임대주택’등 다양한 방식의 공공임대주택을 공급하였다.

∙ 이명박 정부
그러나 2008년부터 이명박 정부는 임대물량을 줄이고 중소형 분양을 늘리는 정책을 실시하였고, 서울시는 2007년부터 장기전세주택인 시프트 주택을 공급하기 시작했다. 2008년 이명박 정부에 들어와서 보금자리주택으로 브랜드를 바꾸어 임대주택보다는 분양주택에 초점을 맞추어 사업을 추진하고, 재건축 활성화를 위하여 재건축에서 일정비율의 공공임대주택을 공급하도록 한 도시및주거환경정비법 조항을 폐지하기도 하였다.

○ 그 원인은 정권 획득을 위해 무리한 공약을 남발한 측면도 있지만, 임대주택 공급 계획에 대한 규범화 정도가 약해 정권교체로 인한 국정철학의 변경, 재정적 여건 변화에 의해 쉽게 정책이 변경되었고, 임대주택 공급 공약과 정책 대한 검증을 통한 통제가 미약했다는 측면이 있음.

주택법상 2003. 5. 29. 임대주택 건설 및 공급 항목이 포함된 주택종합계획 수립 조항이 신설됨.

□ 제안

○ 임대주택 공급 정책의 규범화 강화를 위해 현행 주택법상 주택종합계획에 포함된 임대주택 건설 및 공급 계획을 별도로 분리해, 이를 중심으로 한 주거복지종합계획, 주거복지기본계획을 수립할 필요가 있음.

○ 이에 더해 공급에 필요한 재원을 조달하고, 공공임대주택 공급에 대한 재정 투입을 강제하는 효과도 있는 국민연금 등 재원을 투입해 민자 방식으로 공공임대주택을 공급하는 방안도 적극적으로 검토될 필요가 있음.

노무현 정부 말인 2007년도 국민연금 등 재정을 투입해 임대주택을 건설하는 방안이 발표되었으나 이명박 정부가 들어서 실행되지 못함.

○ 장기적으로 임대주택 공급 공약 또는 정책에 대한 검증을 통한 통제 방안도 마련할 필요 있음.

(3) 보금자리지구 내 민간사업자 공급분 폐지

○ 민간사업자가 보금자리사업을 공동 시행할 수 있는 바, 민간의 자원을 활용해 임대주택을 공급한다는 측면에서 긍정적일 수 있으나, 공적 개발이익이 사유화 되는 문제점이 있고,

○ 보금자리지구내 주택 공급 목표량 총 200만호 중 민간사업자가 50만호를 공급하도록 되어 있고, 그 50만호가 전량 분양주택인 점도 문제임

□ 제안

○ 현행 보금자리주택특별법상 민간사업자에 대한 보금자리지구 택지 분양 규정과 민간사업자가 공동시행할 수 있는 규정을 삭제해 공공임대주택의 공급을 확대하기 위해 보금자리지구내 주택 공급을 전부 공공이 담당하도록 개선할 필요 있음.

(4) 후분양형 임대주택 공급 폐지

○ 단기 임대주택으로 사용 후 분양전환되는 5년임대, 10년임대 주택과 분양대금을 분납하는 형태인 분납임대주택은 실질적으로 임대주택 재고로서 기능이 미약함.

- 이명박 정부 들어 장기임대주택의 재고량은 44.4만호 늘었는데도 불구하고, 전체 임대주택 재고량이 12.5만호만 증가했는데, 그 원인은 5년 임대주택의 재고량이 31.9만호 감소한 탓임

[이명박 정부와 노무현 정부의 임대주택 증가량 비교]

(단위 : 만호)

이명박 정부			노무현 정부
해당년도	장기임대주택	5년 임대 등	해당년도	장기임대주택	5넌 임대 등
2008	13.4	‐12.7	2004	2.6	7.8
2009	11.1	‐14.2	2005	2.9	6.4
2010	11.5	‐2.7	2006	3.8	4.9
2011	8.4	‐2.3	2007	4.9	‐4.4
합계	44.4	‐31.9	합계	14.2	14.7
총합계	12.5		총합계	28.9

- 따라서 임대주택의 신규 확보도 중요하지만, 기존 임대주택의 멸실을 줄일 필요성이 매우 높다할 것임

□ 제안

○ 후분양형 임대주택을 폐지하고, 그 물량을 모두 장기공공임대주택으로 공급해야 할 것임.

(5) 도심 소규모 임대주택 공급 등의 다양한 방식에 의한 공급 확대

○ 현재 보금자리사업은 그린벨트를 풀어 대규모 주택 단지를 건설하는 계획이나, 미래 세대를 위해 보전해야 할 그린벨트를 과도하게 해제해 도심의 무한 확장이라는 부작용이 있고, 도심 외곽지역에 건설할 수 밖에 없어 정주분리 문제점 있음.

○ 현재 가용 부지 소진되어 그린벨트내 추가 사업 부지 확보도 곤란한 실정

□ 제안

○ 따라서 대규모 주택단지 개발을 통한 임대주택 공급의 패러다임의 전환이 필요함.

○ 그 대안으로 대선후보들이 철도부지에 복합주거타운을 조성해 임대주택을 공급하겠다는 공약, 준공공임대주택을 도입하겠다는 공약을 제시하는 바, 원론적으로 긍정적으로 평가되나, 구체적 실현 방안이 미흡하므로 차후 더 구체적인 방안을 제시해 전문가와 국민들의 평가를 받을 필요가 있음

4. 결론

○ 이명박 정부의 공공임대주택 공급 정책은 임대주택 공급 필요성을 인식하고 어려운 현실 여건에서도 추진력 있게 공급한 측면에서 긍정적인 면이 있으나

○ 그 계획 자체가 부동산 시장 여건과 정반대로 수립되었고, 시장 상황을 전혀 반영해 변경되지 않았다는 점에서 일차적인 문제점이 있으며

○ 자가소유 촉진에 치중한 나머지 임대주택 공급에 소홀하였다는 평가를 면키 어려움

○ 현행 보금자리특별법상 개정을 통해 임대주택 공급 비율을 상향토록 조정하는 등 개선이 필요하고,

○ 더 근본적으로는 임대주택 정책의 일관성 유지와 실행력 담보를 위해 규범화가 필요하므로 이를 골자로 하는 주거복지기본법의 제정과 국민연금 재정을 사용한 민자방식의 임대주택 공급 방안에 대한 논의가 시급히 필요하다고 할 것임

5. 여론 ‐ 대선후보별 공공임대주택 공약 정리

가. 박근혜 후보

9월 23일 발표된 박근혜 후보 부동산 관련 대선 공약 ‘집 걱정 없는 세상’ 종합대책
구체적 행복주택 프로젝트는 아래 참조

○ 현재까지 공공임대주택 확대 정책 제시 없으나

○ 철도부지 상공에 복합주거타운을 조성하여 임대주택 약 20만호 공급 방안 제시

- 구체적으로 내년 하반기 시범사업을 시작으로 20만호를 공급하되, 형태별로는 임대주택 약 17.6만호, 기숙사 약 2.4만호, 지역별로는 서울 6.5만호, 수도권 13.5만호를 공급

나. 문재인 후보

민변의 문재인 후보에 대한 대선정책질의서 답변 내용 정리
구체적 계획은 아래표 참조

○ 2018년까지 매년 12만 가구씩 공급하여 전체 가구의 10%까지, 2028년까지 매년 9만호씩 공급하여 전체 가구의 15%까지  공공임대주택을 공급하는 방안 제시함

- 구체적으로 연간 소요재원 약 7조원 중 재정투자 약 2조원을 투입하고, 기존 건설형, 매입형에 더해 준공공임대주택 (계약임대주택, 협동조합주택, 민간토지 활용 임대주택)을 도입함

다. 안철수 후보

민변의 안철수 후보에 대한 대선정책질의서 답변 내용 정리

○ 2018년까지 연간 12만호를 공급하여 공공임대주택을 전체 가구의 10%까지 확충

○ 보금자리 주택 중 분양 공급 중단하고, 공공택지에 분양전환 되지 않는 임대주택 위주로 건설

- 소요재원 계획 등 추가 발표 예정

발제 2. 공공임대주택 관리･운영실태와 개선 방향

발제 2

공공임대주택 관리･운영실태와
개선 방향

이주원 (사)나눔과미래 국장

공공임대주택 정책의 현주소와 과제

공공임대주택 관리･운영실태와 개선 방향

본 발제문은 여러 연구자들의 관련 연구를 토대로 정리하였음.

이주원 (사)나눔과미래 국장

Ⅰ. 주거복지의 시대

1. 주거복지의 구현, 시급한 정책과제

○ 우리나라 주거문제에 있어서 최대 화두는 주거복지임. 몇 년 전까지만 하더라도 주거복지는 실현해야할 정책의 대상이 아니라 선언으로 그치는 정치적 수사였을 뿐임. 그러나 빈부의 차이 벌어지는 양극화 시대에 주거복지는 주요한 사회적의제로 급부상

2011년 9월에 실시된 서울시장 재보궐선거에서 ‘공공임대주택 8만호’ 공약을 최우선 의제로 내걸은 박원순 후보가 당선되었다.

○ 청년들은 대학등록금조차 빚으로 떠안고 사회진출을 하였는데 안정된 직장은 고사하고 한 달에 수십만원이나 하는 원룸과 고시원에서 좌절로 인한 패배의식 속에 살고 있음. 대학생들은? 치솟는 등록금으로 부모님의 등골이 휘는 것 때문에 항상 죄송한데, 자취 및 원룸 방값이 월 수십만원이니 그 괴로움 또한 작다고 할 수 없음. 그리고 저소득층은 폭등하는 전세값과 월세값 때문에 이사철이 다가오면 항상 불안에 떨고 있음

○ 주거복지는 선진국들만의 사회정책이 아닌 우리나라에서 시급히 실현해야할 사회정책임. 상황이 이러한데 주거복지가 무엇을 의미하고, 어떻게 실현해야할지 우리사회는 명확히 정리하지 못하고 있음. 이는 주거복지에 대한 철학과 내용의 빈곤에서 비롯된 것임. 국가의 주택정책이 주택을 공급하고 주거환경을 정비하고주택에 대한 점유의 안정성을 보장하는 것이라면, 주거복지정책은 주택정책을 포함하여 주거비의 부담을 가능하도록 지원하고, 모든 사람이 주거와 관련한 차별을 겪지 않게 하는 것

○ 국가의 주거복지정책은 복지와 권리적 측면까지 포괄해야함. 즉 주거복지정책은 중산층의 주택 점유의 안정성과 주거여건 개선 등을 포함하는 것으로 단순한 저소득층을 대상으로 한 주거지원을 넘어서야 함. 주거복지는 권리로서의 주거와 복지로서의 주거가 통합되어 정책화되어야 한다는 의미

○ 주거복지가 권리와 복지의 통합된 것이라고 주장하는 근거는 주거가 사람에게 주어진 여러 가지 권리의 기본적인 토대이기 때문. 안정되고 적절하며 부담가능한 주거는 삶에 있어 반드시 필요함. 유엔사회권위원회는 적절한 주거에 대한 권리에 대한 일반논평 4(General Comment 4 The right to adequate housing)를 통해서 건강권은 단지 보건의료 서비스만을 뜻하지 않으며 위생, 영양, 주거 등과 관련이 있다고 하였음. 이렇듯 주거가 보장되지 않고서는 다른 권리의 실현이 불가능

2. 주거복지정책의 목표와 수단

○ 현재 외형적으로 정부(서울시 포함) 주거복지정책은 모든 소득계층의 주거안정 및 복지 증진을 목표로 삼음

- 그러나 소득 6분위 이하의 무주택자에게 주거공간을 제공하고 주거비부담을 경감시키며, 주거수준을 향상시키는 데 초점을 둠

- 비주택거주자(쪽방, 고시원, 여인숙 등 거주자)에 대한 정책은 외면되고 있음

<표 1> 현행 소득계층별 주거복지정책의 목표 및 수단

자료 : 국토해양부, 2009, ｢2009년도 주택업무편람｣을 토대로 재작성함.

소득 1-2분위

(임대료 지불능력

취약계층)

╴최저생계비 이하 주거급여

╴영구임대주택･매입임대주택 공급

╴저소득가구 전세자금 융자 지원

╴국민임대주택 임대료 차등화

소득 3-4분위

(자가 구입능력

취약계층)

소득 7-10분위

(자력으로 자가구입

가능계층)

소득 5-6분위

(정부지원 시 자가

구입 가능계층)

최저소득층의

주거안정

도  모

1,264.3∼1,979.1

(  816.8∼1,586.9)

2,509.3∼2,965.5

(2,158.6∼2,654.3)

4,397.1∼8,634.0

(4,076.0∼8,363.0)

3,393.8∼3,870.1

(3,093.3∼3,537.4)

무주택서민의

주거수준

향상 지원

중산층의

내집마련

지  원

주택가격

안  정

╴국민임대주택 공급

╴국민임대주택 임대료･보증금 경감

╴주거환경 개선사업

╴근로자･서민 전세자금 융자 지원

╴10년 공공임대주택 공급(분양전환)

╴중소형 분양주택 저가 공급

╴주택구입자금 융자 지원

╴모기지론 등 민간주택금융 활성화

╴민간 주택임대사업 활성화

소득계층

월평균소득

정책목표

주요 정책수단

Ⅱ. 공공임대주택의 현황

1. 공공임대주택의 정의와 정책 전개과정

○ 공공임대주택이라 함은 ‘임대주택법 시행령’ 제2조에서 정의하고 있는 “가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택이거나,｢주택법｣제60조에 따른 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택과 공공사업에 따라 조성된 택지에 ｢주택법｣제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택”(영구임대주택, 50년공공임대주택<재개발/주거환경임대주택 포함>, 5년 또는 10년 공공임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택, 매입임대주택 등을 포함)

○ 그러나 위에서 언급한 공공임대주택 중 5년 공공임대주택과 10년 공공임대주택은 임대기간이 짧고 분양전환을 전제로 하였기 때문에 공공재라고 보기 어려움

○ 우리나라의 공공임대주택 정책의 시기별 추진 과정은 아래 표와 같다

<표 2> 공공임대주택 정책의 시기별 추진 특성

시기구분	관련 법과 제도 및 주요내용
정책 태동기 (1980년대 이전)	￭ 1971년 최초 공공임대주택 등장(서울 개봉 13평형 임대주택, 1년 만기) ￭ 법과 제도 부재기
정책기반 조성기 (1984~1993)	￭ 1982년 ｢임대주택육성방안｣발표 ￭ 임대주택을 건설･공급하는 기업에 대한 정책적 지원
	￭ 임대주택건설촉진법 제정(1984) ￭ 임대주택에 대한 택지, 금융, 조세지원의 근거 마련
	￭ ‘주택200만호 건설계획’을 통해 영구임대주택 최초 공급 ￭ 국내 최초 19만호 영구임대주택 공급 시작과 종결
민간참여 공급정체기 (1994~2000)	￭ 임대주택법 전문 개정, 시행 ￭ 다양한 소득계층을 대상으로 한 다양 한 임대주택 공급 유도 ￭ 민간임대사업자 육성: 매입임대주택사업 도입 등 민간사업자의 공공임대사업 참여 확대
	￭ 임대주택의 임대의무기간 장기화 - 국민임대주택(10년,20년)제도 도입 / - 국민임대주택 5만호 건설 발표 ￭ 임대주택의 전용면적이 전용50㎡미만은 20년 전용50㎡이상은 10년으로 함(임대주택법 시행규칙 개정, 99.1.28)
공급 확대기 (2001년 이후)	￭ 국민임대주택 10만호 건설 발표(2001.3.16, 서민주거생활 안정을 위한 전월세 종합대책): 1998~2002년까지 5만호, 2001~2003년까지 5만호
	￭ 8.15 경축사에서 국민임대주택 20만호 건설 발표(2001)
	￭ 국민임대주택 50만호 등 장기공공임대주택 100만호 건설발표(2002.4.3) - 재고 비중 3.4%￫10.0% 제고
	￭ 국민임대주택 100만호 계획 발표(2003~2012) - 서민주거안정대책(대통령 주재 경제장관 간담회)(2002.5.20)
	￭ 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법 제정(2004) - 택지 확보기간을 2년 정도 단축, 그린벨트 일부지역 활용, 입주 후 부도주택 활용 가능
	￭ 10년 임대 도입(2003.9.3, 서민･중산층 주거안정지원대책)
	￭ 다가구 매입임대주택 도입(2004.6.8, 서민주거복지확대 방안)
	￭ 전세임대 도입(2005,4.27, 임대주택정책개편방안)
	￭ 도시 및 주거환경정비법 제정(2005.5.18) - 재개발･재건축 사업시 임대주택 의무건설)
	￭ 중산층용 장기거주 임대주택으로 전월세형 임대, 중형 아파트 매입 도입(2006.8.31, 8･31정책 1주년 부동산정책회의)
	￭ 비축용 장기임대주택 도입(2007.1.31 주택시장안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할강화 방안)
	￭ 부도 공공임대주택 임차인보호를 위한 특별법 제정(2007.1.19)
	￭ 공익사업을위한토지등취득및보상에관한법률시행규칙 개정(2007.4.12) - 재개발지역 세입자가 주거이전비를 선택해도 재개발임대주택 입주권 보장
	￭ 신혼부부 특별공급 발표(2008.6.3) - 결혼한지 5년 이내에 출산한 자녀가 있는 무주택 세대주 신혼부부에게 보금자리주택특별공급
	￭ 9･19대책 보금자리 주택발표(2009.9.19) - 보금자리 주택, 지분형 주택, 단지형 다세대 등 주택유형 도입
	￭ 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법을 보금자리주택건설 등에 관한 특별법으로 전면개정(2009.3.20)
	￭ 8･27 서민주거안정대책 발표(2009.8.27) - 2012년까지 서울･수도권에 보금자리주택 32만호 공급 - 공공이 공급하는 전용 60㎡ 이하의 분양주택, 전용 85㎡ 이하의 공공건설임대주택에 대해 신혼부부 특별공급 전체물량 30%￫15% 등

자료 : 김종림 외, 2007, ｢공공임대주택 정책 로드맵 구상 연구｣21, 재구성

2. 공공임대주택의 유형별 분류

○ 우리나라의 공공임대주택은 영구임대주택, 50년 공공임대주택, 재개발(주거환경)임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택, 매입임대주택, 기존주택전세임대주택 등으로 분류된다. 본 연구의 공공임대주택 정의에 따라 분양을 전제로 하는 5년 공공임대주택 등은 공공임대주택의 유형별 분류에 제외한다.

<표 3> 공공임대주택 유형별 분류 및 정책대상

유형		도입 시기	공급방식			정부지원			임대 기간		정책대상 및 입주자격	공급 규모
			건설	매입	전세	재정	기금	택지	단기	장기
1	영구임대	1989	●			●				●	￭ 극빈층 및 사회취약계층 - 기초생활수급권자,모자가정,국가유공자,장애인 등	40㎡이하
2	매입임대	2004		●			●		●		￭ 극빈층 및 사회취약계층 - 1순위: 기초생활수급자,소년소녀가장,차상위계층 - 2순위: 보호대상 모･부자가정,장애등록증 교부자	Ⅰ형:30㎡미만 Ⅱ형:30㎡이상
3	전세임대	2005			●		●		●			85㎡이하
4	50년 공공임대	1993	●			●	●			●		50㎡이하
											￭ 저소득층(도시근로자 평균소득 70% 이하) - 청약저축가입자 - 국가유공자,철거민,장애인 특별공급대상자	60㎡이하
5	재개발/ 주거환경 임대	1989	●			●	●			●	￭ 재개발지역 철거민	50㎡이하
6	국민임대	1998	●			●	●	●		●	￭ 저소득층(도시근로자 평균소득 70% 이하) - 전용50㎡이하:월평균소득이 전년도 도시근로자가구 평균소득의 50%이하 - 전용50~60㎡:70%이하 - 단독세대주는 전용40㎡이하에만 입주가능 - 5천만원 초과 토지 또는 2200만원 초과 승용차 소유자 입주 불가능	다양
7	장기전세 (시프트)	2007	●			●	●	●		●	￭ 국민임대전환분60㎡이하 - 서울시거주 무주택세대주/-청약저축 가입자 - 5천만원 초과 토지 또는 2200만원 초과 승용차 소유자 입주 불가능 ￭ 분양전환분60㎡~85㎡ - 서울시거주 무주택세대주 - 청약저축가입자(월소득 150% 이하)	59㎡이상
8	재건축 임대	2005	●				●			●	- 무주택세대주 - 청약저축가입자(소득제한없음)	84㎡이하

주1 : 서울시의 경우,  ‘서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙’에 따라 전용 50㎡이하만 재개발사업 및 도시계획시설사업 등 공익사업으로 철거되는 철거세입자가 입주 가능

주2 : 서울시의 경우 재건축임대아파트를 장기전세주택(시프트)로 공급함

주3 : 50년공공임대주택은 60㎡ 이하로 건설 공급할 수 있으나, 서울시의 경우 대부분의 공급물량이 33㎡이상 40㎡이하 면적만 공급되었다.

3. 공공임대주택의 재고 현황

○ 전국 공공임대주택 재고 현황(2011년 기준)

<표 4> 전국 공공임대주택 연도별 재고 현황

구 분	계	장기임대주택							5년 임대 등
		소계	영구	50년	국민 임대	장기 전세	10년 임대	전세 임대
’03	104.6	30.4	19.0	9.3	2.1	-	-	-	74.2
’04	115.0	33.0	19.0	9.3	4.7	-	-	-	82.0
’05	124.3	35.9	19.0	9.2	7.7	-	-	-	88.4
’06	133.0	39.7	19.0	9.6	11.1	-	-	0.9	93.3
’07	133.5	44.6	19.0	10.0	15.6	-	-	1.6	88.9
’08	134.2	58.0	19.0	10.1	25.8	-	0.4	2.7	76.2
’09	131.1	69.1	19.0	9.6	29.6	0.7	6.3	3.9	62.0
’10	139.9	80.6	19.0	10.1	37.6	1.5	7.2	5.2	59.3
’11	146.0	89.0	19.1	10.1	43.2	1.7	8.4	6.5	57.0

자료: 국토해양부 / 단위 : 만호

○ 서울시 공공임대주택 재고 현황(2011년 12월 기준)

<표 5> 서울시 공공임대주택 재고 현황

구 분	영구임대	50년 공공	10년 공공 (5년 포함)	국민임대 (매입 포함)	장기전세	전세임대	계
LH공사	140,078	28,812	29,619	350,089	-	49,727	598,325
지방정부	50,441	71,910	6,726	25,852	15,574	2,679	173,182
전 체	190,519	100,722	36,345	375,941	15,574	52,406	771,507

4. 임대료(서울시 사례)

<표 6> 공공임대주택 임대료 책정 기준 및 평균임대료

구 분	표준임대보증금 및 임대료 책정 기준	평균 임대료
		임대보증금 (만원)	월임대료 (천원)	최저 단지
				최고 단지
영구임대	◦ 법정영세민(기초생활보장 수급자, 한부모가족 등) ╴임대보증금 : 50,400원(㎡당) ╴임대료 : 1,008원(㎡당) ◦ 청약저축 가입자 ╴보증금 : 건설원가 × 20% ╴임대료 : 건설원가 × 10% × 금리 ＋ 감가상각비 등 ※ 법정영세민 탈락 시 임대료 할증 ╴갱신계약 시마다 3회 할증하여 청약저축 가입자 임대료에 도달	185 (법정영세민)	45 (법정영세민)	╴면목단지 25㎡ 보증금 146만원 임대료 31천원
				╴공릉1단지 39㎡ 보증금 265만원 임대료 59천원
공공임대	◦ 보증금 : 건설원가 × 20% ◦ 임대료 : 건설원가 × 10% × 금리 ＋ 감가상각비 ＋ 수선비 ＋ 주택기금 이자 등	1,093	149	╴방화6단지 24㎡ 보증금 512만원 임대료 64천원
				╴당산SH빌 84㎡ 보증금4,909만원 임대료 628천원
재개발 임대	상 동	1,701	171	╴동소문한진 32㎡ 보증금 516만원 임대료 60천원
				╴흑석5구역 59㎡ 보증금5,231만원 임대료 401천원
국민임대	◦ 보증금 : 주택가격 × 20% × 규모계수 × 지역계수(1.15) ◦ 임대료 : 감가상각비 ＋ 수선유지비 ＋ 주택기금 이자 ＋ 자기자본 이자 ※ 규모계수 ╴30㎡ 이하 : 0.25 ╴36㎡ 이하 : 0.75 ╴36㎡ 이상 : 전용면적∕36	4,239	268	╴장월1단지 39㎡ 보증금1,329만원 임대료 200천원
				╴우면2단지 59㎡ 보증금6,656만원 임대료 371천원
매입임대 (서울시)	◦ 주변지역 임대주택 보증금 및 임대료에 대한 감정평가금액의 50%	1,080	90	╴석관1동 14㎡ 보증금1,830만원 임대료 15천원
				╴논현동 105㎡ 보증금5,843만원 임대료 486천원
장기전세 (SHift)	◦ 인근 비슷한 3개 공동주택 평균 전세금액의 80%	15,276	-	╴강일1-5단지 59㎡ 9,371만원
				╴개나리SK뷰 84㎡ 41,280만원

Ⅲ. 공공임대주택 정책의 문제점 및 개선방안

1. 입주자격 및 임대료

1) 현황 및 문제

(1) 건설원가 연동형 임대료체계

○ 현행 공공임대주택의 입주자격과 관련한 문제점은 목표계층이 주로 법정영세민 여부, 주택소유 여부, 청약저축가입 여부, 철거민 여부 등에 따라 결정되며, 가구의 주거비 부담능력 및 최저주거기준 미달 여부 등에 대한 고려는 상대적으로 미흡함

╴장기임대주택의 경우 위치와 주변 환경여건, 주변 임대료 등을 고려하지 않고, 건설교통부고시에 의거하여 건설원가에 따라 획일적으로 결정

╴이로 인하여 동일 생활권 내에서도 입주시기 및 건설원가에 따라 임대료 차이가 크고, 공급시기나 정책유형에 따라 영향. 즉, 오래되고 도심으로부터 상대적으로 가까이 위치하는 주택보다 외곽에 위치하더라도 신규로 공급된 임대주택의 임대료가 더 높은 것으로 나타남

○ 장기임대주택(서울시)의 경우 청약저축가입자, 철거민, 장애인 등 소득에 관계없이 입주할 수 있는 대상이 있어 소득 5분위 이상의 중산층이 17.4% 정도 거주

╴입주자의 소득수준 변화와 무관하게 임대료가 결정되기 때문에 부담이 적은 입주자가 있는 반면에, 부담이 매우 커서 체납하는 경우도 발생

╴장기체납 시에는 소송을 통해 채권으로서 강제집행을 하거나 재계약 거부 등의 조치를 취하고 있지만, 정책의 취지에 배치

(2) 장기전세주택(SHift)의 입주자격

○ SHift의 경우 주택규모가 크고, 시세연동형으로 설계되어 저소득층의 진입 곤란

○ 정책대상이 소득 8분위 이하로 설정되어 있어 주로 중산층 이상이 거주

(3) 국토해양부･LH공사의 ‘소득수준에 따른 임대료 차등화’ 시범사업

○ 단기적으로 공공임대주택 입주자의 소득수준에 따른 임대료 차등화는 임대료부담 완화, 최하위 소득계층의 입주율 증가효과

○ 제도로 정착되기 위해서는 일정 기간 시범사업을 통해 정책 홍보 및 공공임대주택 유형 간 전반적인 체계 조정이 필요

2) 개선방안

(1) 단기 : 소득 1분위의 임대료부담을 완화해 주는 방향으로 공공임대주택의 임대료 차등화

○ 임대료를 차등화할 경우 입주자 중에 소득 1분위에 대해서는 월임대료 할인을, 소득 5분위 이상에 대해서는 일정액의 할증임대료 부과

╴동일 단지의 같은 평형 내에서 임대료를 차등화할 경우 높은 임대료를 내는 입주자의 반발이 예상되므로 주택바우처를 활용하는 것이 바람직

<표 7> 소득수준별 공공임대주택 임대료 차등화방안

소득분위	RIR		월임대료(만원)
	현 행	개선(안)	현 행	개선(안)
1분위	43.4%	30.0%	22.3	11.4
2분위	22.4%	좌동	22.3	좌동
3분위	16.4%	좌동	22.3	좌동
4분위	13.4%	좌동	22.3	좌동
5분위 이상	9.2%	10.0%	22.3	25.4

주 : 1) 2005년∼2010년에 준공된 재개발임대주택의 평균 보증금(2,353만원) 및 월임대료를 이용하여 분석함.
2) 월임대료 전환이율은 6.7%를 적용함.

자료 : 통계청, 2010, “가계동향조사”.

• 지정공급제 등을 통해 영구임대주택 입주대상자가 공공/국민임대주택에 입주하더라도 영구임대료만 부담하도록 조치

(2) 단기 : 주택규모에 따른 SHift의 임대료 차등화

○ SHift의 입주자격과 거주자격을 분리하여 입주자격은 소득 6분위까지, 거주자격은 소득 8분위까지로 엄격하게 적용 필요

○ 동일 단지의 같은 평형 내에서 임대료를 차등화할 경우 높은 임대료를 내는 입주자의 반발이 예상되므로 평형에 따라 임대료를 차등화하는 것이 바람직

(3) 장기 : 재고의 효율적 활용을 위한 임대료 개혁

○ 일본의 응능응익형 임대료체계, 영국의 공공임대료 기준(지역의 평균임대료 및 상대소득, 주택규모 및 연한), 기타 선진국의 시장가격 연동 및 입주기간 할증 등을 감안하여 새로운 임대료체계의 구축 필요

2. 공공임대주택 단지의 커뮤니티 활성화

1) 현황 및 문제

(1) 공공임대주택 단지의 생활관리 또는 커뮤니티(공동체) 활성화 미흡

○ 공공임대주택은 시장을 통해서는 주택문제를 해결하기 어려운 저소득층의 주거를 안정시킬 수 있는 가장 적극적인 정책수단

╴그러나 사회취약계층의 집단거주에도 불구하고 커뮤니티의 활성화, 입주민의 경제적 자활, 주택 및 시설물의 유지관리 등과 관련한 프로그램은 부족. 이는 공공임대주택정책이 수요자보다는 공급자 측면에서 시행되었기 때문

○ 공공임대주택이 대단지로 조성된 경우에는 지역이 침체되고 사회적으로 단절되는 이른바 잔여화(residualization)현상이 발생해 빈곤문화가 확대재생산

○ 임대주택 입주자에 대한 통합적 사회서비스 제공 미흡, 지역사회 및 분양주택으로부터 사회적 배제와 소외

╴임차인대표회의 조직률이 낮고, 조직된 경우에도 권한이 주어지지 않아 주민자치와 관리참여 미흡

<표 8> 서울시 임대주택단지의 임차인대표회의 구성현황(2012년 7월 기준)

구 분	계	영 구	50년 공공	재개발	국민임대	SHift	국민임대 ＋ SHift	주거환경 재건축
대 상	307	17	17	153	12	13	64	31
구 성	129	10	11	43	7	10	46	2
구성률	42.0%	58.8%	64.7%	28.1%	58.3%	76.9%	71.9%	0.65%

(2) 공공임대주택 단지의 노후화

○ 주민구성에 비해 부족한 부대복리시설

╴영구임대주택을 제외한 공공임대주택 단지는 ｢주택건설기준 등에 관한 규칙｣ 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣에 따라 건설되고 있으나, 저소득층이 많은 공공임대주택 주민의 복지수요 특성에 대응 곤란

╴게다가 공공임대주택이 주로 공급된 1980년대 말∼1990년대 초와 현재의 설치기준이 달라 조경시설, 녹지내 휴게소, 주차장, 보육시설, 주민운동시설 등이 매우 부족

○ 분양아파트에 비해 임차인의 관리참여 및 자율관리 노력이 부족하고, 유지관리가 비효율적으로 이루어지고 있어 노후화가 빠르게 진행되고 있음.

╴공공임대주택은 재정문제, 주민이주 및 임시거주문제 등으로 인해 리모델링･재건축사업 전무

<표 9> 2000년 입주 이전 공공임대주택의 현황(서울시)

(단위 : 호)

관리주체	유 형	1990년 이전	1991년∼1995년	1996년∼2000년	계
SH공사	영구임대	640	20,654	906	22,200
	공공임대	-	9,852	6,065	15,917
	주거환경임대	-	73	1,737	1,810
	재개발임대	-	1,420	29,322	30,742
	국민임대	-	-	-	-
	장기전세	-	-	-	-
	소 계	640	31,999	38,030	70,669
LH공사	영구임대	3,400	21,454	-	24,854
	공공임대	-	1,519	818	2,337
	국민임대	-	-	-	-
	소 계	3,400	22,973	818	27,191
합 계		4,040	54,972	38,848	97,860

주 : 임대의무기간이 10년 이하인 공공임대주택 및 매입임대주택(4,725호)을 제외함.

자료 : 건설교통부, 2007, ｢주택업무편람｣; 서울시 주택국, 2007, ｢주요업무현황｣, SH공사, 2008, 내부자료.

(3) 공공임대주택 거주 입주민의 낙인화

○ 주민의 구성 : 사회취약계층

╴공공임대주택 주민 중에는 사회경제적으로 소외된 사람이 많고, 빈곤･장애･한부모 등으로 인한 차별과 편견에 노출된 경험이 있음

╴다른 사람들이 자신 또는 동네를 어떻게 생각하는지에 대한 의식 및 경험은 공동체 의식을 형성하는 데 많은 영향을 끼침

╴이웃들의 자질을 문제 삼으면 공동체의식을 형성하지 못하며, 지역문제 해결을 위한 노력에 외면하고 불참하는 경과를 초래

○ 반달리즘 / 반사회적 행위

╴단지 및 시설의 노후화 촉진의 요인으로 작용

╴입주민의 생활관리와 단지 시설관리의 분리 → ‘주민과 함께하는 관리로’ 전환 필요

<그림 1> 강서영구임대주택 입주민 의식조사

- 조사시기 : 2009년 10~11월 / 조사방법 : 방문조사 / 조사샘플수 : 49가구

2) 개선방안

(1) 공공임대주택 단지의 커뮤니티 활성화

○ 법률근거 : ｢임대주택법｣, ｢장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법｣ 등

○ 커뮤니티 활성화를 위해 임차인대표회의의 역할 강화

╴자치구 또는 권역별로 임차인대표회의 조직을 지원할 수 있는 민관협력기구 구성

╴｢임대주택법｣(제29조)의 임차인대표회의의 구성 및 조직방법, 운영사례, 임차인대표회의의 역할과 관리업무 전반에 대한 교육 활성화 필요 → 공공프로그램화

╴관리사무소에서 조직의 활동공간 및 비품을 지원하고, 직원을 회의에 참석시키는 등 임차인대표회의와의 파트너십을 구축하기 위한 노력 필요

○ 임차인대표회의가 관리에 참여할 수 있는 분야와 권한의 확대 필요

╴영국 : 1979년부터 공영주택 입주민의 관리업무에 대한 참여를 통해 관리상태를 개선하는 Priority Estates Project(PEP) 시행

╴일본 : 공익비의 결정 및 집행에 입주민의 의견이 반영되고 있으며, 의사결정과정에 참여를 허용하고 있음. 입주민이 사용료인 공익비를 징수하여 집행하는 경우도 있을 뿐만 아니라, 주차장과 회의장 등의 운영에 대해서도 직접 참여

○ 임차인대표회의보다는 ‘주민자치회’로 …

╴임차인대표회의뿐만 아니라 관리사무소장, 통･반장, 노인･부녀회장 등이 함께 단지의 문제를 해결하고, 보다 살기 좋은 동네로 가꾸기 위한 장∕조직 마련･지원

╴‘공동주택 커뮤니티 활성화 프로그램’(서울시에서 2011년부터 시행, 1개 단지당 최대 1천만원 지원 및 커뮤니티 전문가 파견)에 우선적으로 참여할 수 있도록 제도 개선

○ 주민자활센터 또는 커뮤니티센터 설치･운영

╴주거복지와 자활･노동･교육 등의 복지서비스의 결합을 통해 공공임대주택 단지 내에 경제적 자활을 위한 공동체기반 구축 : ‘경과적 일자리사업’ 적극 확대(수선, 청소, 소독, 공동택배, 노인요양사업 등 임차인이 참여 가능한 업종의 마을기업･사회적기업 등을 육성)

╴공공의 주거복지 전달체계, NGO의 활동, 지역사회의 지원을 하나로 묶는 파트너십을 통해 공공임대주택 단지에서의 새로운 주거복지모델 개발･추구

╴아동･청소년을 대상으로 하는 교육･문화 프로그램을 통한 빈곤의 대물림 방지 및 주변지역과의 사회통합을 통한 확대된 커뮤니티 주거문화 조성

(2) 공공임대주택의 주거환경 업그레이드∕단지 리모델링

○ 기본원칙 : 매력적인 거주지로 …, 최소한 주변지역에 신선한 자극으로 …

╴공공임대주택 입주민의 물리적 환경에 따른 낙인화 방지 : 디자인의 수준 제고, 공간의 개방화

╴인근 분양아파트의 부대･복리시설 및 옥외공간과의 질적 격차 해소

╴입주민뿐만 아니라 인근 분양아파트 주민과의 자연스러운 접촉 유도를 위한 공유공간 조성
: 사회적 상호작용을 통한 근린관계 형성 → 사회통합

○ 일본은 1996년부터 공공임대주택의 노후화에 따른 재건축 및 리모델링사업을 활발히 추진하고 있음.

╴1965년 이전에 건설된 주택은 대부분 공공이 소유하고 있어 사업추진이 용이한 재건축을 하고 있음.

╴1965년 이후에 건설된 주택은 공공과 민간이 혼합되어 있어 합의도출이 어려워 리모델링을 하고 있음.

- 리모델링은 주로 증축, 발코니의 실내화, 엘리베이터 교체, 배리어프리(barrier free)화 등으로 추진되고 있음.

○ 공공임대주택의 리모델링 가능연한을 20년으로 하여 단계적으로 사업 추진

╴거주가구의 1/3 정도에 달하는 최저주거기준 미달가구 해소 차원에서 전용면적 30㎡ 미만의 주택에 대한 평면확장(증축, 발코니의 실내화 등) 리모델링을 적극적으로 추진

╴평면확장에 따른 임대료의 상승을 빈곤층이 부담하지 않도록 하기 위해서, 가구의 소득 및 재산에 따라 임대료를 부과하는 체계의 도입 필요

(3) 공공임대주택 관리의 비영리조직(사회적기업)으로 이양

○ 공공임대주택은 현재 소득 수준 낮은 국민들이 집중적으로 거주 하고 있음. 따라서 시설물 유지 및 관리를 넘어 생활관리, 일자리지원 등 ‘주택관리’의 영역과 범위가 넓어져야 함

╴주택관리의 영역으로 기존 복지의 욕구가 통합되어야 함

╴비영리조직(사회적기업 포함)을 주택관리전문 조직으로 육성하여 공공임대주택의 복합적 관리 수행이 가능하도록 해야 함

╴공공임대주관리분야의 비영리조직(사회적적기업)은 기존의 주택관리업무는 물론 공공임대아파트 입주 주민들에 대한 일자리 제공 및 지역사회자원 연결, 생활지원 등의 업무의 수행이 가능

Ⅳ. 결론

○ 현재 선진국의 경우, 공공임대주택은 예전처럼 인기 있는 정책 수단은 아니나, 세계적인 경제위기 상황에서 공공임대주택 정책은 다시 부각되고 있음. 특히, 공공임대주택의 재고가 부족한 한국의 경우 신규 공공임대주택의 지속적인 공급은 국가의 중단해서는 안 될 중요한 정책적 수단임. 현재 전체 주택재고량의 4~5%내외의 미약한 재고 물량을 가지고서는 주거취약계층들에게 적정한 저렴･소형주택을 공급하기란 역부족일 수밖에 없음

○ 서울의 경우, 전국 공공임대주택 재고 비율보다는 많은 5% 미만의 공공임대주택 재고량을 보유하고 있으나 주거복지선진국의 평균 임대주택 재고에 비해 턱없이 부족한 것이 현실임. 따라서 서울시의 경우 향후 10년동안 공공임대주택 재고량을 10%(30만호) 내외로 목표를 설정하고 지속적인 공급 정책을 펴야 함

○ 더불어 늘어나는 공공임대주택의 재고량을 적절하게 관리해야하는 문제도 정책과제로 다루어야 함. 현재 공공임대주택 단지의 위탁 관리는 관리비 상승, 관리비 상승으로 인한 주민부담 가중, 입주민들의 사회적 배제, 주택관리의 새로운 욕구인 생활지원, 일자리 창출 등의 문제 해결의 어려움 등이 발생하기 때문에 새로운 문제에 대한 효과적인 대응 방안으로 볼 수 없음

○ 따라서 비영리기관을 육성, 지원하여 주택관리전문 사회적기업으로 전환시켜야 하며, 주택관리전문 비영리조직(사회적기업 포함)은 기존 공공임대주택의 시설물 관리는 물론 일자리 창출, 생활지원, 지역사회자원 연계 등 새로운 실험과 도전이 가능할 것임

토론

토론

최병우 전국복지센터협의회 운영위위원장

안진걸 참여연대 민생희망팀장

박은철 서울연구원 박사

국토부 공공주택개발과장

토지주택공사 임대공급운영처장

공공임대주택 정책의 현주소와 과제

상담현장에서 본 주거복지정책의 문제

최병우 전국복지센터협의회 운영위위원장

○ 정책토론회의 주제발표에 대하여 전반적으로 동의하고 있으며, 이는 그간 민간단체에서 꾸준하게 제시되고 있는 정책으로 파악

○ 주거복지정책에 대한 거시적인 정책제안이 아닌 현장상담에서 나타난 문제점을 중심으로 나열

1) 절대적이고 전반적인 임대주택 공급의 부족

○ 전체 주택대비 장기공공임대주택 재고 4.7%로 절대적인 물량부족

2) 주거복지프로그램 및 전달체계의 문제점

❑ 영구임대주택

○ 가장 대표적 주거복지프로그램이지만 절대적인 물량의 부족으로 공가가 거의 없어 지원받기 가장 힘든 프로그램으로 인식되고 있음

○ 거주기간 동안 수급권 탈락세대의 퇴거문제: 순차적 퇴거 방침 마련

❑ 다가구 매입임대･전세임대주택

○ 시범사업지역(광역시의 경우 자치구 내 몇 개의 동 지정)지정을 통해 지역주거복지센터(또는 지역 복지관 등)가 입주 이후 지속적 관리 및 사례관리를 통해 필요한 서비스 욕구조사: 임대료 연체 최소화 및 퇴거가구 최소화를 통해 ‘주거복지’ 실현 모델 개발(이후 제도화 과정)

○ 다가구매입임대, 전세임대 입주신청기간 사전 공유를 통해 동주민센터로 일원화 되어 있는 통로 확대 필요(매입임대, 전세임대 등 상담, 입주추천 활동 공동 전개)

○ 장기적으로 다가구매입임대주택의 경우 영구임대주택으로 활용

❑ ‘주거취약계층 주거지원사업’

○ 임대료연체가구에 대한 운영기관의 부담 해소 필요

- 실제 장기연체로 인하여 LH공사에서 운영기관을 고발하는 사례 발생

○ 입주신청 기간의 간소화

- 이를 개선하기 위하여 2011년 9월 지침을 개정

- 각 지자체별로 구성하게 되어 있는 ‘선정위원회’의 미구성, 미운영으로 인하여 오히려 이전보다 더 입주신청 및 대기기간이 늘어나는 현상 발생

○ 서울지역의 경우 절대적인 물량부족문제 해결 필요

○ 지속적･집중적 사례관리 필요: 주거복지센터, 쪽방상담소, 지역복지관 등 민간기관을 활용하여 지역사회에 정착할 수 있도록 지원 필요

❑ 중앙정부조직과 지방정부조직과의 괴리

○ 지자체에 주거복지 전담팀 구성 : 상당수의 지자체에서 주택, 사회복지, 가정복지 등의 다양한 영역에 분산되어 주거복지 관련 행정이 통합적, 효율적으로 집행되기 어려운 상황

○ 지자체 지역주거복지계획 수립 : 지자체 담당부서와 주거복지 민간협력기구 등의 주관으로 공식적으로 중장기 계획을 수립하도록 유도 (인센티브 연계)

○ 주거, 주거복지 관련 정보, 주거관련 법률정보 및 상담 등을  상시적으로 받을 수 있는 ‘시민상담소’개설: 구나 시의 민원실을 이용(운영관련 지자체 협조와 지원이 필요)

3) 임대주택 임대료 체계 및 연체가구 지원을 위한 정책 개선

❑ 적정한 주거비 부담을 원칙으로 한 제도 개선 필요

○ 임대료 책정 기준의 개선 : 표준 임대료 부과 체계를 개선하여 시중임대료 대비 일정 비율 이하로 임대료를 관리(임차가구의 소득 반영 필요)

- 현재 ‘임대료 차등화 시범사업’이 국민임대주택단지를 대상으로 시범운영 중인데 보다 체계적인으로 확대하여 모든 장기공공임대주택에 적용

- 민간임대주택의 경우 적정한 주거비 부담을 원칙으로 초과 주거비에 대해서는 정부가 보조하는 방법 도입

- 필요시 ‘주택바우쳐’제도 도입 필요: 현재의 과도한 주거비 부담을 적정한 수준으로 조정된다고 장담할 수 없지만 어느정도 완화할 수 있음
(외국의 경우 소득의 20~30% 초과 주거비에 대해 그 차액만큼 주거비 보조방식)

○ 공공지원 확대 : 소득 1-2분위도 부담 가능한 임대료 수준 유지 필요(특히, 국민임대주택)

❑ 소액임차보증금 대출 기금 조성

○ 영구임대주택, 다가구매입임대(전세임대) 보증금 담보부 대출

- 보증금이 없어서 해당 공공임대주택 선정되더라도 포기하는 사례 속출

- 1~2분위 소득계층을 위한 무담보, 무신용 대출 필요

○ 공공영역에서의 주택 트러스트(trust)제도 도입: 기부, 기금, 모금을 통한 재원을 주거복지에 사용함으로써 사회적 취약계층 주거복지 실현에 기여(정부재정에 의존하지 않고 기부, 기금, 정부재정을 통해 재원마련 가능, 직접공급과 시장기능 활용 외에 제3의 방식으로 저렴한 주택의 재고 증가에 기여)

“전월세가 너무 비싸고 힘들어요. 전월세 문제 해결하고, 누구나 세대원 수에 적합한 공공임대주택에서 살 권리가 있다고요!”

안진걸 참여연대 민생경제팀장/토지주택공공성네트워크 사무국

국민의 절반, 집 없는 세입자들의 끝없는 고통

국민의 절반 가까이가 집이 없습니다. 이들은 끝없는 전세대란과 전월세값 상승과 폭등으로 말로 다할 수 없는 부담과 답답함을 안고 살고 있습니다. 무엇보다도 평생 열심히 돈을 벌어도 집을 살 수 없는 처지라는 것이 가장 큰 고통과 회한일 것입니다.

오마이뉴스/국회생활정치실천의원모임/참여연대 등이 공동 기획하여 진행한 “나는 세입자다” 캠페인에 모여든 사연들을 본다면 하나같이 눈물겹고 서러운 일들이 가득합니다. 아마 누구라도 그런 일을 겪지 않은 이들이 없었을 것입니다. 그 사연들을 통해 다시 한 번 1)민간임대차든 공공임대주택 임대료든 서민들의 소득 수준을 뛰어넘은 전월세 비용문제와 전월세 폭등 문제를 반드시 해결해야 한다는 것과, 2)민간 임대차 관계에서 세입자 보호가 대폭 강화되어야 한다는 것, 그리고 3)누구나 세대원 수에 적합한 규모의 공공임대주택에서 살 수 있는 권리(세대원 수에 비해 너무 넓은 면적도 부담. 세대원 수에 맞게 적절하고 다양한 크기의 공공임대주택이 주거권 차원에서도, 환경운동 차원에서도 꼭 필요함)가 보장되는 일이 매우 시급하다는 것을 깨닫게 됩니다. 그 사연 중 가장 대표적인 사례 하나를 맨 아래 별첨하였습니다.

돈 낸 만큼 치료받는 사회가 아니라 아픈 만큼 치료받는 사회, 돈 낸 만큼 교육받는 것이 아니라 누구나 교육만큼은 원하는 만큼 지원받는 사회, 누구나 자기 소유의 집이 다 있을 필요는 없겠지만, 누구나 평안하게 살 수 있는 ‘임대주택’이 완비된 사회... 이런 사회가 최소한의 문명국가, 민주주의 사회의 기본이 아닐까 생각해봅니다.

전국 세입자 협의회와 ‘장기전세형 공공임대주택을 요구하는 시민의모임’을 만들어 봐요.

그래서, 우리는 공익형 세입자 NGO, 장기전세공공임대주택을 요구하는 시민의모임을 결성 중에 있습니다. 이제 세입자들도 사회세력화해서 당당히 자기 목소리를 내야 하고, 세계인권선언과 우리 헌법이 보장하는 ‘주거권’ 전면 실현을 요구해야 합니다.

구국의 강철대오 ‘전대협(전국대학생대표자협의회)’이 이나리 주거권 실현의 강철대오 ‘전세협(전국세입자협의회)’을 만들자는 토론자의 제안이 담긴 오마이뉴스 기고문을 맨 아래 별첨하였습니다. 전세협 결성과 운영에 현재 많은 이들과 주거관련 NGO들이 함께 하겠다는 뜻을 전해왔습니다.

또 주거복지, 주거권 관련 시민사회단체들은 재개발개혁포럼, 토지주택공공성네트워크를 결성하여 활동하고 있고, 대학생들과 청년들도 특히 주거약자인 대학생, 워킹푸어, 청년실업자들을 위한 주거권 보장을 맹렬하게 촉구하고 있습니다. 대학생주거권네트워크도 결성되어 있고, 이들은 학교 안팎 공공기숙사 확충, 1-2인 가구를 위한 공공임대‘방’-공공원룸텔 확충, 집이 아니어도 좋으니 저렴한 공공임대주택(다세대 형태이든, 아파트 형태이든)에 누구나 들어갈 수 있는 세상을 갈구하고 염원하고 있습니다.

이명박 정부의 보금자리 주택 정책, 정말 문제 많습니다.

결론부터 말씀드리자면, 보금자리 주택 정책은 전면 개선되어야 합니다 1～3차 지구 장기공공임대주택 비율 21%에 불과, 착공도 분양주택 위주로 돼 있습니다. 1～3차 지구 분양주택 절반만 공공임대 공급했다면 8만호 추가 공급도 가능했을 것입니다. 보금자리주택을, 진작에 분양이 아닌 서민주거안정 위한 공공임대 위주로 공급했어야 했다는 얘기입니다. 각 대선 후보들도 보금자리주택사업에 대한 전면 개선 입장 밝히고, 공공 임대주택을 획기적으로 확대하는 정책 수용 및 서민주거안정 대책을 적극 제시해야 할 것입니다.

이와 관련해서 참여연대 민생희망본부(본부장 : 이헌욱 변호사)는 11/1일「보금자리주택사업의 문제점과 제도 개선 방안」이슈 리포트를 발행한 바 있습니다. 이명박 정부는 서민주거안정을 내세우며 2008년부터 보금자리주택사업을 추진해왔습니다. 하지만 참여연대는 그 이슈리포트에서 서민주거안정을 내세우며 개발제한구역마저도 해제해 진행되고 있는 보금자리주택사업이 정작 장기공공임대주택이 아닌 분양주택 위주로 공급되고 있다고 비판할 수밖에 없었습니다. 개발제한구역을 해제해 보금자리주택지구로 지정한 수도권 1~3차 보금자리주택지구의 경우 지구계획상 공급주택 중 분양전환 임대주택을 제외한 순수 장기공공임대주택의 비율이 21%에 불과했기 때문입니다. 또한 실제 착공되고 있는 주택도 분양주택이 70%에 육박해 이명박 정부가 공공임대주택 공급을 통한 서민주거안정이라는 정책의지를 가지고 있었는지조차 의심스러운 상황입니다. 만약에 보금자리주택을 분양위주가 아니라 공공임대 위주로 공급했다면 서민주거안정에도 크게 기여하고 전세대란을 완화하는 데에도 큰 도움이 됐을 것이라는 점을 감안하면, 이명박 정부의 보금자리주택 정책은 비판을 면하기 어려울 것입니다.

또, 참여연대 민생희망본부는 1~3차 보금자리주택지구에서 분양주택의 절반만이라도 공공임대주택으로 공급했다면, 8만호 가량의 공공임대주택 추가 공급도 가능했을 것이라고 분석했습니다. 정부의 보금자리주택 사업이 서민주거안정이라는 본래의 취지에 맞게 공공임대주택 공급위주로 진행되었다면, 전세대란 등 서민주거불안 해소에 일정한 효과를 기대할 수 있었다는 것입니다. 이는 강남 등 일부 지구를 제외한 보금자리주택지구에서 미분양이 발생하고 있고, 또한 1~3차 보금자리지구가 서울 도심으로부터 20km 이내에 위치하고, 정부가 설정한 분양 대상층인 소득 4~6분위가 매우 적극적인 장기전세 공공임대주택의 수요층임을 감안한다면, 더욱 설득력을 가진다 할 것입니다.

지금이라도 보금자리주택사업이 서민주거안정을 위한 장기공공임대주택 공급 위주로 진행되기 위해서는 공공임대 주택 수요가 많은 수도권의 경우 공공임대주택의 공급 비율을 법제화(장기공공임대주택 공급비율을 75%이상으로 법제화. 보금자리주택특별법 개정)할 필요가 있을 것입니다. 그래야만이 현재 각 대선 후보들이 제시하고 있는 임대주택 확대 공급약속도 실제로 지킬 수 있을 것입니다. 또, 역대 정부마다 공공임대주택 공급계획과 공급방식이 축소 또는 변경되고 있는데, 공공임대주택의 수요와 공급계획을 담은 주거복지 종합계획의 수립을 의무화하는 주거복지기본법 제정도 필요할 것입니다. 실제로 참여연대와 민변 민생경제위원회, (사)주거연합, 나눔과미래 등은 지난 11월 12일 서민주거안정을 위한 공공임대주택 공급 확대의 법제도적 방안으로, 보금자리건설등에관한특별법의 개정안과 주거복지기본법 제정안을 마련하고 제안하여, 민주통합당 국토해양위원회의 이미경 의원이 두 법안을 대표 발의해 국회에 제출해 놓은 상태입니다.

※ 1~3차 보금자리주택지구 지구계획 (단위 : 호)

구분	전체 호수	보금자리주택									민간 분양
		계	장기공공임대				공공 후분양			공공 분양
			소계	영구 임대	국민 임대	장기 전세	소계	분납 임대	10년 임대
1차	55,761	39,839	13,119	2,708	8,639	1,772	7,044	7,044		19,676	15,922
2차	59,274	42,099	13,191	10,633		2,558	8,804	8,804		20,104	17,175
3차	122,567	86,003	24,584	3,832	15,871	4,881	19,185	2,097	17,088	42,234	36564
계	237,602	167,941	50,894	41,683		9,211	35,033	19,945	17,088	82,014	69,661
비율	100.0%	70.7%	21.4%	17.5%		3.9%	14.7%	7.6%	7.2%	34.5%	29.3%

* 자료 : 보금자리주택 홈페이지 (www.newplus.go.kr)* 4차 보금자리의 경우 서울양원 지구만 주택공급 계획을 확인할 수 있어 제외하였음.

※ 보금자리주택 사업승인 현황(‘09~’11.11)

		장기공공임대				공공 후분양		공공 분양	계	장기공공 임대비율
		국민 임대	영구 임대	장기 전세	계	10년 임대	분납 임대
서울	38,998	15,856	753	7,576	24,185	1,376	797	12,640	38,998	62%
경기도	177,699	37,295	10,264	2,019	49,578	23,963	9,630	94,528	177,699	28%
인천	28,854	10,067	1,188	24	11,279	3,615	2,458	11,502	28,854	39%
수도권	245,551	63,218	12,205	9,619	85,042	28,954	12,885	118,670	245,551	35%
지방	88,208	31,777	2,413	28	34,218	13,130	1,685	39,175	88,208	39%
전체	333,759	94,995	14,618	9,647	119,260	42,084	14,570	157,845	333,759	36%

* 자료 : 국회 예산정책처 [보금자리주택사업 평가] (2012) 자료 재구성

※ 수도권 보금자리주택지구 보금자리주택 착공현황(‘09~’12.3)

	계	국민임대	영구임대	공공임대	공공분양
가구수	19,380	3,210	706	2,582	12,882
비율	100%	16.6%	3.6%	13.3%	66.5%

* 보금자리주택지구 중 민간분양주택은 제외/자료 : 국토해양부 제출자료(정보공개 청구)

※ 수도권 주요 보금자리주택 미분양 현황(본청약 기준)  단위 : 호

공급년월	지구명	공급량 (본청약)	미분양	미분양율	비고
’11.9	고양원흥	3,183	1,375	43%	5.23 무주택자 선착순 접수
’11.10	인천서창2 8BL	566	197	35%
’11.11	의정부 민락	842	725	92%	5.30 순착순 분양, 유주택자 가능
’12.3	수원 호매실	1,710	1,304	76%	5.16 무순위 청약접수 후 미분양율 13.6%로 하락

* 자료 : LH공사 (정보공개 청구자료와 아시아경제 ‘12.5.15 기사를 참고하여 재구성

다시 결론적으로 보금자리주택 사업은 무엇보다도 서민 주거안정을 위해 장기공공주택 위주로 공급되어야 합니다. 관련 법 제개정으로 공공임대주택 공급 확대를 법제화해야 하자는 제안입니다.

현행 보금자리법은 보금자리주택지구에서 보금자리주택의 비율을 1/2이상으로 규정하고 있을 뿐, 임대주택과 분양주택의 세부 비율은 시행령과 시행규칙에 위임하고 있음. 하지만 실제 지구계획과 사업승인, 착공단계에서 장기공공임대주택의 비율은 30%내외에 불과한 실정임. 수도권(과밀억제권역, 성장관리권역)에 한해 보금자리주택지구 전체를 보금자리주택으로 공급하도록 하고, 분양주택의 비율은 25%이내(현재 1~3차 지구계획상 분양전환 주택까지를 포함하는 분양성격의 주택비율은 70%에 육박함)로 축소하고, 장기전세주택을 확대해 장기공공임대주택 공급비율을 75%이상으로 법제화하는 내용의 보금자리건설등에관한특별법을 개정할 필요가 있음. 공공임대주택 공급계획과 실제 사업추진이 정부에 따라 폐기․변경․축소되어 공공임대주택 공급사업의 안정성과 지속성, 신뢰가 의심되는 상황임. 공공임대주택의 수요와 공급, 사업추진 계획등을 담은 주거복지 종합계획의 수립을 의무화하는 주거복지기본법 제정이 필요함. 또 서민주거안정을 위해서는 민간 임대시장의 세입자 보호를 위해 주택임대차보호법을 개정해서 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 하루빨리 도입하는 정책도 병행되어야 할 것임.

별첨 : 나는 세입자다 수기 공모 우수상 수상작(김세희 님)

토요일 아침마다 나와 남자친구는 빨래를 돌린다. 일주일 동안 쌓인 빨래는 10킬로그램 통돌이 세탁기에 가득 찬다. 우리가 살고 있는 원룸에는 베란다가 없다. 그래서 날씨가 좋으면 빨래를 바깥에 내다 말린다. 한 손에 건조대를 들고 다른 손에 탈수한 빨래 뭉치를 안고 계단을 내려가려면 팔이 빠질 지경이지만, 우리는 빨래를 널러 같이 나가지 않는다.

오늘은 내 차례다. 건물 옆 주차장 한쪽에는 벌써 부지런한 사람들이 내놓은 건조대가 햇볕 잘 드는 자리를 차지하고 있다. 건조대를 펴고 빨래를 하나하나 털어 널면서 주변을 힐끔거린다. 남자 친구의 커다란 옷가지를 널 때 동네 아주머니가 지나가기라도 하면 나를 쳐다보는 것 같아 뒤통수가 따끔따끔하다.

우리는 20대 후반의 직장인 동거 커플이다. 지방 출신의 '가난한 캠퍼스 커플'은 대학을 졸업한 뒤 '워킹푸어 커플'이 되었다. 둘 중 내가 먼저 졸업을 하고 파주에 있는 회사에 취직해 원룸을 얻었다. 보증금 500만 원에 월세 40만 원. 취직을 하지 못한 채 졸업한 남자친구는 기숙사에서 나오자 갈 곳이 없었다. 결국 취업 준비를 하는 동안만 내 방에서 지낸다고 했고, 그게 동거의 시작이 됐다. 당시 우리에게 '동거'는 윤리의 문제가 아니라 경제의 문제였다.

올해 초, 마침내 남자친구가 취직을 하고 따로 방을 얻어 나갔다. 비로소 당당하게 살게 됐다는 마음에 안도의 한숨을 내쉬었다. 하지만 남자친구의 월급은 한 달에 200만 원이 되지 않았다. 나도 비슷한 수준이었다.

각자 매달 월세 40만 원을 내고 공과금, 생활비 등을 쓰면 남는 돈이 없었다. 겨우 본전인 생활. 게다가 둘 다 야근을 밥 먹듯 하다 보니 따로 시간을 내서 밖에서 만나기도 힘들었다. 마침 내가 서울에 있는 회사로 이직하게 되면서, 결국 우리는 다시 살림을 합치기로 했다. 조금이라도 더 저축을 해서 일찍 결혼하자고 다짐했다.

1. 문턱 높은 전세자금대출... “차라리 혼인신고를 해버릴까?”

조금이라도 집세를 줄이고 싶은 마음에 전세자금대출을 알아보러 다녔다. 하지만 은행 직원은 연봉을 물어보더니 번번이 난색을 표하면서 높은 이자를 불렀다. 한 은행에서는 신혼부부의 대출 혜택을 자세히 설명해주면서 결혼할 생각이 없는지 물었다. 어찌나 탐이 나는지, 혼인신고라도 해버릴까 하는 생각이 들었다.

결국 목돈이 없는 우리는 다시 비싼 월세방을 구할 수밖에 없었다. 새로 구한 곳은 지하철역에서 도보로 십여 분 거리에 있는 4층짜리 작은 원룸 건물이다. 보증금 1000만 원에 월세 42만 원. 건물 관리를 전혀 안 하는지 계단에 전단지가 우수수 떨어져 있고 검은 먼지가 켜켜이 쌓여 있었다. 주변은 재개발 중이다. 건물을 지어놓고 방치하는 목적을 알 만했다. 대신 월세가 싼 편이었다. 원래 옵션이 없는 방이었지만 이번에 들어오는 사람부터 냉장고와 세탁기, 에어컨도 놔주겠다고 했다.

▲ 동네 곳곳에는 재건축 법에 반대하는 전단이 붙어 있다. “누구를 위한 주거환경인가요”라는 글귀가 눈에 띈다.

“이 건물 주인이 엄청 부잣집 사모님이래. 건물 지어놓고 이 동네에 한 번도 와본 적이 없어. 시세를 모르니까 우리가 전화 걸어서 201호 월세 얼마에 계약할게요, 하면 그런가보다 하고 넘어가는 거지.”

부동산 아줌마는 내 편의를 봐서 월세를 싸게 해주는 것처럼 생색을 마구 냈다. 언제인가부터 이사한 건물의 주인 얼굴을 보기가 어려워졌다. 파주 신도시에서 원룸을 구할 때도 그랬다. 부동산 아저씨가 말하길 건물 주인은 목동에 살고 처음 건물을 지을 때 말고는 파주에 온 적이 없다고 했다.

세입자 계약과 관리를 전부 근처 부동산에 맡겨두는 것이다. 동거 커플인 우리는 굳이 아침저녁으로 집주인의 의심스러운 눈길을 마주하고 싶지는 않았다. 하지만 매달 꼬박꼬박 40만 원씩 우리 돈을 쥐는 남자를 길에서 마주쳐도 알아보지 못한다고 생각하면 묘한 기분이 들었다.

이번에도 집주인 얼굴은 보지 못하고 부동산 아줌마와 계약서를 쓰고 도장을 찍었다. 나 혼자 살 것처럼 말했지만 아줌마는 자꾸 남자친구를 흘깃흘깃 봤다. 생각보다 부동산 중개료가 많이 나와 땀을 흘리며 동전까지 탈탈 털어 금액을 맞춰 드리자, 아줌마가 웃으면서 큰 소리로 "아이고 아가씨, 이렇게 돈이 없어서 어떻게 하냐"라고 말했다. 뭐라 대꾸할 말이 없어 애매하게 따라 웃기만 했다.

2. 세입자와 집주인 사이의 신종 마름들

이사하는 날이었다. 아침 일찍 짐을 싣고 오니 미리 넣어두겠다던 옵션이 하나도 없다. 부동산 아줌마는 집주인이 처리할 일인데 자기한테 맡기는 바람에 늦어졌다고, 오늘 중으로 중고 가게에서 물건이 다 배달될 거라고 했다. 설치하는 데 드는 비용은 주인에게 계좌로 받았다고 내 계좌로 보내주겠다고 했다.

문제는 에어컨을 설치할 때 생겼다. 설치비가 부동산 아줌마가 받아준 액수를 훨씬 넘었다. 아줌마한테 전화를 걸었더니 뭐가 그렇게 비싸냐며 깎아달라고 말하라고 했다. 이사하느라 지친 우리는 점점 화가 났다. 설치 기사는 실외기로 이어지는 길이대로 액수는 정확히 정해져 있다고 딱 잘라 말했다. 마음대로 에누리할 수 있는 게 아니었다.

우리는 다시 부동산 아줌마한테 전화를 걸어서 사정을 설명했다. 설치비를 미리 짐작해서 받아놓은 게 문제 아니냐고, 집주인에게 더 청구해야 할 것 같다고 말했다. 하지만 아줌마는 막무가내로 받은 돈에 맞추라고 신경질을 내는 것이었다.

“아가씨, 그 돈도 아가씨 생각해서 겨우 받아놓은 거야. 내가 미안해서 주인 분한테 어떻게 더 말을 꺼내?”

기가 막힌 우리는 계약서에 적힌 집주인의 번호로 전화를 걸었다. 차분한 목소리의 중년 여성이 전화를 받았다.

“저, 새로 이사 온 201호 세입자인데요.”

“네?”

전화기 너머 목소리는 잠시 무슨 소리인지 모르겠다는 반응을 보이다 “아!” 하고 알겠다는 소리를 냈다.

“주인 분 맞으시죠?”

“아니요, 저는 일을 봐드리는 사람이에요. 제가 사모님 대신 부동산이랑 연락하고 월세를 받아서 전해드려요.”

어안이 벙벙했다. 대체 몇 단계를 거쳐야 주인한테 연락이 닿는 거야?

“사모님 남편 분은 변호사세요. 두 분 모두 바쁘셔서 이런 일까지 직접 챙기지 못해요.”

묻지도 않은 말에 황당했지만 자초지종을 설명했다. 모자라는 설치비는 우선 내고 이번 달 월세에서 제하겠다고. 그런데 전화기 너머 교양 있는 목소리가 잠시 침묵하다가 말했다.

“아가씨, 남자친구랑 동거한다면서? 사모님이 알았으면 아마 세 못주게 했을 텐데... 그냥 넘어가는 거예요. 보증금도 싸게 들어왔으니까 그 정도는 직접 부담하는 게 맞을 것 같은데요.”

지금도 그때를 생각하면 눈물이 난다. 아줌마, 우리도 가정교육 잘 받으면서 자랐어요. 작지만 제대로 된 회사에 취직했고 나름대로 정치적으로 올바르게 살려고 노력하고 있어요. 동거한다는 것만으로 그렇게 함부로 말하지 마세요라고 말하고 싶었지만 이말 대신 나는 "네……"라고 내뱉고 전화를 끊었다. 전화기를 방바닥에 내려놓는데 눈물이 뚝뚝 떨어졌다. 남자친구도 착잡한 얼굴로 아무 말도 하지 않았다.

▲ 신혼 부부와 달리 동거 커플을 지원하는 제도는 전무하다. 이제 우리 사회도 이 문제를 다룰 때가 된 것이 아닐까?

동거할 수밖에 없는 사회조건... 이제는 가치관을 바꿀 때!

대단한 부잣집 사모님이라는 집주인도, 그 사모님 일을 봐준다는 교양 있는 아줌마도, 길에서 마주치면 우리는 얼굴도 알아보지 못할 것이다. 자전거를 타고 동네를 누비는 부동산 아줌마는 마주칠 때마다 아무 일도 없었다는 듯 내게 웃으며 손을 흔든다. 주인한테 잘 보이려고 애쓰면서 소작인들을 착취하고 괴롭히던 마름들은 지금 다른 이름으로 부활한 것 같다.

우리는 모자라는 에어컨 설치비를 내고 그 집에서 재미나게 잘 살고 있다. 살다 보니 이 원룸 건물에서 동거하는 커플은 우리뿐만이 아니었다. 주말마다 햇볕 잘 드는 바깥에 내놓은 빨래를 보면 알록달록한 남녀의 옷이 섞인 건조대가 여럿이다.

잘못한 게 없다고, 떳떳하다고 생각하면서도 토요일 아침 남자친구와 둘이 집 앞에서 사이좋게 빨래를 널지는 못하겠다. 우리에게 모욕을 준 그 아줌마뿐만 아니라, 대한민국 어른들 대부분이 동거하는 젊은이들을 노골적이고 편견에 가득 찬 시선으로 본다는 것을 잘 알기 때문이다.

가끔 정말 궁금하다. 얼굴 없는 부자 주인들한테 매달 40만 원을 더 내면서 각자 방을 얻어 살면 우리는 도덕적으로 정당해지는 걸까? 사회에 나가 자립하는 나이가 점점 늦어지고, 결혼하기 위한 경제적 기반을 마련하기가 너무나 어렵고, 그래서 동거하는 커플이 점점 늘어나는 명백한 현실 앞에서, 여전히 동거를 비윤리적인 거주 형태로 비난해야 할까?

동거 커플에게도 결혼한 커플과 동등한 의무와 권리를 부여하고 제도적으로 지원하는 서구의 사례를 이제 우리도 진지하게 논의해볼 때가 되지 않았을까? 동거에 대한 현실적인 대응책과 가치관 변화는 이 미쳐 돌아가는 부동산의 나라에서 하나의 돌파구가 될 수 있으리라 믿는다.

다시 그 교양 있는 아줌마와 전화를 하게 되면 이렇게 말하고 싶다.

“아줌마, 힐러리랑 빌 클린턴도 젊을 때 동거한 거 아세요? 프랑스 대통령 프랑수아 올랑드도, 독일 대통령 요하임 가우크도 동거 커플이거든요. 우리를 모욕하지 마세요!” □

별첨 : “전국세입자협의회”를 만들어보자는 토론자 기고문(오마이뉴스 게재)

“만국의 세입자여 단결하라!” 우리나라도 ‘제기랄, 세입자는 너무 힘들어당’을 만들어보자.

강부자 정권, ‘전세대란’은 안중에도 없다.

이명박 대통령이 대선 전후해서 경제를 살리겠다고 했을 때, 우리 국민들이 생각하고 기대했던 경제는 ‘서민 경제’였을 것입니다만, 결국 대다수 국민들은 속고야 말았다. 이명박·한나라당 정권이 말하는 경제 살리기란, 특권층과 극소수 부자들을 위한 경제 살리기라는 것을 확인하는 데는 채 몇 달이 걸리지도 않았다. 이미 막대한 수익을 거두어들이고 있는 ‘강부자’들을 위해서, 당선 직후부터 지금 이 순간까지도 엄청난 부자감세, 끝없는 투기조장, 재벌 및 건설자본에 특혜주기, 4대강 사업과 후속 사업과 같은 대형 토목공사 등에 ‘다 걸기’하는 기조를 일관되게 밀어붙이고 있다. 그러한 이명박 정권의 ‘강부자 정책’의 최대 피해자는 두말할 필요도 없이 바로 우리 서민들이다.

최근 몇 년 째 계속 큰 문제가 되고 있는 ‘전세대란’만 해도 그렇다. 집이 있는 사람들이야 한 번도 고민해보지 않은 문제이겠지만, 집 없는 사람들은 임대차 계약기간 종료가 다가오면 ‘극단의 공포’를 느끼게 된다. 집 주인께서 임대료를 대폭 올려달라고 통보할까봐, 월세를 병행하자고 종용할까봐, 일방적으로 계약을 해지당하고 이 엄동설한에 ‘전세난’ 속에 전세 집을 찾으러 헤매게 될까봐, 심각한 상태에 빠지게 되는 것이다.

그런데, 이명박 대통령과 이 정권의 핵심 인사들이 다들 부동산을 몇 채씩 가지고 있어서 그런지 일관되게 별 문제 아니라는 입장을 취해왔다. 심지어 너무 낮은 전세 값이 정상화되어 가는 과정이라는 이들도 있었다. 철저히 부동산 부자들의 입장에서 사고하고 국정을 운영하고 있는 것이다. 결국 국민의 절반이 넘는 집 없는 서민들만 더욱 골병이 들고 있다.

이명박 정권은 그마나 하향 안정화되고 있던 집값과 관련해 부동산 경기 부양을 위해 분양가상한제 폐지 추진, DTI 규제 완화 등 오히려 집값과 물가를 자극할 수 있는 대책을 지속하고 있다. 집값이 더욱 떨어지는 정책을 펼쳐 집을 살 사람은 사고, 전세에서 살 사람은 전셋집을 구하게 하는 상식적인 대책과는 정반대로 집값이 오르거나 매매가 활성화되면 전세수요자가 매매 수요자로 전환되어 자연적으로 해결된다는 정반대의 대책을 내세운 것이다. 분양가 상한제를 폐지하면 고분양가로 인한 미분양만 더 양산할 가능성이 크고, 개발호재가 있는 지역에서는 과거처럼 고분양가가 주변 아파트시세를 끌어 올려 특정 개발지역 주변 전반의 주택 가격을 끌어올리는 망국적 현상이 재현될 가능성이 높다. 지금도 집값이 지나치게 비싸다는 것은 누구나 다 아는 사실이고, 이는 서울을 기준으로 PIR 수치가 ‘11’이(Price Income Ratio : 연소득대비주택가격으로 UN은 3-4년의 연간소득으로 집을 살 수 있어야 한다고 권고하지만 서울수도권은 한 푼도 쓰지 않는다는 가정 하에 연간소득으로 집을 살 수 있는 기간이 11년 안팎이 걸리는 것으로 추산되고 있다. 사실상 보통의 직장인은 집을 살 수 없다는 얘기) 넘는다는 것을 통해서도 다 확인된 사실임에도, 집값을 지금보다 더 오르게 하는 정책을 쓴다는 것은 ‘미친 짓’이나 다름없다 할 것이다.

지금의 심각한 주거비 부담과 전세난을 해결하기 위해서는 보금자리주택지구의 분양주택을 장기전세주택으로 대량 전환하는 것, 건설사들의 미분양주택을 전세주택으로 내놓도록 인센티브를 부여하는 것, 관리처분계획 인가가 예정되어 있는 재개발지구의 경우 엄격한 심사와 인가시기를 조절하여 대규모 동시･과속개발을 방지하는 것, 전세난이 가중되는 상황에서는 임차인이 1회에 한해 최장 4년까지 갱신청구권을 행사하고(현행 주택임대차보호법은 최장 2년까지만 세입자의 임차기간을 보장하고 있어서 이를 학제-초등6년, 중고등학교 6년-까지 감안했을 때 최장 6년으로 늘리자는 얘기), 계약을 갱신할 시엔 임대료인상 상한제를 적용(이른바 전월세 상한제로 주택임대차보호법 개정사항임)하는 것, 무주택·저소득 서민들에 대한 주거비 지원을 확대하는 등의 대책이 필요하지만, 이명박 정부는 전세자금 대출 확대와 같이 빚내서 문제를 해결하라는 식의 정책만 고집하고 있다. 실로 답답한 노릇이다. 집 없는 국민들은 어찌 살라고. 빚을 내주겠다고 하는 대책은 결국 가계부채만 증가시킬 뿐임에도 “빚내줄 테니 집을 사라, 빚 더 줄터니 전세값을 올려줘라”고 말하는 이 정부는 도대체 누구를 위한 정부란 말인지 분노하지 않을 수 없다.

우리도 “세입자만 너무 힘들어당”을 결성하자!

이제 우리도 ‘전월세가너무힘들어당’이나 ‘세입자는너무힘들어당’을 만들어봤으면 한다. 세입자 정당이 정 어렵다면, ‘전세협’이라도 만들어보자. 전국세입자협의회. 예전에는 세입자NGO를 만들자고 하면 많은 이들이 언젠가 곧 집을 살 수 있을 것이라는 희망 때문에 많은 관심을 주지 않았었다. 하지만 이제는 많은 이들의 반응이 달라지고 있다. UN의 PIR 지수를 거론할 것도 없이 이 땅 대한민국에서는 정상적인 방법으로는 절대로 집을 살 수 없다고 깨달은 많은 이들이, ‘2년에 한 번 꼴의 임대료 폭등이 없거나, 지금 사는 집에서 쫓겨나지 않고 살수만 있게 해 달라, 중소형이어도 좋으니 장기전세 공공임대주택에 들어가서 살게만 해 달라...’라고 절박하게 호소하고 있는 것이다.

그래서 제안한다. ‘전세협’ 또는 ‘집값과 임대료가 너무 비싸 당’이라도 만들자는 것이다. 이땅의 절반이 넘는 세입자라면 누구라도, 집이 없는 국민이라면 누구라도 이 조직의 주인이고 주체가 될 수 있을 것이다.(누구라도 연락을 달라. min@pspd.org/723-5303/담당 : 안진걸)

그런 일은 실제로 가능할 것이다. 2010년 미국의 지미 맥밀런(immy McMillan)이라는 이가 "주택임대료가 너무-제기랄 비싸 당(The rent is too damn high party)"을 만들어 미국의 중간선거에 뉴욕주지사에 출마한 바가 있고, 당시 미국에서는 그 정당과 그 후보가 큰 화제가 된 적이 있었다.

그는 모든 TV 토론과 질문에 대해서, 항상 "월세가 너무 비싸다“라고 답하면서 미국 서민들의 스타가 되기도 했다. 예를 들면 ”교육비 문제는요? 주택임대료가 너무 비싸서... 의료 문제는요? 주택임대료가 너무 비싸서... 노인복지 문제는요? 주택임대료가 너무 비싸서...“ 이렇게 답한 것이다. 즉 과도한 주거비와 서민들의 주거 불안으로 많은 국민들이 제대로 살아 갈 수 없는 현실을 풍자적으로, 하지만 너무나 정확하게 호소했기에 당시 미국 사회에서 큰 지지를 받을 수 있었을 것이다. 그의 인형까지 시판됐고 많이 팔렸다고 한다.

이 같은 일이 벌어지게 된 것은, 2008년 미국발 금융위기 이후 일자리와 수입은 줄어들었는데 집세는 내리지 않는 것에 대한 미국 서민들의 분노가 배경이 됐을 것이다. 그리고 그것은 우리나라의 상황과 하나도 다르지 않다. 아니 우리나라가 훨씬 심각하다. 국민의 절반이 집이 없는데, 매년 전세대란과 임대료 폭등이 반복되고 있으니까. 집세가 내려가지 않는 정도가 아니라 오히려 몇 천만원씩 폭등하고 있으니 이 땅의 세입자가 미국의 세입자들보다 더 상황이 안 좋다는 것을 금세 알 수 있다.

그렇다면 지금 전국의 세입자들은 무엇을 호소하고 있을까? 다들 아예 집값이 지금보다 훨씬 더 떨어져서 어렵지만 집을 살 수 있게 해주던지, 아니면 지금 살고 있는 집에서 쫓겨나지 않고 임대료 폭등 없이 계속 살게 해주던지, 아니면 가구 수에 맞는 다양한 형태와 크기의 공공임대주택을 장기 전세로 제공해주던지... 그러니까 서울권의 직장인들에게 최근 서울시 장기전세주택인 ‘시프트’가(최장 20년 쫓겨나지 않고 살 수 있음) 이른바 ‘로망’이 된 것입니다. 어떤 시프트 단지의 경우는 경쟁률이 100:1이 넘어가기도 했다.

즉 서민들의 주거안정을 위해서는, 중앙정부와 지자체는 협심하여 집값을 떨어뜨리는 정책을 쓰거나, 지금 사는 집에서 최대한 임대료 폭등 없이 오래 살 수 있게 해주거나, 다양한 공공임대주택에 누구라도 짧은 대기기간만 거친다면 들어가서 살 수 있는 정책에 ‘올인’했어야 했다는 얘기다.

그런데 이명박-새누리당 정권의 정책은 어떠했습니까. 위에서도 언급했듯이 5년 가까이 어떻게든 부동산 부자 또는 투기꾼들과 다주택 보유자들을 위해 억지로 집값이 떨어지지 않게 하는 정책을 펼치고, 거래를 활성화한다는 미명하에 집 부자 감세를 끊임없이 시도하고, 민간 임대 주택에서 세입자들을 보호하기 위한 전월세 상한제, 계약갱신청구권 등의 내용을 담은 주택임대차보호법 개정을 반대하고, 공공임대주택의 공급량을 보금자리 주택이니 뭐니 하면서 지난 정부에 비해서 줄여버리고... 이런 정책들로 인해 우리 세입자들의 생활은 더욱 어려워질 수밖에 없게 된 것이다.

물론 세입자들 뿐만 아니라 대다수 국민들이 강부자 정권인 이명박-새누리당 정권 하에서 사상 최악의 민생고와 양극화에 시달리고 있는 것이 사실이다. 세계 최악의 교육비, 주거비, 의료비, 통신비 고통과 부담에, 물가대란, 전세대란, 실업대란, 가계부채 대란과 이자폭리 부담까지. 그러다보니 우리나라는 자살율은 1위 수준, 출산율은 꼴지 수준의 나라가 됐다. 삶이 불안하니 노동시간도 1위 수준, 삶이 참 피곤하니 산업재해사망율도 1위 수준의 국가가 돼버린 것이다. 사람들이 벼랑 끝에 내몰리면서 애를 낳지 않거나, 죽어버리는 그런 끔찍한 일들이 계속 벌어지고 있는 것이다. 너무나 참혹한 일이다. 여기에서 집이라도 있는 분들은 고통이 좀 덜할 것이다. 반면, 집까지 없는 세입자들은 집이 있는 분들보다 세배, 네배의 고통과 부담에 시달리고 있는 것이다.

강부자 정당의 박근혜 후보의 정책은 너무나 황당할 뿐

이런 참에 얼마 전에 새누리당 박근혜 후보가 국민들의 주거 관련 대책을 발표한다기에, 유심히 살펴봤다. 그런데, 한마디로 황당했다. 박근혜 후보가 직접 발표한 공약은 보증금 부담 없는 전세제도의 도입(집 주인이 보증금 대출을 받고 관련 이자는 세입자가 내는 방식), 하우스푸어를 위한 지분매각제도 실시, 행복주택 20만호 건설 등이었다.

우선 집 없는 세입자를 위한 공약이라는 ‘목돈 안 드는 전세제도’는 세입자라면 모두 실소를 금할 수 없는 정책일 것이다. 박근혜 후보의 제안대로라면, 집주인이 세입자를 위해 자기 집을 담보로 대출을 받아야하는 것인데 현실적으로 이런 집주인이 얼마나 되겠는가. 세입자가 전세자금을 담보로 대출을 받는 것도 동의해주지 않던 집주인들이 자기 집을 담보로 대출을 해줄 리가 있겠는가. 설령 집주인이 호의로 대출을 받는다 해도 전월세 상한제가 없는 한 세입자의 이자 부담만 폭증하는 문제가 발생하게 된다.

또, 철도가 지나는 철도부지 위에 데크를 씌워 인공대지를 조성하고 임대주택을 건설하겠다는 것도, 소음과 안전성 문제가 있어 현실성이 떨어진다는 것이 중론이다. 이미 국토행양부나 LH공사 등이 내놓은 유사한 계획들도 이러한 문제들과 주민 반대로 인해 중단된 상태이기도 하다. 박근혜 후보가 기존 정책에 대한 기본적인 검토조차 게을리 한 것이 아닌지 의심되는 대목이다. 하기야 단 한 번도 세입자로 살아 본적이 없는 이께 제대로 된 대책을 기대한 것 자체가 헛된 바람이었던 것 같다.

하우스푸어 대책과 관련해서도 1가구 1주택자의 경우 개인회생절차시 거주 주택에 대해서는 집을 경매로 뺏기지 않고 원금과 이자를 개인회생계획에 의해 조정할 수 있도록 하는 통합도산법 개정, 일시상환형 대출을 장기모기지론으로 전환, 연립 다세대주택 및 18평 이하 소형아파트의 경우 정부가 매입하여 공공임대주택으로 전환하는 말 그대로 종합적인 대책이 마련되어야 할 것임에도 그런 고민은 아예 하지도 않은 것으로 보인다.

하우스푸어와 렌트푸어의 문제해결, 공공임대주택 확충은 시급히 해결해야 할 민생문라서, 대선을 앞두고 여야의 대선후보가 서둘러 종합대책을 발표하는 게 맞다. 그런데 박근혜 후보처럼 현실성도 없는 데 마치 주거안정을 위해 애쓰는 것처럼 위장하는 것이라면 그건 정말 곤란하다.  집 없는 서민의 전세난 해결을 위한다면 전월세 상한제와 계약갱신청구권 도입 등 법제도적 대책과 보금자리주택을 현행 분양위주에서 공공임대주택 위주로 공급하는 정책 전환, 1~2인 가구를 위한 소형 임대주택 마련 등 공공임대주택을 확충하기 위한 계획과 재원방안을 마련하는 것이 기본이 되어야 할 것이다.

이제 전국의 세입자들도 세입자 NGO로, 세입자 사회세력화로 나서야한다. 누구도 당사자들보다 더 절박할 수는 없는 법니다. “전국의 세입자여 단결하라” 아니 나아가 “만국의 세입자여 단결하라”라는 구호로 전국의 세입자 조직화와 세입자 총궐기로 나선다면 서민들의 주거 안정은 지금과는 비교가 안될 정도로 획기적으로 개선될 것이다. 누구라도 잠만큼은 평안하게 잘 수 있는 주거 공간이 있어야 하지 않겠는가. 그것이 바로 문명국가로서 최소 조건일 것이다.

“공공임대주택 정책의 현주소와 과제”에 대한 토론

박은철 서울연구원 도시공간연구실

공급자⋅임대사업자 중심에서 수요자⋅임차인 중심으로

1. 공공임대주택의 통계

○ 2010년 현재 국토해양부의 공공임대주택 통계치는 139.9만호로, 전국 가구수는 1,757.4만가구 대비 8.0%임.

╴하지만 ‘5년 임대 등’의 경우 ｢임대주택법｣ 제2조에 따른 통계치일 뿐이며, 실제적으로는 공공임대주택으로서의 기능을 하지 못하는 경우가 대부분임.

｢임대주택법｣ 제2조에 의한 공공임대주택

∙ 임대 목적으로 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택

╴건설임대주택 : 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택. 그리고 ｢주택법｣ 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 가운데 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

╴매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택

｢임대주택법 시행령 2조에 의한 건설임대주택의 종류

∙ 공공건설임대주택 : 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하여 임대하는 주택, ｢주택법｣ 제60조에 따른 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택, 공공사업에 따라 조성된 택지에 ｢주택법｣ 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하여 임대하는 주택

∙ 민간건설임대주택 : 공공건설임대주택 외의 건설임대주택

○ 따라서 학술적으로나 실제적으로나 공공임대주택이라고 할 수 있는 재고는 <표 5>의 77.2만호이며, 이는 전국 가구수 대비 4.4%임.

╴<표 5>는 서울시가 아니라 전국의 공공임대주택 재고수임.

2. 공공임대주택 정책의 체계화 : 입주자격 및 임대료

○ 공공임대주택 프로그램은 정권이 바뀔 때마다 새로운 유형이 개발되어 공급

╴50년 공공임대주택의 경우 LH는 소득 4분위 이하, 서울시는(재개발･주거환경임대) 소득에 상관없이 입주가능

╴장기전세주택의 경우도 LH는 소득 6분위 이하, 서울시는 소득8분위 이하가 입주대상

○ 입주자격, 임대료, 임대기간, 사업방식 등이 매우 다양하여 체계적으로 공급･관리하는 것뿐만 아니라 국민들이 이해하는 것조차 곤란

╴따라서 현행 다양한 유형의 공공임대주택 프로그램을 공급방식 및 입주자격에 따라 체계화함으로써, 정책의 효과성을 높이기 위한 방안 마련 필요

○ 건설형, 매입형, 임차형, 조건부 공공임대주택으로 공급 체계화

╴정책대상, 공급방식, 주택규모 등에 따라 체계적 운영을 위한 토대 마련

○ 부담능력, 시장가격, 거주기간 등과 연동하여 임대료체계 개선방안 마련

╴일본의 응능응익형 임대료체계, 영국의 공공임대료 기준(지역의 평균임대료 및 상대소득, 주택규모 및 연한), 기타 선진국의 시장가격 연동 및 입주기간 할증 등을 검토하여 새로운 임대료체계 구축 필요

3. 공공임대주택 단지의 공동체 활성화

1) 현황 및 실태

○ 공공임대주택 임차인대표회의의 공신력 또는 대표성 부족문제

╴임차인대표회의가 ｢임대주택법｣에 임의조항으로 규정되어 있고 선출방법 등에 관한 규정이 없어 분양주택 입주자대표회의에 비해 공신력 또는 대표성 부족

╴1개 단지에 다수의 대표조직이 있거나, 주민의견이 제대로 반영되지 않은 채 구성된 대표회의가 다수

○ 공공임대주택 임차인뿐만 아니라 분양아파트 세입자의 관리참여 제한문제

╴공공임대아파트 임차인뿐만 아니라 분양아파트 임차인도 장기수선충당금 제외한 모든 항목의 관리비를 내고 있으나, 관리에 참여할 수 있는 권한은 없는 실정

╴재산권⋅소유권과 관련이 없는 사안에 대해서도 참여가 제한됨으로써 주민의 운영관리에 대한 무관심, 생활관리(공동체관리)의 부재 등을 초래

○ 사회적 혼합(social mix)을 위한 기준 및 지침 부재문제

╴다양한 방식으로 사회적 혼합이 시행되고 있으나, 혼합비율⋅설계지침⋅관리방법 등에 대한 기준 및 지침 부재

╴재정비사업구역, 택지개발사업지구, 보금자리주택지구 등에서 분양⋅임대 혼합단지가 활발히 건설되고 있으나, 사회적 혼합을 위한 기준 및 지침의 부재로 인해 운영⋅관리의 문제점 대두

2) 개선방안

○ ｢주택법｣ 및 ｢임대주택법｣에 분양･임대혼합단지의 대표회의관련 규정 개정

╴｢주택법｣의 입주자⋅사용자의 권리와 의무관련 조항, ｢임대주택법｣의 혼합단지관리방법(제28조) 등의 조항 개정 필요

╴단지 내의 분양주택과 임대주택의 지분, 입주자와 임차인⋅사용자의 비율 등을 고려하여 주민공동대표회의를 구성하도록 ｢주택법｣에 명시 필요

╴입주자의 재산권⋅소유권을 침해하지 않는 관리분야 및 사안에 대해서는 주민공동대표회의에서 결정

╴관리참여와 관련한 임차인의 권리 규정 :

① 사용권과 관련한 관리규약의 제정 및 개정에 관한 사항

② 경상적 수선･교체공사의 내용 및 용역에 관한 사항

③ 공용공간(부대복리시설 포함)의 사용 및 관리에 관한 사항

④ 생활관리 및 공동체관리에 관한 사항

⑤ 기타 관리규약으로 정한 사항

○ 공공임대주택 임차인 또는 분양아파트 세입자의 관리참여 보장

╴임대아파트는 물론이고, 전체적으로 세입자가 1/3 정도 거주하고 있는 분양아파트의 세입자에게도 관리참여를 보장하는 방향으로 ｢주택법｣ 및 ｢임대주택법｣ 개정

╴임차인대표회의 구성을 의무화하고, 선출방법 등을 명시하며 공신력 및 대표성을 부여하고, 임대사업자 뿐 아니라 관리주체와의 협의를 정례화

╴분양아파트의 경우 사용자 대표를 별도로 선출하여 입주자대표회의에 참여하여 발언권 및 결정권을 갖도록 하는 방안을 적극 검토

○ 구분관리 및 직영관리의 확대

╴｢주택법 시행령｣ 제52조 제2항의 구분관리 요건을 300세대 이상으로 완화 : 입주자 또는 임차인 과반수가 찬성하는 경우 분양과 임대의 구분관리 허용

╴300세대 이상 임대아파트의 경우 임차인대표회의가 원하는 관리방법에 따라 관리하도록 허용

╴일본은 임대주택단지가 150세대 이상인 경우 관리서비스의 질, 임차인의 관리참여 등을 고려하여 직영관리를 하고 있음.

○ 사회적 혼합 주택단지 건설⋅관리를 위한 기준 및 지침 마련, 갈등 최소화

╴혼합단지 건설계획부터 운영관리에 이르기까지 표준화된 기준 및 지침을 마련하여 커뮤니티 활성화 유도

╴분양과 임대주택의 차이를 줄이기 위해 단지설계 시에는 공간적 분리와 외형적 구별을 방지하여 사회적 배제현상 예방

╴입주자와 임차인의 권한을 명확히 하여 갈등을 최소화하고, 커뮤니티 프로그램을 운영하여 공동체 의식 공유

4. 공공임대주택 관리의 비영리조직 이양문제

○ 원칙적으로 시기상조 : 조합주의적 복지국가 또는 단일적 임대주택시장에서 고려해야 할 사안

╴현재의 비영리부문 및 사회적기업의 역량으로는 시설관리(유지⋅수선)의 적절성을 확보하기 어려움.

╴공공임대주택의 임대료 대폭 상승을 막기 어려움.

○ 최소한 유지⋅수선을 위한 사회적기금(공공＋민간)이 마련될 필요가 있음.

토론

별첨

1. 주거복지기본법안(제정법)

2. 보금자리주택건설등에관한특별볍 개정안

3. 도시및주거환경정비 개정안

공공임대주택 정책의 현주소와 과제

별첨

<별첨 1>

주거복지기본법안

(이미경의원 대표발의)

의 안 번 호			발의연월일 : 2012. 11. 2 발 의 자 : 이미경･이윤석･김성곤 김용익･김태년･주승용 최원식･박수현･남인순 이상직･전정희･배재정 변재일･은수미･신장용 김영주･문병호･홍종학 서영교･유승희･장하나 배기운･문희상･김기준 윤호중･최민희･우원식 홍영표･김상희･유성엽 임내현･신기남･임수경 김현미･신경민 의원

제안이유

｢대한민국헌법｣ 제35조제3항은 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 국가가 노력할 것을 규정하고 있으나, 현행 법체계 상 주거복지에 관한 기본법이 부재하고, 관련 사항이 여러 행정 부처의 소관 법률들에 산재되어 있으며 공공 임대주택 건설 및 주거 복지 관련 각종 지원 등에 관한 일관된 계획이 부재하여 정권 교체시마다 그 내용이 크게 변경되는 등 정책의 일관성과 지속성에 대한 국민들의 신뢰가 크게 떨어진 실정임.

이에 주거복지에 관한 기본 원칙을 천명하고 관련 정책을 포괄적으로 규율하는 기본법을 제정하여, 정부가 종합적･체계적인 계획 하에 주거 복지 정책을 일관성 있게 추진하도록 지원하고 개별 법령에 산재된 주거 관련 급여제도를 궁극적으로는 사회보장 수급권 개념으로 재정립하는 한편, 주거 복지 행정에 있어 전달체계를 확보하여 주거복지정책의 규범력을 확보하고 책임 행정이 이루어질 수 있도록 함.

주요내용

가. 주거복지에 대한 기본 이념을 정하고, 쾌적한 주거생활에 관한 국민의 권리와 국가･지방자치단체의 책임을 명백히 함(제1조)

나. 국토해양부장관은 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최저주거기준 및 목표주거기준을 설정･공고하여야 함(제6조).

다. 국토해양부장관, 특별시장･광역시장･특별자치도지사･시장 또는 군수는 주거복지 실태조사를 할 수 있음(제7조).

라. 국토해양부장관은 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 위하여 주거복지종합계획을 수립･시행하여야 하고, 특별시장･광역시장･도지사 또는 특별자치도지사는 시･도주거복지종합계획을 수립･시행하여야 함(제8조 및 제9조).

마. 주거복지에 관한 관계 법령에서 정하는 바에 따라 국민이 갖는 주거복지사회보장수급권의 종류를 임대주택 공급 신청권, 주택 임차보증금･임차료 등 보조금 신청권, 주택개량 지원 또는 주택 개량비 지원 신청권 등으로 정하고, 그 구체적 수급권자의 범위는 관계 법령에서 정하도록 함(제10조)

바. 국가･지방자치단체･한국토지주택공사 또는 지방공사는 주택을 건설하는 경우 임대주택을 우선적으로 건설하여야 하고, 최저주거기준에 미달하는 가구가 밀집한 지역에서 임대주택을 우선적으로 건설하여야 하며, 장애인 또는 고령자의 활동능력에 적합하도록 주택을 건설하여야 함(제11조).

사. 국가와 지방자치단체는 저소득층･철거민･장애인･이재민･고령자･비주택거주자 등에게 주택 또는 임대주택이 우선적으로 공급되도록 지원하여야 하고, 비주택거주자에게는 긴급한 주거 지원을 하여야 함(제12조).

아. 국가와 지방자치단체는 저소득층･철거민･장애인･이재민･고령자･비주택거주자 및 공공임대주택 임차인 등에게 예산의 범위에서 주택 임대료 또는 임대보증금의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있음(제13조).

자. 국가와 지방자치단체는 최저주거기준에 미달하는 가구의 세대주, 장애인･고령자 등에게 예산의 범위에서 주택의 개량에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있음(제14조).

차. 국가와 지방자치단체는 모든 국민에게 주거복지정책이 적시에 제공되도록 이용하기 쉽고 지역적･기능적으로 균형잡힌 주거복지정책 전달체계를 구축하여야 함(제18조).

카. 시･도는 주거복지정책과 관련된 상담･교육, 각종 보조･융자 신청의 접수, 주민의 권리구제 등의 업무를 위하여 주거복지지원센터를 설치하여 운영할 수 있음(제19조).

타. 주거복지 사회보장수급권에 대한 쟁송 절차 중 긴급한 필요가 있을 경우 주거 지원 등 임시 구제 제도를 규정함(제20조)

법률  제        호

주거복지기본법안

제1장 총 칙

제1조(목적) 이 법은 주거복지에 대한 기본 이념을 정하고, 쾌적한 주거생활에 관한 국민의 권리와 국가･지방자치단체의 책임을 명백히 함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주거복지정책”이란 국민의 쾌적한 주거생활 보장을 위한 주택의 건설･공급, 주택 임대료･임대보증금의 지원 및 주택 개량 지원 등의 정책을 말한다.

2. “주택”이란 ｢주택법｣ 제2조에 따른 주택 및 준주택을 말한다.

3. “임대주택”이란 ｢임대주택법｣ 제2조에 따른 임대주택을 말한다.

제3조(기본원칙) 국가와 지방자치단체는 다음 각 호의 기본원칙에 따라 주거복지정책을 추진하여야 한다.

1. 급속한 저출산･고령화의 진전과 생활 양식의 다양화 등 사회･경제적 변화에 대응하여 장기적 전망 하에 추진할 것

2. 국민의 부담 능력을 고려하여 저렴한 양질의 소형 주택이 우선적으로 건설･개량･공급･관리될 수 있도록 할 것.

3. 지역사회의 자연･역사･문화 등과 조화를 이루어 주민이 자부심과 애착을 가질 수 있는 주거환경을 조성할 것

4. 주택투기를 억제하고 실제 거주를 목적으로 주택을 구입하는 자 및 임차인의 권익을 보호할 것

제4조(차별대우의 금지) 모든 사람은 주택을 매입하거나 임차하는 경우 국적･인종･피부색･성별･연령･장애･종교･직업･혼인여부 등을 이유로 차별대우를 받지 아니한다.

제5조(다른 법률과의 관계) 주거복지에 관하여 다른 법률을 제정하거나 개정하는 경우에는 이 법의 목적과 기본이념에 맞도록 하여야 한다.

제6조(최저주거기준 등의 설정 등) ① 국토해양부장관은 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 필요한 최저주거기준 및 목표주거기준(이하 “최저주거기준 등”이라 한다)을 설정･공고하여야 한다.

② 국토해양부장관은 제1항에 따라 최저주거기준 등을 설정･공고하려는 경우 미리 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 제15조에 따른 주거복지정책심의위원회(이하 “주거복지정책심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐야 한다. 공고된 최저주거기준 등을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

③ 최저주거기준 등은 주거면적, 용도별 방의 개수, 주택의 구조･설비･성능 및 환경요소 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 하며, 사회적･경제적인 여건의 변화에 따라 그 적정성이 유지되어야 한다.

④ 제8조에 따른 주거복지종합계획과 제9조에 따른 시･도주거복지종합계획은 제1항에 따른 최저주거기준을 만족하여야 한다.

⑤ 국가 또는 지방자치단체는 최저주거기준에 미달되는 가구에 대하여 우선적으로 주택을 공급하거나 국민주택기금을 지원하는 등 혜택을 줄 수 있다.

⑥ 국가 또는 지방자치단체가 주택정책을 수립･시행하거나 사업주체가 주택건설사업을 시행하는 경우에는 제1항에 따른 최저주거기준에 미달되는 가구를 줄이기 위하여 노력하여야 한다.

⑦ 국토해양부장관 또는 지방자치단체의 장은 주택의 건설과 관련된 인가･허가 등을 할 때 그 건설사업의 내용이 최저주거기준에 미달되는 경우에는 그 기준에 맞게 사업계획승인신청서를 보완할 것을 지시하는 등 필요한 조치를 하여야 한다. 다만, ｢주택법｣ 제2조제4호에 따른 도시형 생활주택 중 대통령령으로 정하는 주택에 대하여는 그러하지 아니하다.

⑧ 국토해양부장관 또는 지방자치단체의 장은 최저주거기준에 미달되는 가구가 밀집한 지역에 대하여는 우선적으로 임대주택을 건설하거나 ｢도시 및 주거환경정비법｣에서 정하는 바에 따라 우선적으로 주거환경정비사업을 시행할 수 있도록 하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.

제7조(주거복지 실태조사) ① 국토해양부장관, 특별시장･광역시장･특별자치도지사･시장 또는 군수는 다음 각 호와 관련하여 대통령령으로 정하는 사항에 대하여 주거복지 실태조사를 할 수 있다.

1. 주거 및 주거 환경에 관한 사항

2. 노인･아동･장애인 등 가구 특성에 관한 사항

3. 임차인 가구의 경우 임대보증금･임대료 및 임대기간에 관한 사항

4. 그 밖에 주거 복지 실태 파악을 위한 사항

② 국토해양부장관, 특별시장･광역시장･특별자치도지사･시장 또는 군수는 제1항에 따른 주거복지 실태조사를 정기조사와 수시조사로 구분하여 주택법 제5조에 따른 주거 실태조사와 함께 또는 별도로 실시할 수 있으며, 수시조사의 조사항목을 별도로 정할 수 있다.

③ 국토해양부장관, 특별시장･광역시장･특별자치도지사･시장 또는 군수는 제1항에 따른 주거복지 실태조사를 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택산업 육성과 주택관리의 전문화, 시설물의 안전관리 및 자격검정 등을 목적으로 설립된 법인 또는 기금수탁자에게 위탁할 수 있다.

④ 제1항에 따른 주거복지 실태조사의 주기･방법 및 절차 등은 대통령령으로 정한다.

제2장 주거복지종합계획의 수립 등

제8조(주거복지종합계획 등의 수립) ① 국토해양부장관은 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 위하여 다음 각 호의 사항이 포함된 주거복지종합계획을 수립･시행하여야 한다.

1. 주거복지정책의 기본계획과 추진방향에 관한 사항

2. 제6조에 따른 최저주거기준등의 설정･공고에 관한 사항

3. 제7조에 따른 주거복지 실태조사에 관한 사항

4. 제11조에 따른 주택 건설에 관한 사항 및 임대주택의 건설 및 매입 목표에 관한 사항

5. 제12조에 따른 주택 공급 등에 관한 사항

6. 제13조에 따른 주택 임대보증금･임대료의 지원 세대수 및 지원 금액에 관한 사항

7. 제14조에 따른 주택 개량의 지원 세대수 및 지원 금액에 관한 사항

8. 제18조에 따른 주거복지정책 전달체계의 구축･운영에 관한 사항

9. 주거복지정책을 위한 재원조달에 관한 사항. 이 경우 제11조부터 제14조까지에 따른 사업별 재원조달 방안을 포함하여야 한다.

10. 그 밖에 주거복지를 위하여 특별히 필요하다고 인정되는 사항

② 주거복지종합계획은 연도별 계획과 5년 단위의 계획으로 구분하며, 연도별 계획은 5년 단위의 계획을 토대로 수립하여야 한다.

③ 국토해양부장관은 주거복지종합계획을 수립하려는 경우 미리 관계 중앙행정기관의 장과 특별시장･광역시장･도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시･도지사”라 한다)에게 주거복지종합계획에 반영되어야 할 정책 및 사업에 관한 소관별 계획서의 제출을 요청할 수 있다. 이 경우 관계 중앙행정기관의 장과 시･도지사는 특별한 사유가 없으면 요청에 따라야 한다.

④ 국토해양부장관은 제3항에 따른 소관별 계획서를 기초로 주거복지종합계획을 작성하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의한 후 주거복지정책심의위원회의 심의를 거쳐 확정한다. 이 경우 국토해양부장관은 확정된 주거복지종합계획을 지체 없이 관계 중앙행정기관의 장과 시･도지사에게 통보하여야 한다.

제9조(시･도 주거복지 종합계획 등의 수립) ① 시･도지사는 주민의 주거안정과 주거수준의 향상을 위하여 제8조 제1항 각호의 사항(같은 항 제2호의 사항은 제외한다)이 포함된 시･도 주거복지종합계획을 수립･시행하여야 한다.

② 시･도주거복지종합계획은 연도별 계획과 5년 단위의 계획으로 구분하며, 연도별 계획은 5년 단위의 계획을 토대로 수립하여야 한다.

③ 시･도주거복지종합계획은 제8조에 따른 주거복지종합계획에 부합하여야 한다.

④ 시･도지사는 시･도주거복지종합계획을 작성하여 관할 시장･군수･구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)과 협의한 후 제16조에 따른 시･도주거복지정책심의위원회의 심의를 거쳐 확정한다. 이 경우 시･도지사는 확정된 시･도주거복지종합계획을 지체 없이 국토해양부장관에게 제출하여야 한다.

⑤ 국토해양부장관은 시･도주거복지종합계획의 수립기준을 정하여 고시할 수 있다.

제3장 주거복지정책

제10조 (주거 보장을 받을 권리)	① 모든 국민은 관계 법령에서 정하는 바에 따라 주거복지에 관한 다음 각 호의 권리(이하 “주거복지사회보장수급권”)을 갖는다.

1. 임대주택 공급 신청권

2. 주택 임차보증금･임차료 등 보조금 신청권

3. 주택 개량 지원 또는 주택 개량비 지원 신청권

4. 그 밖에 관계 법령으로 정하는 주거 복지 관련 사회보장 수급권

② 제1항 각 호의 수급권자의 범위 및 급여의 내용은 주거에 관한 관계 법령에서 구체적으로 정하되, ｢국민기초생활보장법｣에 의한 급여와 중복되지 아니하여야 한다.

제11조 (주택 건설에 관한 정책) ① 국가･지방자치단체, ｢한국토지주택공사법｣에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다) 또는 ｢지방공기업법｣ 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)는 주택을 건설하는 경우 임대주택을 우선적으로 건설하여야 한다.

② 국가･지방자치단체･한국토지주택공사 또는 지방공사는 임대주택을 건설하는 경우 제5조에 따른 최저주거기준에 미달하는 가구가 밀집한 지역에서 임대주택을 우선적으로 건설할 수 있다.

③ 국가･지방자치단체･한국토지주택공사 또는 지방공사는 임대주택을 건설하는 경우 ｢장애인･고령자 등 주거약자 지원에 관한 법률｣ 제10조제1항에 따라 장애인 또는 고령자의 활동능력에 적합한 주택을 건설하여야 한다.

제12조(주택 공급 등에 관한 정책) ① 국가와 지방자치단체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대주택 우선입주권을 부여하는 등 주택 또는 임대주택이 우선적으로 공급되도록 지원하여야 한다.

1. 제5조에 따른 최저주거기준에 미달하는 가구의 세대주

2. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제2조제2호에 따른 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공하여 생활의 근거를 상실하는 해당 건축물 소유자 또는 임차인

3. ｢국민기초생활보장법｣ 제2조에 따른 수급권자･차상위계층 등 저소득층

4. ｢장애인복지법｣ 제2조제1항에 따른 장애인(이하 “장애인”이라 한다)

5. ｢재해구호법｣ 제2조제1호에 따른 이재민

6. 65세 이상인 자(이하 “고령자”라 한다.)

7. 비주택거주자(｢노숙인 등의 복지 및 자립지원에 관한 법률｣ 제2조제1호에 따른 노숙인 등을 포함하여 주택이 아닌 곳 또는 주거의 적절성이 현저하게 낮은 곳 등 대통령령으로 정하는 곳에서 생활하는 18세 이상의 자를 말한다. 이하 같다)

8. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

② 국가와 지방자치단체는 비주택거주자의 실태조사를 정기적으로 실시하여야 하며, 주거복지에 관한 관계 법령에서 정하는 바에 따라 비주택 거주자에게 임시거소(臨時居所)를 제공하거나 그에 상응하는 비용을 지급하는 등 긴급한 주거 지원을 하여야 한다.

제13조(주택 임차보증금･임차료의 지원) ① 국가와 지방자치단체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 주택 임차보증금이나 임차료의 부담이 과다하여 주거생활을 하기가 어려운 자에게 예산의 범위에서 주거복지에 관한 관계 법령으로 정하는 바에 따라 임차보증금 또는 임차료의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있다.

1. 제12조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 무주택자

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 임대주택의 무주택임차인

가. 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설한 임대주택

나. ｢주택법｣ 제60조에 따른 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설한 임대주택

다. 공공사업으로 조성한 택지에 ｢주택법｣ 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택

3. 그 밖에 주택 임차보증금 또는 임차료의 긴급한 지원이 필요하다고 인정하는 자

② 국가와 지방자치단체는 제1항 각 호의 자에게 소득 수준에 따라 차등적으로 임대보증금 또는 임대료를 보조하거나 융자할 수 있다.

제14조(주택 개량의 지원) ① 국가와 지방자치단체는 제5조에 따른 최저주거기준에 미달하는 가구의 세대주로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 예산의 범위에서 주택의 개량에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있다.

1. ｢국민기초생활보장법｣ 제2조에 따른 수급권자･차상위계층 등 저소득층으로서 대통령령으로 정하는 자

2. ｢농어촌주택개량촉진법｣ 제2조제1호에 따른 농어촌주택에 거주하는 가구의 세대주

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자

② 국가와 지방자치단체는 대통령령으로 정하는 장애인･고령자에게 예산의 범위에서 각각 장애인 또는 고령자의 활동능력에 적합하도록 주택을 개량하기 위하여 필요한 비용의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있다.

제15조(외국인에 대한 특례) ｢국민기초생활보장법｣ 제5조의2에 따른 외국인, 또는 ｢출입국관리법｣ 제10조에 따른 체류자격을 갖추고 국내에 체류하고 있는 외국인 중 대통령령이 정하는 사람은 제12조부터 제14조까지의 규정에 따른 지원에 필요한 조건을 만족하는 경우 해당 지원을 받을 수 있다.

제4장 주거복지정책심의위원회

제16조(주거복지정책심의위원회의 설치 등) ① 주거복지정책에 관한 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 국토해양부에 주거정책심의위원회(이하 “위원회”라 한다)를 둔다.

1. 제5조에 따른 최저주거기준 등의 심의

2. 제8조에 따른 주거복지종합계획의 심의

3. 그 밖에 주거복지에 관한 중요한 정책으로서 국토해양부장관이 심의에 부치는 사항

② 위원회는 위원장 1명과 부위원장 2명을 포함하여 30명 이내의 위원으로 구성한다.

③ 위원장은 국토해양부장관이 되고, 부위원장은 위원회가 위원 중에서 선출한다.

④ 위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람이 된다.

1. 대통령령으로 정하는 관계 중앙행정기관의 차관

2. 주거복지정책 업무를 담당하는 국무총리실의 차장

3. ｢한국토지주택공사법｣에 따른 한국토지주택공사의 사장

4. 주거복지정책에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로서 국토해양부장관이 위촉하는 자

⑤ 위원의 임기는 2년으로 한다. 다만, 공무원인 위원의 임기는 그 재임 기간으로 한다.

⑥ 위원회를 효율적으로 운영하고 위원회의 심의 사항을 보다 전문적으로 검토하기 위하여 위원회에 주거복지정책심의실무위원회(이하 “실무위원회”라 한다)를 둔다.

⑦ 그 밖에 위원회의 운영 및 실무위원회의 구성･운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제17조(시･도주거복지정책심의위원회) ① 주거복지정책에 관한 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 특별시･광역시･도 및 특별자치도(이하 “시･도”라 한다)에 시･도주거정책심의위원회를 둔다.

1. 제9조에 따른 시･도주거복지종합계획의 심의

2. 그 밖에 주거복지에 관한 중요한 정책으로서 시･도지사가 심의에 부치는 사항

② 시･도주거정책심의위원회의 구성･운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제5장 보 칙

제18조(주거복지정책 전달체계) ① 국가와 지방자치단체는 모든 국민에게 주거복지정책이 적시에 제공되도록 이용하기 쉽고 지역적･기능적으로 균형 잡힌 주거복지정책 전달체계를 구축하여야 한다.

② 국가와 지방자치단체는 주거복지정책 전달체계의 효율적 운영에 필요한 조직･인력･예산 등을 갖추어야 한다.

③ 국가와 지방자치단체는 공공부문과 민간부문의 주거복지정책 전달체계가 효율적으로 연계되도록 노력하여야 한다.

제19조(주거복지지원센터) ① 시･도지사 또는 시장･군수･구청장은 다음 각 호의 업무를 수행하기 위하여 주거복지지원센터를 둘 수 있다.

1. 주거복지정책과 관련한 상담･정보제공 및 사례 관리

2. 이 법에 따른 각종 급여･보조･융자 신청의 접수, 지원 요건 구비 여부 및 결과의 적정성 확인, 기타 주거복지 지원 서비스의 제공

3. 주거 복지 전문가 양성 및 주민 교육

4. 주거 복지 홍보 사업 및 주거 복지 네트워크 구축

5. 주거복지정책과 관련한 주민의 권리구제 지원

6. 그 밖에 주거복지의 증진과 관련하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

② 시･도지사 또는 시장･군수･구청장은 주거복지지원센터의 운영을 주거 복지 지원 업무를 수행하는데 적합한 조직･인력 등을 갖춘 법인이나 단체 등에 위탁할 수 있다.

③ 시･도 및 시･군･구에 설치될 주거복지지원센터의 설치･운영･위탁등에 필요한 사항은 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.

제20조 (임시 구제) 제10조제1항 각 호에 따른 신청 또는 주거복지에 관한 관련 법령에 정하는 바에 따른 급여의 지급 신청이 거부되어 국가 또는 지방자치단체 등을 상대로 이를 다투는 행정소송 또는 행정심판 등 행정구제절차나 민사소송 등을 제기한 자가 그 절차 계속 중에 일정한 주거를 구하지 못하거나 종전의 주거를 상실하거나 상실할 위기에 빠지는 등 긴급하게 주거가 필요한 경우 그 신청의 상대방인 국가 또는 지방자치단체는 임시거소를 제공하거나 그에 상응하는 비용을 지급하는 등 긴급한 주거 지원을 하여야 한다. 이 경우 임시거소 등의 지원기간･내용･지원의 적정성 심사･지원의 중단 및 비용의 환수 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(다른 법률의 개정) ① 법률 제11370호 장애인･고령자 등 주거약자 지원에 관한 법률 일부를 다음과 같이 개정한다.

제8조 중 “｢주택법｣ 제5조의2”를 “｢주거복지기본법｣ 제6조”로 한다.

② 법률 제11243호 주택법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제5조의2, 제5조의3를 각각 삭제한다.

③ 법률 제11365호 주택법 일부개정법률 일부를 다음과 같이 개정한다.

제5조의4를 삭제한다.

<별첨 2>

보금자리주택건설 등에 관한 특별법 일부개정법률안

(이미경의원 대표발의)

의 안 번 호			발의연월일 : 2012. 11. 2 발 의 자 : 이미경･이윤석･김성곤 김용익･주승용･최원식 박수현･남인순･이상직 장하나･전정희･배재정 은수미･변재일･김영주 문병호･홍종학･서영교 유승희･임내현･배기운 문희상･김기준･윤호중 최민희･우원식･홍영표 김상희･유성엽･김현미 임수경･신경민 의원

제안이유

현행 보금자리주택사업은 분양주택 및 분양전환임대주택의 비율이 높아 장기임대주택의 공급이 부족할 뿐 아니라, 최근의 법률 개정으로 입주자 의무거주기간이 완화되어 투기수요 증가가 예견되고, 민간사업자의 사업 참여가 허용되어 사업의 공공성 저하도 우려되는 등 많은 문제가 지적되고 있는 실정임.

이에 보금자리주택지구 내 분양주택의 비율을 하향조정하고, 장기임대주택의 비율을 상향조정하며, 입주자의 의무거주기간을 5년으로 원상회복시키고, 민간사업자의 사업 참여를 제한하여 보금자리주택사업의 공공성을 강화하고자 함.

주요내용

가. 보금자리주택의 유형에서 ｢임대주택법｣ 제16조제1항제3호에 따른 임대주택을 제외함(안 제2조제1호가목).

나. 민간사업자를 보금자리주택사업의 시행자에서 제외함(안 제4조제5호 및 제6호 삭제).

다. ｢수도권정비계획법｣에 따른 과밀억제권역, 성장관리권역에 지정된 보금자리지구에 한해 분양주택의 비율을 하향 조정하고 임대주택의 비율을 상향 조정하되, 영구임대주택과 국민임대주택의 비율을 전체 보금자리주택의 100분의 50 이상이 되도록 함(안 제17조의2 신설).

라. 보금자리주택 입주자의 의무거주 기간을 5년으로 원상회복함(안 제50조의3제1항).

법률  제        호

보금자리주택건설 등에 관한 특별법 일부개정법률안

보금자리주택건설 등에 관한 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제1호가목을 다음과 같이 하고, 같은 조 제2호 전단 중 “주거･산업･교육･문화시설”을 “주거･산업･상업･유통･정보통신･교육･문화･생태･보건 및 복지시설”로, “보금자리주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조제1항”을 “보금자리주택의 단지면적이 전체 보금자리주택지구 면적 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조제1항”으로 하며, 같은 호 후단을 삭제한다.

가. ｢임대주택법｣ 제16조제1항제1호･제2호 또는 제2호의2에 따른 임대조건과 같은 조건으로 임대하는 주택

제4조제5호 및 제6호를 각각 삭제한다.

제17조의2를 다음과 같이 신설한다.

제17조의2(주택지구 내 보금자리주택의 비율) 주택지구 내 보금자리주택의 비율은 전체주택의 100분의 50 이상으로 한다. 다만, ｢수도권정비계획법｣에 따른 과밀억제권역, 성장관리권역에 지정된 주택지구에서는 전체주택을 보금자리주택으로 공급하여야 하며, 그 세부적인 비율은 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정한다.

1. 제2조제1호가목에 따른 주택: 다음 각 목의 범위

가. ｢임대주택법｣ 제16조제1항제1호 또는 제2호에 따른 임대조건과 같은 조건으로 임대하는 주택: 주택지구 내 전체 주택의 100분의 50 이상

나. ｢임대주택법｣ 제16조제1항제2호의2에 따른 임대조건과 같은 조건으로 임대하는 주택: 주택지구 내 전체 주택의 100분의 25 이상

2. 제2조제1호나목에 따른 주택: 주택지구 내 전체 주택의 100분의 25 이하

제50조의3제1항 본문 중 “5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간”을 “5년”으로 하고, 같은 조 제2항을 삭제한다.

제50조의6제1항 중 “제4조제4호 또는 제6호”를 “제4조제4호”로 한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(주택지구 내 보금자리주택의 비율에 관한 적용례) 제17조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 제17조에 따라 지구계획을 승인받았으나 제50조에 따른 입주예약의 신청을 받지 아니한 경우에도 적용한다.

제3조(입주자의 거주의무에 관한 적용례) 제50조의3제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 선정된 입주자부터 적용한다.

제4조(분양전환임대주택에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 시행자가 건설 또는 매입하여 ｢임대주택법｣ 제16조제1항제3호에 따른 임대조건과 같은 조건으로 임대하는 주택의 경우에는 제2조제1호가목의 개정규정에도 불구하고 이 법에 따른 보금자리주택으로 본다.

신구조문 대비표

현 행	개 정 안
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.	제2조(정의) ------------------------------------------.
1. “보금자리주택”이란 제4조 각 호에 규정된 자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 ｢주택법｣ 제60조에 따른 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라 한다)을 지원받아 건설 또는 매입하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.	1. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
가. 임대를 목적으로 공급하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택	가. ｢임대주택법｣ 제16조제1항제1호･제2호 또는 제2호의2에 따른 임대조건과 같은 조건으로 임대하는 주택
나. (생 략)	나. (현행과 같음)
2. “보금자리주택지구”란 주거･산업･교육･문화시설 등이 복합적으로 어우러져 살기 좋은 정주환경을 갖추도록 하여 보금자리주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조제1항에 따라 지정･고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 전단의 규정의 범위에서 대통령령으로 정한다.	2. ---------------------주거･산업･상업･유통･정보통신･교육･문화･생태･보건 및 복지시설--------------------------보금자리주택의 단지면적이 전체보금자리주택지구 면적 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조제1항----------------------. <후단 삭제>
3. (생 략)	3. (현행과 같음)
제4조(보금자리주택사업의 시행자) 국토해양부장관은 다음 각 호의 자 중에서 보금자리주택사업의 시행자를 지정한다.	제4조(보금자리주택사업의 시행자) ---------------------------------------------.
1. ∼ 4. (생 략)	1. ∼ 4. (현행과 같음)
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자･설립한 법인(제2조제3호가목에 해당하는 사업에 한정한다)	<삭 제>
6. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자로서 ｢주택법｣ 제9조에 따른 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행하는 자(보금자리주택지구 또는 ｢택지개발촉진법｣ 제2조에 따른 택지개발지구에서 시행하는 제2조제3호나목에 해당하는 사업에 한정한다)	<삭 제>
<신 설>	제17조의2(주택지구 내 보금자리주택의 비율) 주택지구 내 보금자리주택의 비율은 전체주택의 100분의 50 이상으로 한다. 다만, ｢수도권정비계획법｣에 따른 과밀억제권역, 성장관리권역 에 지정된 주택지구에서는 전체주택을 보금자리주택으로 공급하여야 하며, 그 세부적인 비율은 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정한다. 1. 제2조제1호가목에 따른 주택: 다음 각 목의 범위 가. ｢임대주택법｣ 제16조제1항제1호 또는 제2호에 따른 임대조건과 같은 조건으로 임대하는 주택: 주택지구 내 전체 주택의 100분의 50 이상 나. ｢임대주택법｣ 제16조제1항제2호의2에 따른 임대조건과 같은 조건으로 임대하는 주택: 주택지구 내 전체 주택의 100분의 25 이상 2. 제2조제1호나목에 따른 주택: 주택지구 내 전체 주택의 100분의 25 이하
제50조의3(입주자의 거주의무 등) ① 제50조의2제1항에 따른 주택에 입주한 입주예정자(이하 “입주자”라 한다)는 입주한 날부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 거주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니한다.	제50조의3(입주자의 거주의무 등) ① ---------------------------------------------------------5년-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ----------------------------------------------------------------------------.
② 제1항에 따른 인근지역 주택매매가격의 결정방법은 국토해양부장관이 정하여 고시한다.	<삭 제>
③ ∼ ⑤ (생 략)	③ ∼ ⑤ (현행과 같음)
제50조의6(보금자리주택 분양가심사위원회의 설치 등) ① 주택지구 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 ｢개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법｣ 제3조에 따라 개발제한구역을 해제하여 조성하는 주택지구에서 제4조제4호 또는 제6호에 해당하는 자가 건설하여 공급하는 보금자리주택의 분양가에 관한 사항을 심의하기 위하여｢주택법｣ 제38조의4에도 불구하고 제4조제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 분양가심사위원회를 설치･운영하여야 한다.	제50조의6(보금자리주택 분양가심사위원회의 설치 등) ① ---------------------------------------------------------------------------------------------------------제4조제4호------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
②⋅③ (생 략)	②⋅③ (현행과 같음)

<별첨 3>

도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안

(이미경의원 대표발의)

의 안 번 호			발의연월일 : 2012. 11. 2 발 의 자 : 이미경･이윤석･김성곤 김용익･주승용･최원식 박수현･남인순･이상직 장하나･배기운･문희상 김기준･윤호중･최민희 우원식･홍영표･김상희 유성엽･임내현･전정희 배재정･은수미･변재일 신장용･김영주･문병호 홍종학･서영교･유승희 임수경･김현미･신경민 의원

제안이유

현행법 상 정비사업은 기본계획 수립, 조합설립, 손실보상 등 사업의 전 과정에서 주민의 권익 보호는 미흡한 반면, 주택재건축사업의 임대주택 건설의무가 폐지되는 등 사업시행자의 권익만 강화되고 있어 제도 전반의 개정이 필요한 실정임.

이에 특별시장･광역시장 등이 기본계획을 수립하는 경우 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 하고, 토지등소유자가 요청하는 경우 시장･군수가 추진위원회 구성에 관한 서면동의서 등을 직접 받도록 하며, 조합설립인가에 대한 토지등소유자의 동의비율을 상향조정하고, 영업손실을 보상하는 경우 주변 지역에서 같은 규모의 영업을 개시하는데 필요한 임대보증금･임대료의 증액분 등을 고려하도록 하며, 정비구역 내 주택 또는 상가의 세입자에게 임대차계약의 갱신요구권을 부여함으로써 정비사업과 관련한 주민의 권리를 강화하고자 함.

또한 건축물의 노후화 정도를 판단하는 경우 증축･개축･재축 또는 대수선 이력을 고려하도록 하고, 자연적･문화적･역사적 환경의 보전을 위하여 필요한 경우에도 시･도지사 또는 대도시의 시장이 정비구역등의 지정을 해제할 수 있게 하며, 과밀억제권역인 특별시･광역시 또는 대도시에서 시행하는 주택재건축사업에 임대주택 건설의무를 부과하고, 재건축 소형주택의 의무건설비율을 상향조정함으로써 무분별한 정비사업의 추진을 방지하고 정비사업의 공공성을 강화하고자 함.

그 밖에 정비사업으로 건설하는 주택의 규모 및 규모별 비율을 시･도지사 또는 대도시의 시장이 정하여 고시하도록 하고, 조합 설립인가등이 취소된 경우 국가 또는 지방자치단체가 조합 등이 사용한 비용을 보조할 수 있게 하며, 국가, 시･도지사 및 시장･군수가 정비계획에 따라 설치되는 도시･군계획시설의 건설 비용의 전부 또는 일부를 부담하게 하고, 추진위원장이나 사업시행자에 의해 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료의 열람･복사를 요청을 거부당한 경우에는 조합원 또는 토지등소유자가 시장･군수가 보관하고 있는 해당 자료 열람･복사를 신청할 수 있게 하는 등 정비사업과 관련된 제도 전반을 개정하려는 것임.

주요내용

가. 노후･불량건축물을 판단하기 위하여 노후화 정도를 판단하는 경우 증축･개축･재축 또는 대수선 현황을 고려하도록 함(안 제2조3호다목 후단 신설).

나. 기본계획을 수립하는 경우 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 함(안 제3조제3항).

다. 시장･군수가 정비구역지정을 신청하거나 직접 정비구역을 지정하는 경우 정비사업의 타당성과 토지등소유자의 개략적인 추정분담금을 조사하여 정비계획에 포함시키도록 함(안 제4조제1항제7호의2 신설).

라. 정비사업으로 건설하는 주택의 규모 및 규모별 비율을 시･도지사 또는 대도시의 시장이 정하여 고시하도록 함(안 제4조의2).

마. 자연적･문화적･역사적 환경의 보전을 위하여 특별히 필요한 경우에도 시･도지사 또는 대도시의 시장이 정비구역등의 지정을 해제할 수 있게 함(안 제4조의3제4항제4호 신설).

바. 조합설립인가 및 토지등소유자가 직접 시행하는 도시환경정비사업의 사업시행인가에 대한 주민의 동의 비율을 상향조정함(안 제16조 및 제28조제7항).

사. 조합 설립인가등이 취소된 경우 국가 또는 지방자치단체가 조합 등이 사용한 비용을 보조할 수 있게 함(안 제16조의2제4항).

아. 토지등소유자 등의 100분의 10 이상의 요청이 있는 경우 추진위원회 구성에 관한 서면동의서 등을 시장･군수가 직접 받도록 함(안 제17조제2항 신설).

자. 과밀억제권역인 특별시･광역시 또는 대도시에서 시행하는 주택재건축사업에 임대주택 건설의무를 부과하고, 주택재건축사업의 소형주택 의무건설비율을 상향조정함(안 제30조의2 신설 및 제30조의3 제2항).

차. 영업손실을 보상하는 경우 주변 지역에서 같은 규모의 영업을 개시하는데 필요한 임대보증금･임대료의 증액분을 고려하도록 함(안 제40조제5항 신설).

카. 정비구역 내 주택 또는 상가의 세입자에게 임대차계약의 갱신요구권을 부여함(안 제44조의2 신설).

타. 시장･군수가 12월 1일부터 다음 해 2월 말일까지 철거를 제한할 수 있도록 함(안 제48조의2제3항제1호의2 신설).

파. 국가, 시･도지사 및 시장･군수가 정비계획에 따라 설치되는 도시･군계획시설의 건설 비용의 전부 또는 일부를 부담하게 함(안 제60조제2항).

하. 추진위원회 위원장, 사업시행자가 제81조제6항에 따른 자료 열람･복사를 거부한 경우(제6항에서 정한 기간 내에 열람･복사의 가부에 대한 통지를 하지 아니한 경우를 포함한다)에는 청구인은 시장･군수에게 해당 자료의 열람･복사를 신청할 수 있음(안 제81조제8항)

법률  제        호

도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안

도시 및 주거환경정비법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제3호다목에 후단을 다음과 같이 신설한다.

이 경우 노후화의 기준은 ｢건축법｣ 제2조제1항제8호에 따른 증축･개축･재축 및 같은 항 제9호에 따른 대수선의 이력을 고려하여 정하여야 한다.

제3조제3항 본문 중 “공람하고”를 “공람한 후 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻고”로 한다.

제4조제1항에 제7호의2를 다음과 같이 신설한다.

7의2. 정비사업에 대한 타당성 조사 결과 및 토지등소유자의 개략적인 추정 분담금

제4조의2제1항 각 호 외의 부분 중 “국토해양부장관”을 “시･도지사 또는 대도시의 시장”으로 하고, 같은 항 제1호ㆍ제2호 및 같은 조 제3항 후단 중 “대통령령으로”를 각각 “시･도조례로”로 한다.

제4조의3제4항에 제4호를 다음과 같이 신설한다.

4. 자연적･문화적･역사적 환경의 보전을 위하여 특별히 필요한 경우

제5조제2항제2호를 제3호로 하고, 같은 항에 제2호를 다음과 같이 신설한다.

2. ｢건축법｣ 제2조제1항제9호에 따른 대수선

제16조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “4분의 3”을 “5분의 4”로, “2분의 1”을 “3분의 2”로 하고, 같은 조 제2항 전단 중 “4분의 3”을 각각 “5분의 4”로 하며, 같은 조 제3항 중 “4분의 3”을 “5분의 4”로, “3분의 2”를 “4분의 3”으로 한다.

제16조의2제4항을 다음과 같이 한다.

④ 제1항제1호 또는 제2호에 따라 조합 설립인가등이 취소된 경우 국가 또는 지방자치단체는 해당 추진위원회 또는 조합이 사용한 비용의 일부를 다음 각 호의 범위에서 각각 보조할 수 있다. 이 경우 국가는 지방자치단체가 보조하는 비용의 100분의 50 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율에 해당하는 금액을 해당 지방자치단체에 지원하여야 한다.

1. 국가: 대통령령으로 정하는 범위

2. 지방자치단체: 대통령령으로 정하는 범위에서 시･도조례로 정하는 범위

제17조제1항 중 “제4조의3제1항제4호”를 “제3조제3항, 제4조의3제1항제4호”로 하고, 같은 조 제2항을 제3항으로 하며, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설한다.

② 시장･군수는 토지등소유자 또는 조합원의 100분의 10 이상의 요청이 있는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서면동의서 또는 서면결의서를 대통령령으로 정하는 바에 따라 직접 받아야 한다.

1. 제13조제2항에 따른 동의의 서면동의서

2. 제24조제5항 단서에 따라 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 하는 총회의 서면결의서

제28조제7항 본문 중 “토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의”를 “토지등소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의”로 한다.

제30조의2를 다음과 같이 신설한다.

제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설 등) ① ｢수도권정비계획법｣ 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역(이하 “과밀억제권역”이라 한다)인 특별시･광역시 또는 대도시에서 주택재건축사업을 시행하는 사업시행자(이하 이 조에서 “사업시행자”라 한다)는 정비계획으로 정하여진 용적률에서 기존의 용적률을 뺀 용적률의 100분의 25 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 “재건축임대주택”이라 한다)으로 공급하여야 한다. 다만, 건축관계 법률에 따른 건축물 층수제한 등 건축제한으로 제3항에 따른 용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우에는 대통령령으로 재건축임대주택의 공급비율을 따로 정할 수 있으며, 용적률의 상승폭, 기존주택의 세대수, 그 밖의 사업내용이 대통령령으로 정하는 기준 이하인 경우에는 재건축임대주택을 공급하지 아니할 수 있다.

② 사업시행자는 재건축임대주택을 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토해양부장관, 시･도지사, 시장･군수 또는 주택공사등(이하 이 조 및 제30조의3에서 “인수자”라 한다)에 공급하여야 한다. 이 경우 재건축임대주택의 공급가격은 ｢임대주택법｣ 제16조제3항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.

③ 제2항에 따라 재건축임대주택을 공급한 사업시행자가 원하는 경우에는 다음 각 호의 기준에 따라 정비계획으로 정한 용적률(정비구역이 아닌 구역에서 사업을 시행하는 경우에는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제78조에 따라 특별시･광역시 또는 대도시의 조례로 정한 용적률을 말한다) 및 세대수 기준을 완화하여 적용하여야 한다.

1. 재건축임대주택의 바닥면적을 연면적에서 제외하고, 재건축임대주택 부속대지의 면적을 대지면적에 포함할 것

2. 재건축임대주택의 세대수를 허용세대수에서 제외할 것

④ 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다.

⑤ 재건축임대주택의 인수를 위한 절차와 방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제30조의3제1항 각 호 외의 부분 중 “용적률”를 “용적률 또는 제30조의2제3항에 따라 완화된 용적률”으로 하고, 같은 항 제1호 중 “｢수도권정비계획법｣ 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역(이하 “과밀억제권역”이라 한다)”를 “과밀억제권역”으로 하며, 같은 조 제2항제1호를 삭제하고, 같은 항 제2호 중 “주택재개발사업”을 “주택재건축사업 또는 주택재개발사업”으로 하며, 같은 조 제3항 전단 중 “국토해양부장관, 시･도지사, 시장･군수 또는 주택공사등(이하 이 조에서 “인수자”라 한다)”을 “인수자”로 한다.

제40조에 제5항을 다음과 같이 신설한다.

⑤ 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우에는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제77조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 영업이익, 시설의 이전비용 및 주변 지역에서 같은 규모의 영업을 영위하는데 필요한 임대보증금･임대료 등을 고려하여 보상하여야 한다.

제40조의2 중 “제40조제1항 단서”를 각각 “제40조제1항 단서 또는 제5항”으로 한다.

제44조의2를 다음과 같이 신설한다.

제44조의2(임대차계약의 갱신) ① 정비구역 내 주택 또는 상가의 세입자로서 이 법 또는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따른 손실보상의 대상인 세입자가 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해당 계약의 갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 세입자가 최근 3회의 임대료를 연속하여 연체한 경우

2. 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 이 법 또는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따라 해당 세입자에 대한 손실보상이 완료된 경우

4. 세입자가 임대인의 동의 없이 임차한 주택 또는 상가의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 세입자가 임차한 주택 또는 상가의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 주택 또는 상가의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 세입자가 이주를 완료한 경우

8. 그 밖에 세입자가 세입자로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 제1항의 요구에 따라 임대차계약을 갱신하는 경우에는 기존 계약과 동일한 조건으로 계약을 하여야 한다. 다만, 임대료와 임대보증금은 ｢주택임대차보호법｣ 제7조 또는 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

③ 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구 받은 임대인이 같은 항에 따른 기간 이내에 세입자에게 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

제48조의2제3항에 제1호의2를 다음과 같이 신설한다.

1의2. 12월 1일부터 다음 해 2월 말일까지

제60조제2항 중 “시장･군수는 시장･군수”를 “국가, 시･도지사 및 시장･군수는 시장･군수”로, “부담할 수 있다”를 “부담하여야 한다”로 하고, 같은 항에 후단을 다음과 같이 신설한다.

이 경우 국가, 시･도지사 및 시장･군수의 부담 비율은 대통령령으로 정한다.

제81조제8항을 다음과 같이 한다.

⑧ 추진위원회 위원장, 사업시행자가 제6항에 따른 자료의 열람･복사를 거부한 경우(제6항에서 정한 기간 내에 열람･복사의 가부에 대한 통지를 하지 아니한 경우를 포함한다)에는 청구인은 시장･군수에게 시장･군수가 보관하고 있는 해당 자료의 열람･복사를 신청할 수 있다.

제85조에 제4호의2를 다음과 같이 신설한다.

4의2. 제17조제2항을 위반하여 서면동의서 또는 서면의결서를 받은 자

법률 제11293호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 부칙 제2조 및 제3조를 각각 삭제한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 부칙 제3조의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날로부터 시행하고, 제81조제8항은 공포 후 즉시 시행한다.

제2조(유효기간) 제16조의2제1항제1호･제2호 및 제2항부터 제4항까지는 2017년 7월 31일까지 효력을 가진다.

제3조(기본계획의 수립에 관한 적용례) 제3조제3항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 기본계획을 공람하는 경우부터 적용한다.

제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정에 관한 적용례) 제4조제1항제7호의2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 시장･군수가 시･도지사에게 정비구역지정을 신청하거나 직접 정비구역을 지정하는 경우부터 적용한다.

제5조(조합설립인가에 관한 적용례) 제16조제1항부터 제3항까지의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용한다.

제6조(토지등소유자가 시행하는 도시환경정비사업의 사업시행인가에 관한 적용례) 제28조제7항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 도시환경정비사업 시행하고자 하는 토지등소유자가 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다.

제7조(재건축임대주택 및 소형주택에 관한 적용례) 제30조의2 및 제30조의3의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다.

제8조(임대차계약 갱신에 관한 적용례) 제44조의2의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결하거나 연장하는 임대차계약부터 적용한다.

제9조(도시･군계획시설의 건설 비용 부담에 관한 적용례) 제60조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 사업시행인가를 받는 경우부터 적용한다.

신･구조문대비표

현 행	개 정 안
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.	제2조(정의) ------------------------------------------.
1.⋅2. (생 략)	1.⋅2. (현행과 같음)
3. “노후･불량건축물”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.	3. ---------------------------------------------.
가.⋅나. (생 략)	가.⋅나. (현행과 같음)
다. 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인하여 구조적 결함이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시･도조례로 정하는 건축물 <후단 신설>	다. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 이 경우 노후화의 기준은 ｢건축법｣ 제2조제1항제8호에 따른 증축･개축･재축 및 같은 항 제9호에 따른 대수선의 이력을 고려하여 정하여야 한다.
4. ∼ 11. (생 략)	4. ∼ 11. (현행과 같음)
제3조(도시･주거환경정비기본계획의 수립) ①⋅② (생 략)	제3조(도시･주거환경정비기본계획의 수립) ①⋅② (현행과 같음)
③특별시장･광역시장 또는 시장은 제1항의 규정에 의한 기본계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때에는 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 특별시장･광역시장 또는 시장이 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 도과한 경우 이의가 없는 것으로 본다) ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제113조제1항 및 제2항에 따른 지방도시계획위원회(이하 “지방도시계획위원회”라 한다)의 심의(대도시의 시장이 아닌 시장이 기본계획을 수립 또는 변경하는 경우에는 제외한다)를 거쳐야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다.	③-----------------------------------------------------------------------------------공람한 후 토지등소유자 3분의 2 이상의 동의를 얻고----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. -------------------------------------------------------------------------.
④ ∼ ⑨ (생 략)	④ ∼ ⑨ (현행과 같음)
제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ①시장･군수는 기본계획에 적합한 범위에서 노후･불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장･군수가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 시･도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.	제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ①--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 7. (생 략)	1. ∼ 7. (현행과 같음)
<신 설>	7의2. 정비사업에 대한 타당성 조사 결과 및 토지등소유자의 개략적인 추정 분담금
7의3. ∼ 8. (생 략)	7의3. ∼ 8. (현행과 같음)
② ∼ ⑫ (생 략)	② ∼ ⑫ (현행과 같음)
제4조의2(주택의 규모 및 건설비율) ① 국토해양부장관은 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업(가로주택정비사업은 제외한다)으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 주택의 규모 및 규모별 비율 등을 정하여 고시할 수 있으며, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다.	제4조의2(주택의 규모 및 건설비율) ① 시･도지사 또는 대도시의 시장------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. ｢주택법｣ 제2조제3호에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대 수의 100분의 90 이하로서 대통령령으로 정하는 범위	1. -------------------------------------------------------------시･도조례로---------------
2. 임대주택이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하로서 대통령령으로 정하는 범위	2. ------------------------------------------시･도조례로------------
② (생 략)	② (현행과 같음)
③ 가로주택정비사업의 사업시행자는 가로구역에 있는 기존 단독주택의 호수(戶數)와 공동주택의 세대 수를 합한 수 이상의 주택을 공급하여야 한다. 이 경우 건설하는 건축물의 층수 등은 대통령령으로 정한다.	③ ---------------------------------------------------------------------------------------------. -------------------------------시･도조례로-------.
제4조의3(정비구역등 해제) ① ∼ ③ (생 략)	제4조의3(정비구역등 해제) ① ∼ ③ (현행과 같음)
④ 시･도지사 또는 대도시의 시장은 다음 각 호의 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등의 지정을 해제할 수 있다.	④ --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 3. (생 략)	1. ∼ 3. (현행과 같음)
<신 설>	4. 자연적･문화적･역사적 환경의 보전을 위하여 특별히 필요한 경우
⑤∼⑦ (생 략)	⑤∼⑦ (현행과 같음)
제5조(행위제한 등) ① (생 략)	제5조(행위제한 등) ① (현행과 같음)
②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위는 제1항의 규정에 불구하고 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다.	②-------------------------------------------------------------------.
1. (생 략)	1. (현행과 같음)
<신 설>	2. ｢건축법｣ 제2조제1항제9호에 따른 대수선
2. (생 략)	3. (현행 제2호와 같음)
③ ∼ ⑦ (생 략)	③ ∼ ⑦ (현행과 같음)
제16조(조합의 설립인가 등) ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회(제13조제2항 단서 또는 같은 조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 9 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장･군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장･군수에게 신고하고 변경할 수 있다.	제16조(조합의 설립인가 등) ① ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5분의 4------------3분의 2---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ----------------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 3. (생 략)	1. ∼ 3. (현행과 같음)
② 주택재건축사업의 추진위원회(제13조제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하고자 하는 때에는 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제47조제1항 및 제2항에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장･군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서에 따른 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장･군수에게 신고하고 변경할 수 있다.	② -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5분의 4----------------5분의 4------------------------------------------------------------. -------------------------------------------. ---------------------------------------------------------------.
③ 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.	③ -----------------------------------------------------------------------------------5분의 4--------------------4분의 3-----------------------------.
④ ∼ ⑥ (생 략)	④ ∼ ⑥ (현행과 같음)
제16조의2(조합 설립인가등의 취소) ① ∼ ③ (생 략)	제16조의2(조합 설립인가등의 취소) ① ∼ ③ (현행과 같음)
④ 제1항제1호에 따라 추진위원회 승인이 취소된 경우 시･도지사 또는 시장･군수는 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시･도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다.	④ 제1항제1호 또는 제2호에 따라 조합 설립인가등이 취소된 경우 국가 또는 지방자치단체는 해당 추진위원회 또는 조합이 사용한 비용의 일부를 다음 각 호의 범위에서 각각 보조할 수 있다. 이 경우 국가는 지방자치단체가 보조하는 비용의 100분의 50 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율에 해당하는 금액을 해당 지방자치단체에 지원하여야 한다. 1. 국가: 대통령령으로 정하는 범위 2. 지방자치단체: 대통령령으로 정하는 범위에서 시･도조례로 정하는 범위
⑤ (생 략)	⑤ (현행과 같음)
제17조(토지등소유자의 동의방법 등) ① 제4조의3제1항제4호, 제7조제1항, 제8조, 제13조제2항, 제14조제4항, 제16조제1항부터 제3항까지, 제16조의2제1항, 제26조제3항, 제28조제7항, 제33조제2항에 따른 동의(동의한 사항의 철회 또는 제8조제4항제7호･제13조제3항 및 제26조제3항에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. 다만, 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장･군수가 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다.	제17조(토지등소유자의 동의방법 등) ① 제3조제3항, 제4조의3제1항제4호---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
<신 설>	② 시장･군수는 토지등소유자 또는 조합원의 100분의 10 이상의 요청이 있는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서면동의서 또는 서면결의서를 대통령령으로 정하는 바에 따라 직접 받아야 한다. 1. 제13조제2항에 따른 동의의 서면동의서 2. 제24조제5항 단서에 따라 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 하는 총회의 서면결의서
② (생 략)	③ (현행 제2항과 같음)
제28조(사업시행인가) ① ∼ ⑥ (생 략)	제28조(사업시행인가) ① ∼ ⑥ (현행과 같음)
⑦ 제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 사업시행인가를 신청하기 전에 제30조에 따른 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 한다. 다만, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에는 규약이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어야 하며, 제1항 단서에 따른 경미한 변경인 경우에는 토지등소유자의 동의를 필요로 하지 아니한다.	⑦ ----------------------------------------------------------------------------------------------토지등소유자의 5분의 4 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의------. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------.
<신 설>	제30조의2(주택재건축사업의 임대주택 건설의무 등) ① ｢수도권정비계획법｣ 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역(이하 “과밀억제권역”이라 한다)인 특별시･광역시 또는 대도시에서 주택재건축사업을 시행하는 사업시행자(이하 이 조에서 “사업시행자”라 한다)는 정비계획으로 정하여진 용적률에서 기존의 용적률을 뺀 용적률의 100분의 25 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상에 해당하는 면적을 임대주택(이하 “재건축임대주택”이라 한다)으로 공급하여야 한다. 다만, 건축관계 법률에 따른 건축물 층수제한 등 건축제한으로 제3항에 따른 용적률의 완화가 사실상 불가능한 경우에는 대통령령으로 재건축임대주택의 공급비율을 따로 정할 수 있으며, 용적률의 상승폭, 기존주택의 세대수, 그 밖의 사업내용이 대통령령으로 정하는 기준 이하인 경우에는 재건축임대주택을 공급하지 아니할 수 있다. ② 사업시행자는 재건축임대주택을 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토해양부장관, 시･도지사, 시장･군수 또는 주택공사등(이하 이 조 및 제30조의3에서 “인수자”라 한다)에 공급하여야 한다. 이 경우 재건축임대주택의 공급가격은 ｢임대주택법｣ 제16조제3항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다. ③ 제2항에 따라 재건축임대주택을 공급한 사업시행자가 원하는 경우에는 다음 각 호의 기준에 따라 정비계획으로 정한 용적률(정비구역이 아닌 구역에서 사업을 시행하는 경우에는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제78조에 따라 특별시･광역시 또는 대도시의 조례로 정한 용적률을 말한다) 및 세대수 기준을 완화하여 적용하여야 한다. 1. 재건축임대주택의 바닥면적을 연면적에서 제외하고, 재건축임대주택 부속대지의 면적을 대지면적에 포함할 것 2. 재건축임대주택의 세대수를 허용세대수에서 제외할 것 ④ 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영하여야 한다. ⑤ 재건축임대주택의 인수를 위한 절차와 방법 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제30조의3(주택재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 정비사업을 시행하는 경우 그 사업시행자(이하 이 조에서 “사업시행자”라 한다)는 제4조에 따라 정비계획(이 법에 따라 정비계획으로 의제되는 계획을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)으로 정하여진 용적률에도 불구하고 같은 조 제4항에 따른 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 이 조에서 “법적상한용적률”이라 한다)까지 건축할 수 있으며, 사업시행자가 정비계획으로 정하여진 용적률을 초과하여 건축하고자 하는 경우에는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제78조에 따라 특별시･광역시･시 또는 군의 조례로 정한 용적률 제한 및 정비계획으로 정한 허용세대수 제한을 받지 아니한다.	제30조의3(주택재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등) ① ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------용적률 또는 제30조의2제3항에 따라 완화된 용적률----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. ｢수도권정비계획법｣ 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역(이하 “과밀억제권역”이라 한다)에서 시행하는 주택재건축사업 및 주택재개발사업(｢도시재정비 촉진을 위한 특별법｣ 제2조제1호에 따른 재정비촉진지구에서 시행되는 주택재개발사업은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)	1. 과밀억제권역------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2. (생 략)	2. (현행과 같음)
② 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 다음 각 호에 따른 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택을 건설하여야 한다.	② -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. 주택재건축사업의 경우 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시･도조례로 정하는 비율	<삭 제>
2. 과밀억제권역에서 시행하는 주택재개발사업의 경우 100분의 50 이상 100분의 75 이하로서 시･도조례로 정하는 비율	2. --------------------주택재건축사업 또는 주택재개발사업--------------------
3. (생 략)	3. (현행과 같음)
③ 사업시행자는 제1항에 따라 정비계획상 용적률을 초과하여 건축하는 경우 그 초과한 용적률에 제2항에 따라 시･도조례로 정하는 비율을 곱한 용적률에 해당하는 면적에 제2항에 따라 건설한 소형주택을 국토해양부장관, 시･도지사, 시장･군수 또는 주택공사등(이하 이 조에서 “인수자”라 한다)에 공급하여야 한다. 이 경우 소형주택의 공급가격은 ｢임대주택법｣ 제16조제3항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 본다.	③ -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------인수자--------------------------------------------------------------. -----------------------------------------------------------------------------.
④ ∼ ⑥ (생 략)	④ ∼ ⑥ (현행과 같음)
제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용) ① ∼ ④ (생 략)	제40조(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의 준용) ① ∼ ④ (현행과 같음)
<신 설>	⑤ 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우에는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣ 제77조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 영업이익, 시설의 이전비용 및 주변 지역에서 같은 규모의 영업을 영위하는데 필요한 임대보증금･임대료 등을 고려하여 보상하여야 한다.
제40조의2(용적률에 관한 특례) 사업시행자가 제40조제1항 단서에 따라 대통령령으로 따로 정하는 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우 또는 제40조제1항 단서에 따른 손실보상에 더하여 임대주택 추가 건설, 임대상가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우에는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제78조제1항에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시･광역시･특별자치도･시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있다.	제40조의2(용적률에 관한 특례) -------------제40조제1항 단서 또는 제5항------------------------------------------------------------------------------------제40조제1항 단서 또는 제5항----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
<신 설>	제44조의2(임대차계약의 갱신) ① 정비구역 내 주택 또는 상가의 세입자로서 이 법 또는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따른 손실보상의 대상인 세입자가 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 해당 계약의 갱신을 요구하는 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 세입자가 최근 3회의 임대료를 연속하여 연체한 경우 2. 세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 이 법 또는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따라 해당 세입자에 대한 손실보상이 완료된 경우 4. 세입자가 임대인의 동의 없이 임차한 주택 또는 상가의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 세입자가 임차한 주택 또는 상가의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 주택 또는 상가의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 세입자가 이주를 완료한 경우 8. 그 밖에 세입자가 세입자로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 제1항의 요구에 따라 임대차계약을 갱신하는 경우에는 기존 계약과 동일한 조건으로 계약을 하여야 한다. 다만, 임대료와 임대보증금은 ｢주택임대차보호법｣ 제7조 또는 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ③ 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구 받은 임대인이 같은 항에 따른 기간 이내에 세입자에게 갱신 거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
제48조의2(건축물의 철거 등) ①⋅② (생 략)	제48조의2(건축물의 철거 등) ①⋅② (현행과 같음)
③ 시장･군수는 사업시행자가 제1항에 따라 기존의 건축물을 철거하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시기에는 건축물의 철거를 제한할 수 있다.	③ -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. (생 략)	1. (현행과 같음)
<신 설>	1의2. 12월 1일부터 다음 해 2월 말일까지
2. ∼ 4. (생 략)	2. ∼ 4. (현행과 같음)
제60조(비용부담의 원칙) ① (생 략)	제60조(비용부담의 원칙) ① (현행과 같음)
②시장･군수는 시장･군수가 아닌 사업시행자가 시행하는 정비사업의 정비계획에 따라 설치되는 도시･군계획시설중 대통령령으로 정하는 주요 정비기반시설, 공동이용시설 및 제36조의 규정에 의한 임시수용시설(이하 “임시수용시설”이라 한다)에 대하여는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다. <후단 신설>	② 국가, 시･도지사 및 시장･군수---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------부담하여야 한다. 이 경우 국가, 시･도지사 및 시장･군수의 부담 비율은 대통령령으로 정한다.
제81조(관련자료의 공개와 보존) ① ∼ ⑦ (생 략)	제81조(관련자료의 공개와 보존) ① ∼ ⑦ (현행과 같음)
(신 설)	⑧ 추진위원회 위원장, 사업시행자가 제6항에 따른 자료의 열람･복사를 거부한 경우(제6항에서 정한 기간 내에 열람･복사의 가부에 대한 통지를 하지 아니한 경우를 포함한다)에는 청구인은 시장･군수에게 시장･군수가 보관하고 있는 해당 자료의 열람･복사를 신청할 수 있다.
제85조(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.	제85조(벌칙) -------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 4. (생 략)	1. ∼ 4. (현행과 같음)
<신 설>	4의2. 제17조제2항을 위반하여 서면동의서 또는 서면의결서를 받은 자
5. ∼ 12. (생 략)	5. ∼ 12. (현행과 같음)
부칙 <제11293호,2012.2.1.>	부칙 <제11293호,2012.2.1.>
제2조(유효기간) 제16조의2제1항제1호･제2호 및 제2항부터 제4항까지는 이 법 시행일부터 2년간 효력을 가진다.	<삭 제>
제3조(정비구역등 해제 신청 기산일에 관한 적용례) 제4조의3제1항제2호다목 및 라목의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 제4조에 따라 정비계획을 수립(변경수립은 제외한다)하는 분부터 적용한다.	<삭 제>