임대주택법중개정법률안

I. 개정법률안의 취지

1. 임대주택의 개념정의와 임대기간에서 임대주택의 공공성 확보

(1) 현행 임대주택법은 제2조에서 임대주택의 개념을 건설과 매입으로만 분류하고, 시행령 제2조에서 건설임대의 경우에만 공공건설임대주택과 공공매입임대주택을 구분하고 있는데, 현재 정부는 다가구주택, 부도임대주택을 대량으로 매입하여 30년 임대기간의 국민임대주택으로 전환하고자 하고 있어 매입임대의 경우에도 공공매입임대의 개념 정립이 필요하다.

(2) 그러나, 현행 임대주택법 제12조 제1항과 동법시행령 제9조 제1항에서는 공공매입과 민간매입을 구분하지 않고 매입임대주택의 의무임대기간을 3년이라고만 정하고 있어 위와 같이 다가구주택이나 부도임대주택을 매입하여 조성되는 국민매입임대주택에 대한 30년 의무임대기간 적용의 근거를 마련하지 못하고 있다.

(3) 또한, 임대의무기간과 관련하여 5년 임대의 경우에는 임차인이 원하는 경우 2년6개월에도 분양전환이 가능하여 사실상 임대아파트로서의 기능보다는 서민들을 위한 소형임대아파트의 기능을 할 뿐이어서 국민주택기금이 지원되는 공공임대아파트에서는 이러한 5년 임대를 제외하는 것이 바람직할 것이다.

(4) 임대의무기간과 관련하여 현행 임대주택법 제12조 제1항은 구체적인 기준이 없이 의무임대기간을 포괄적으로 시행령에 위임하여 위헌의 소지가 크다. 동법시행령 제9조 제1항 제3, 4호에서 국가나 지방자치단체의 재정지원이 없이 국민주택기금만 지원되거나 재정이나 국민주택기금의 지원이 없이 공공택지를 분양받아 건설되는 공공건설임대주택의 경우에는 임대조건 신고시 임대기간을 10년으로 신고하지 않은 이상 5년 임대를 광범위하게 허용하고 있다. 따라서, 재정지원 없이 국민주택기금만을 지원받거나 재정이나 국민주택기금의 지원이 없더라도 공공택지를 분양받아 건설되는 공공임대주택의 경우에도 그 임대의무기간을 원칙적으로 10년으로 하여 임대주택으로의 기능을 확보하도록 해야 한다.

2. 입주자격과 임대보증금 및 임대료 등 임대조건에 있어 공공성을 강화하는 내용

(1) 임대보증금과 임대료 인상에 관한문제

임대주택법 시행령 제12조와 건설교통부 고시에 의하여 최초의 임대보증금과 월임대료는 제한받고 있으나 그 이후의 임대료 인상분에 대하여는 제한이 없어서 주공이나 부영 등 임대사업자들이 주택임대차보호법에서 정한 1년 상한선 5%까지 매년 일방적으로 임대료를 인상하고 있다. 이같이 매년 5%씩 임대료를 일방적으로 인상할 수 있도록 규정하고 있는 임대차계약서에 대해서 공정거래위원회는 불공정약관으로 시정명령을 내린바 있고, 법원도 임대료 감정을 통하여 적정임대료를 초과하는 임대료에 대하여 부당이익으로 인정하고 이를 반환하라고 판결을 통해 밝힌바 있다. 영국의 경우에도 적정임대료 제도(Fair Rent)를 통하여 사회주택에 대해서는 임대료를 일정수준으로 유지하는 제도를 시행하고 있다. 우리나라도 공공임대아파트의 임대료 인상상한선을 정하거나 각 지자체별로 감정평가사의 임대료 감정을 통하여 적정임대료 인상율을 제시하기 하는 등의 제도개혁이 필요하다.

(2) 임대보증금과 임대료의 차등부과의 문제

향후 2-3년내에 대거 국민임대 입주가 실시되면 임대료문제가 큰 사회문제화 될 것이다. 소득 2-4분위의 계층이 국민임대 입주의 최우선 대상이나 이러한 계층은 현재의 임대료 수준을 감당할 수 없어 입주를 못하는 문제가 있다. 또한, 현재 소득분위 최하위층을 대상으로 하는 영구, 50년 공공임대아파트는 건설되지 않고 있고 있기 때문에 소득수준에 따른 임대료 차등부과제의 도입이 불가피하다. 소득증가에 따라 임대료 수준을 인상하여 주거의 상향이동을 거주자가 선택할 수 있도록 하는 순환유도 체계의 마련이 필요하다. 소득파악의 어려움은 국민연금과 국세청, 건강보험 등의 자료를 통합하여 분석하면 충분히 가능할 것으로 보여진다. 소득증가에 따라 임대료 수준을 인상하여 일정기간이 지나면 시중 임대료 시세와 동일하게 하여 체계적으로 순환될 수 있도록 정교한 임대료 체계를 짜야 할 것이다.

(3) 입주자 자격에 관한 문제

현행 임대주택법에서는 공공임대주택의 입주자격에 대한 별도의 조항이 없고(다만 주택법 제75조에서 청약저축 가입자로 규정하고 있음), 각각의 공공주택별로 별도의 입주자격에 대한 규정을 갖고 있다. 임대주택법 개정안에 입주자격에 대한 조항을 신설해야하며, 홈리스 등 긴급주거소요층에 대한 우선배분 조항도 만들어야 할 것이다.

3. 부도임대아파트 임차인의 임대보증금 보호와 우선매수권을 입법화하는 내용

(1) 정부가 서민을 위한 사회보장정책이라며 국민주택기금을 지원하고 공공택지를 분양하는 등 각종 지원을 통해 건설된 임대주택의 부도로 거의 전재산이다시피한 수천만원의 임대보증금을 상실하여 주거권과 생존권을 박탈당하고 있는 서민들의 현실을 고려할 때 임대사업자의 부도로 임차인의 임대보증금이 상실되는 피해를 예방하기 위하여 임대보증금의 환급보증을 현행 임의규정에서 필요적 강제규정으로 전환하는 것이 필요하다.

(2) 또한 경매과정에서 임차인들에게 우선매수권이 보장되지 않아 부동산경매인 등 전문경매인들이 뛰어들어 임차인들이 임대아파트를 경락받지 못하는 것이 일반적인 현실임을 고려해 임차인이 경매과정에서 우선매수권을 행사할 수 있도록 해야한다. 경매과정에서 공유자에게 우선매수권을 인정하고 있는 민사집행법 제140조와 같이 임대주택의 경매에 있어 임차인에게 우선매수권을 부여하여 임차인으로 하여금 매각기일까지 최고매수가격으로 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 하게하고 최고매수가격이 정해지면 그 가격으로 임대주택을 우선매수할 수 있는 권한을 신설해야한다. 현행 임대주택법 제15조에서 매매(분양전환)의 경우에는 임차인에게 우선매수권을 부여하고 있으며 그와 같은 승계취득의 성격을 갖는 경매에서 우선매수권을 인정하지 않는 것은 형평의 원칙에도 어긋나는 것으로 보인다.

(3) 대한주택공사나 도시개발공사 등이 우선적으로 경락을 받아야 하는 경우도 있으므로 우선매수권자를 임차인뿐만 아니라 대한주택공사, 한국토지공사, 지방공기업법 제29조 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사를 우선매수권자로 정하고 임차인과 위 공기업간 사이에서는 임차인이 우선매수권을 갖는 것으로 하는 것도 가능할 것이다.

4. 임차인대표회의의 권한 강화를 위한 내용

(1) 임대주택의 관리와 관련하여 장기적으로는 영국의 Housing Association처럼 지방정부와 시민단체, 주민대표단 둥으로 구성되는 지역별 관리주체가 관할 지방자치단체 산하의 임대아파트들을 통합적으로 관리하는 방안 등 공공적인 관리시스템을 도입하는 방안이 모색되어야 한다. 현재에 있어서도 이러한 공공적인 성격을 강화하기 위해서는 거주자인 임차인들이 직접 임대아파트 관리에 책임있게 참여하는 방안이 필요한데, 종전에 임대주택법 개정운동을 통하여 분양아파트의 입주자대표회의처럼 임차인대표회의 설립의 근거를 마련하였지만, 강제조항이 아니다보니 임차인대표회의 설립된 임대아파트가 적고 그 권한도 관리비, 하자보수 등에 관한 단지 협의권만을 부여하여 권한도 모호한 상태이다.

(2) 대한주택공사나 도시개발공사 등의 경우 임차인의 대표조직이 건설되는 경우 임대료 인상반대 등 각종 민원의 야기로 임대아파트 관리질서가 무너질 것을 우려하여 이러한 임차인대표회의의 건설을 반대하는 경우가 많으나 외국의 예에서도 임대아파트의 슬럼화를 방지할 수 있는 가장 유력한 수단은 임차인들이 직접 관리에 참여하는 것이 최선의 방책임을 감안하면 오히려 임차인대표회의를 통하여 임차인들이 임대아파트 관리에 관심을 가지고 적극 참여하도록 하여야 한다.

(3) 이를 위하여 일정규모 이상의 임대아파트의 경우에는 임차인대표회의를 필요적으로 설립하도록 하고, 이 경우 분양아파트의 경우처럼 임차인의 과반수가 입주하면 임대사업자는 임차인들에게 동별로 대표자를 선출하여 임차인대표회의를 구성하도록 통보할 의무와 선거관리위원회의 구성 등에 협력할 의무를 법제화하여야 한다.

(4) 임차인대표회의의 권한도 관리비, 하자보수 등의 임대아파트 관리와 관련한 사안에 대하여 2년에 한번 정도씩 임대사업자와 단체협약을 체결할 권한을 부여하도록 하는 등으로 임차인대표회의의 권한을 강화해야 한다.

II. 주요골자

가. 공공임대주택의 정의를 국가․지방자치단체의 재정에서 전액 혹은 재정의 일부와 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금을 지원받거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 임대를 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로 함(안 제2조 제2호)

나. 임대의무기간을 임대개시일로부터 공공임대주택은 10년, 민간임대주택은 5년 이상 이상의 범위로 함(안 제12조 제1항)

다. 임대보증금에 대한 보증을 임의규정에서 필요적 강제규정으로 함(안 제12조의 2)

라. 공공임대주택 임차인의 자격을 무주택세대주로 국민기초생활보장법 제2조제7호의 규정에 의한 소득인정액을 기준으로 입주할 수 있도록 하며, 노숙인 등 긴급주거소요층에 대한 우선배분하도록 함(안 제14조)

마. 공공임대주택의 임대료 및 임대보증금은 입지조건․규모, 주변지역의 임대주택가격, 입주자의 가구소득 등을 고려하여 결정하도록 하고, 특별한 사유가 있는 경우에 그 임대료 및 관리비를 감액․면제하거나 징수를 유예할 수 있도록 함(안 제14조 제3항 및 제5항)

사. 공공임대주택과 국민주택기금의 지원을 받는 민간임대주택의 임대사업자가 임대보증금과 임대료를 인상하기 위해서는 임대주택임대료검토위원회의 승인을 받아야 함(안 제14조 제8항)

아. 건설임대주택을 민사집행법에 따라 경매하는 경우에는 임차인 등에게 우선매수권을 부여함(안 제15조 제3항부터 제6항)

자. 임대아파트의 경우에는 임차인대표회의를 필요적으로 설립하도록 함(안 제17조의2 제1항)

III. 조문대비표

현행	개정안
제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다. 1. "임대주택"이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 2. "건설임대주택"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 3. "매입임대주택"이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 4~5. (생략) 제12조(임대주택의 매각제한 등) ① 임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② (생략) 제12조의2 (임대보증금에 대한 보증) ①대통령령이 정하는 건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입할 수 있다. ② (생략) 제14조 (건설임대주택의 임대조건 등) 건설임대주택의 임차인의 자격․선정방법․임대보증금․임대료 등 임대조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다. 제15조 (건설임대주택의 무주택세대주에의 우선분양전환) ①~② (생략) 제17조의2 (임차인대표회의) ①임대사업자가 대통령령이 정하는 호수이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다. ②제1항의 규정에 의한 임차인대표회의는 다음 각호의 사항에 관하여 임대사업자와 협의할 수 있다. 1~4. (생략) ③ (생략)	제2조(정의) ----------------------------------------------------------------. 1. ---------------------- 임대를 목적으로 제공되는 공공임대주택과 민간임대주택을 말한다. 2. “공공임대주택”이라 함은 다음 각호의 임대주택을 말한다. 가. 국가․지방자치단체의 재정으로 건설․매입하여 임대하는 주택 나. 주택법 제60조의 규정에 의한 국민주택기금(이하 “국민주택기금”이라 한다)을 지원받아 건설․매입하여 임대하는 주택 다. 공공사업에 의하여 조성된 택지(이하 “공공택지”라 한다.)에 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설․임대하는 주택 3. “민간임대주택”이라 함은 다음 각호의 임대주택을 말한다. 가. 제2호 이외의 건설․매입 임대주택 나. 주택법 제9조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택 4~5. (현행과 같음) 제12조(임대주택의 매각제한 등)① 임대주택은 임대개시일로부터 공공임대주택은 10년, 민간임대주택은 5년 이상의 범위에서 대통령령이 정하는 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다.)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ② (현행과 같음) 제12조의2 (임대보증금에 대한 보증) ① ---------------------- 공공건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 관한 보증에 가입하여야 한다. ② (현행과 같음) 제14조(공공임대주택의 임대조건 등) ① 공공임대주택은 무주택 세대주로서 국민기초생활보장법 제2조제7호의 규정에 의한 소득인정액이 대통령령이 정하는 금액 이하인 자가 입주할 수 있다. ② 공공임대주택의 임대사업자는 입주자 선정기준에 의하여 공공임대주택을 공급하여야 한다. 다만 다음 각호의 1에 해당하는 자에게는 우선공급하여야 한다. 1. 공공임대주택의 재개발․재건축 및 철거로 인한 경우 2. 도시및주거환경정비법에 의한 재개발사업지구의 세입자의 경우 3. 재해로 인한 주택의 붕괴 등 대통령령이 정하는 사유가 발생한 경우 4. 노숙인, 쪽방거주자 등 대통령령이 정하는 긴급한 주거소요가 있는 경우 ③ 공공임대주택의 임대료 및 임대보증금은 입지조건·규모, 주변지역의 임대주택 가격, 입주자의 가구소득 등을 고려하여 결정하여야 한다. ④ 임대사업자는 입주자가 입주 후 제10조의 규정에 의한 소득인정액을 초과하게 된 경우에는 인근의 임대주택 상당액의 임대료를 부과할 수 있다. ⑤ 임대사업자는 입주자가 실업·질병 등 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 공공임대주택의 임대료 및 관리비를 감액·면제하거나 그 징수를 유예할 수 있다. ⑥ 임대사업자는 공공임대주택의 임대보증금을 분할하여 납부하게 할 수 있다. ⑦ 제3항의 임대료 및 임대보증금, 제5항의 감액·면제 또는 징수유예 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. ⑧ 공공임대주택과 국민주택기금의 지원을 받는 민간임대주택의 임대사업자가 제1항에서 정한 임대보증금과 임대료를 인상하기 위해서는 임대주택임대료검토위원회의 승인을 받아야 한다. 임대주택임대료검토위원회는 광역시·도 단위로 구성하고 감정평가사 2인 이상을 포함한 임대주택에 관한 전문가들로 구성하되 자세한 사항은 건설교통부령으로 정한다. 임대주택임대료검토위원회는 주변지역의 임대주택의 임대료인상액 등을 고려하여 적정임대보증금과 임대료 인상률을 권고할 수 있다. ⑨ 기타 공공임대주택의 임차인의 자격․선정방법․임대보증금․임대료 등 임대조건의 기준과 임대주택임대료검토위원에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. 제15조 (건설임대주택의 무주택세대주에의 우선분양전환) ①~② (현행과 같음) ③ 제1항의 건설임대주택을 민사집행법에 따라 경매하는 하는 경우에는 제1항의 무주택세대주인 임차인, 대한주택공사, 한국토지공사, 지방공기업법 제49조 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 ‘임차인 등’이라 한다)는 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. ④ 제3항의 경우에 법원은 최고매수신고가 있더라도 위 제1항의 임차인 등에게 매각을 허가하여야 한다. ⑤ 위 제1항의 임차인 등 중 둘 이상이 우선매수하겠다는 신고를 하고 제3항의 절차를 마친 때에는 위 임차인 등 사이에서 특별한 협의가 없으면 임차인이 임대주택을 매수하게 해야 한다. ⑥ 제3항의 규정에 따라 임차인 등이 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 민사집행법 제114조의 차순위매수신고인으로 본다. 제17조의2 (임차인대표회의) ①--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------임차인대표회의를 구성해야 한다. ②제1항의 규정에 의한 임차인대표회의와 임대사업자는 다음 각호의 사항에 관하여 2년의 기간범위에서 단체협약을 체결해야 하며 단체협약의 효력은 입주자들에게 미친다. 1~4. (현행과 같음) ③ (현행과 같음)