공동기자회견

서민주거안정을 위한

임대주택법 개정 및 정책개선 촉구

시민사회단체 공동기자회견

▣ 일시 :  2005년 5월 23일(월) 오전 10시30분

▣ 장소 :  안국동 느티나무

기독교도시빈민선교협의회, 노숙인복지와인권을실천하는사람들, 노원나눔의집, 아시아주거권연합한국위원회, 아파트생활문화연구소, 인천참여자치연대, 전국공공영구임대주택연합, 전국실직노숙대책종교시민단체협의회, 전국임대아파트연합회, 주거권실현을위한국민연합, 주거복지연대, 참여연대, 천주교도시빈민회, 천주교서울대교구빈민사목위원회, 한국도시연구소

서민주거안정을 위한 임대주택법 개정 및 정책개선 촉구

시민사회단체 공동기자회견

▣ 기자회견 순서

▪ 사회 : 노기덕(전국공공영구임대주택연합 사무국장)

▪ 참석자 소개 및 경과보고

▪ 임대주택법 개정안 내용 소개 : 김남근(변호사, 참여연대 협동사무처장)

▪ 임대주택정책과제 발표 : 유영우(주거권실현을위한국민연합 사무총장)

▪ 기자회견문 낭독 : 임근정(주거권실현을위한국민연합 공동대표)

▪ 사업계획 발표 : 전은행(전국공공영구임대주택연합 공동대표)

▣ 경과보고

▪ 2004/10/18, 주거빈곤 해소를 위한 공공임대주택 제도개선 토론회 개최, 국회의원회관

▪ 2004/11/18, 임대주택법 개정운동을 위한 제1차 간담회, 한국빈민운동회관

▪ 2004/12/15, 임대주택법 개정운동을 위한 제2차 간담회, 한국빈민운동회관

▪ 2005/01/18, 제1차 실행위원회 개최, 한국빈민운동회관

▪ 2005/02/02, 제2차 실행위원회 개최, 한국빈민운동회관

▪ 2005/02/24, 임대주택법체계 제도개선을 위한 시민사회종교단체 토론회 개최, 국가인권위

▪ 2005/03/28, 제3차 실행위원회 개최, 한국도시연구소

▪ 2005/04/04, 임대주택법 개정운동을 위한 3차 간담회, 참여연대

▪ 2005/04/13, 제1차 실무단체 모임, 한국도시연구소

▪ 2005/04/26, 제2차 실무단체 모임, 한국빈민운동회관

▪ 2005/05/02, 정부의 임대주택정책 개편방안에 대한 공동 성명 발표

▪ 2005/05/03, 부도임대아파트 처리원칙과 방향에 대한 의견서 및 성명서 발표

▪ 2005/05/10, 제3차 실무단체 모임, 한국빈민운동회관

▪ 2005/05/17, 임대주택법 개정을 위한 제4차 간담회, 참여연대

▣ 기자회견문

정부는 임대주택법 개정하고 서민주거복지 실현을 위한 임대주택정책 추진하라

최근 정부는 입주자 수요를 감안한 다양한 형태의 국민임대주택 공급, 다가구 매입임대사업의 확대, 공급평형의 다양화, 저소득층을 위한 임대보증금 경감계획, 임차인 대표회의의 참여활동 강화 등 그동안 시민사회단체에서 요구한 사항들을 상당부분 반영한 임대주택정책 개편방안을 확정․발표한 바 있다. 우리 시민사회단체는 정부의 임대주택정책 개편방안이 계획에만 그치지 않고 조속히 추진되어야 한다는 것을 분명히 하며, 저소득층의 주거안정과 주거복지 실현을 위해 다음 몇 가지 사항에 대한 정책적 개선을 촉구한다.

첫째, 국민임대주택 100만호 건설은 흔들림없이 추진되어야 한다. 정부는 국민임대주택 100만호 건설을 추진함에 있어 택지 및 재원부족 등 현실적인 어려움을 감안하여 2007년에 수요조사 후 건설기간·물량 등을 재검토하겠다는 입장을 밝혔다. 그러나 국민임대주택 100만호 건설목표는 집값 폭등으로 서민들이 더 이상 자기 소득으로는 내집 마련이 불가능한 상황에서 정부가 서민들의 주거문제를 해결해야 한다는 절박한 인식하에 약속한 것으로 단지 정치적 공론으로 그칠 수 없는 정책이다. 또한 국민임대주택 100만호 건설이 완료된다 하더라도 전체 주택중 공공주택이 차지하는 비율이 주거선진국에 비해 턱없이 낮은 사정임을 감안할때, 주거복지와 주거의 공공성 실현이라는 측면에서도 이 계획은 한치의 흔들림 없이 추진되어야 한다. 정부는 임대주택 정책의 골간을 흔들 수 있는 100만호 건설물량 재검토 입장을 철회하고 애초의 계획대로 100만호 건설을 차질없이 수행할 수 있는 제반 대책 마련에 집중할 것을 촉구한다.

둘째, 정부는 문제가 되고 있는 부도임대아파트에 대한 해결책을 조속히 내놔야 할 것이다. 국민주택기금과 공공택지 등 각종 지원으로 건설된 임대주택을 믿고 임대차한 입주민들이 민간임대아파트의 연쇄적인 부도로 거의 전재산이다시피한 수천만원의 임대보증금을 상실한 채 길거리로 내몰리고 있다. 정작 경영능력이 부족한 업체들에게 무분별하게 국민주택기금이 대출되었음에도 불구하고 이에 대한 부도의 책임은 아무런 관련이 없는 선량한 임차인들이 감수해야하는 말도 안되는 악순환이 되풀이되고 있는 것이다. 서민주거안정을 위해 지어진 임대아파트가 오히려 주거불안을 심화시키고 서민들의 주거권과 생존권을 박탈하고 있다. 우리는 영세한 임차인을 거리로 내모는 대책없는 부도임대 아파트 경매를 중단할 것을 우선 촉구한다. 아울러 분양을 원하는 임차인들이 분양받을 수 있도록 합리적인 분양가격의 책정, 장기저리의 금융대출을 지원하는 등의 대책을 마련해야 할 것이며, 계속 거주를 원하는 임차인들의 보증금이 보호될 수 있는 대책을 마련해야 할 것이다. 또한 불가피하게 경매가 이루어지더라도 임차인이 우선매수권을 행사할 수 있도록 하고, 민간임대사업자에게 임대보증금 환급보증을 의무적으로 가입하도록 하여 부도가 나더라도 임차인들의 임대보증금을 보호할 수 있도록 제도를 보완해야 할 것이다.

셋째, 정부는 오늘 우리 시민사회단체가 입법청원한 임대주택법 개정안의 내용을 적극적으로 검토하여 서민 주거안정을 도모해야 할 것이다. 이번에 입법청원한 임대주택법 개정안은 현행 법률체계에서 반드시 개정되어야 할 내용들을 담고 있다. ① 국민임대주택의 경우 임대료 수준이 높아 저소득층의 입주가 사실상 불가능한 현실을 고려하여 소득수준에 따른 임대료 차등부과제의 도입이 필수적이다. ② 주택임대차보호법에 따라 매년 5%까지 일방적으로 인상되고 있는 임대료는 인상 상한선을 정하거나 각 지자체별로 감정평가사의 임대료 감정을 통해 적정임대료 인상율을 제시하는 등의 제도개혁을 통해 서민들의 임대료 부담을 완화시켜야 한다. ③ 임차인의 참여를 통한 주택관리의 효과성 제고를 위해 임차인대표회의의 권한을 강화해야 한다. ④ 임대주택 건설의 활성화 정책은 기존의 5년임대 후 분양전환 방식의 공공성이 결여된 것이 아닌 임대의무기간과 입주자격 제한 등을 두도록 하여 임대주택으로의 기능을 확보하도록 해야 한다.

우리는 오늘 임대주택법 개정 및 정책개선 촉구 기자회견을 시작으로 이후 서민 주거복지 향상 및 주거권실현을 위한 정책 제안 등 다양한 연대행동을 벌여나갈 것이다. 우리 시민사회단체는 정부가 오늘 기자회견에서 제기된 문제들을 적극적으로 검토·반영할 것을 촉구하며, 6월에 발표될 임대주택정책의 세부적인 개편안은 서민 주거복지 향상과 주거권 실현에 보다 부합하는 대책이 되길 희망한다.

2005. 5. 23

임대주택법 개정 및 임대주택정책의 개선을 촉구하는 시민사회단체 일동

▣ 임대주택정책과제

1. 국민임대주택 100만호 건설은 흔들림없이 추진되어야 함

○ 지난 4월 27일 정부는 임대주택정책 개편방안을 통해 국민임대주택 100만호 건설을 추진함에 있어 택지, 재원부족 등 현실적인 애로를 감안하여 2007년에 수요조사 후 건설기간 및 물량 등을 재검토하겠다는 입장을 밝힘.

<표1> 유형별 임대주택 재고현황 (2004년말, 단위:만호)

총계	공공기관					민간
	계	영구	50년	국민	5년	계	5년	민간건설	매입
115	44.3	19.0	9.3	4.7	11.3	70.4	46.7	11.4	12.5
(비중100%)	38.5	16.5	8.1	4.1	9.8	61.5	40.6	9.9	10.9

* 5년임대주택 : 국민주택기금, 택지지원을 받아 건설

* 민간건설임대주택 : 기금, 택지 지원없이 민간이 건설하여 5년간 임대

○ 저소득층이 장기간 저렴하게 거주할 수 있는 장기임대주택은 재고량이 절대 부족한 상황으로 <표1>에서 알 수 있듯이 10년이상 임대되는 실질적 임대주택은 공공기관이 공급한 33만호로 전체주택 재고의 2.5%에 불과함. 재고율이 7~36%에 달하는 선진국과 비교시 절대량 자체가 부족.

○ 국민임대주택 100만호 건설목표는 집값 폭등으로 서민들이 더 이상 자기소득으로는 내집을 마련하는 것이 불가능한 상황에서 정부가 서민들의 주거문제를 해결해야 한다는 절박한 인식하에 약속한 것으로 정치적인 공론에 그칠 수 없는 성격의 정책. 정부는 약속대로 국민임대주택 100만호 건설을 추진해야 할 것임. 공공주택의 공급은 국가의 기본적인 책무.

2. 임대보증금 및 임대료 등 임대조건에 있어서 공공성을 강화해야 함

○ 우리나라의 경우 공공임대주택의 임대료 수준이 상대적으로 높기 때문에, 실질적으로 주택을 필요로 하는 최저소득계층보다는 이들보다 소득이 상대적으로 높은 계층에게 정부의 지원이 이루어지고 있는 계층역진적인 성격을 띠고 있음.

○ 특히 국민임대주택의 경우 <표2>에서 보듯이 임대보증금의 경우, 영구임대주택에 비해 6~7배 높으며, 월임대료는 2~3배 높은 실정. 따라서 국민임대주택에 수급자와 같은 최저소득계층이 입주하여 살아가기에는 현실적으로 어려운 일. 50년공공임대주택도 영구임대주택에 비해 임대보증금은 5~7배, 월임대료는 약 3배정도 높음. 일례로 난곡(신림7동)의 재개발로 50년공공임대주택에 입주한 주민들은 임대료 수준이 높아 생활상의 많은 곤란을 느끼고 있으며, 그로인한 임대료 연체가구가 비일비재하게 발생.

<표2> 공공임대주택 유형별 임대료 현황

구분		규모	임대보증금(천원)	월임대료(원)
영구임대주택	중계9(강북)	12평	2,061	42,340
		13평	2,448	50,290
	등촌1(강서)	12평	2,061	42,340
		13평	2,462	50,580
	우면(강남)	12평	1,963	40,330
		13평	2,332	47,900
50년 공공임대주택	등촌6(강서)	16평	11,620	131,670
		17평	12,125	136,450
		19평	13,969	153,910
	신림2	17평	15,417	186,600
국민임대주택	신림1(관악)	17평	10,603	132,270
		18평	10,873	135,140
	수원 정자	22평	15,738	160,120
	의정부 금오	15평	12,600	159,600
		19평	18,500	195,800
	용인 마평	15평	14,180	128,800
		19평	17,750	170,900

* 자료: 박신영, ｢다가구주택의 공공주택 활용방안｣, 소외계층 주거복지를 위한 다가구주택 활용방안 정책토론회, 한국주택학회, 2004; 남원석 ｢공공임대주택 임대료, 관리비 체계의 종합적 개편의 필요성과 기본방향｣, 도시와빈곤 2003.11/12

<표3> 소득1분위 계층의 지불능력 비교

구분	월 평균소득	부담가능 주거비(25%)	국민임대주택 임대료(15평형)
금액(원)	781,889	195,472	238,400(지방)~308,500(수도권)

* 건교부, 임대주택정책 개편방안, 2005.4.27

○ 이러한 문제를 해결하기 위해서는 임대료를 소득수준에 따라 차등부과하거나, 서구와 같이 주거비보조제도를 도입하는 것이 필요함. 특히 공공임대주택은 영리를 목적으로 하는 것이 아니라 사회적 안전망의 하나이기 때문에 입주자 개개인의 경제적 수준에 맞춰서 부담가능한 임대료를 부과하는 것이 합리적임.

○ 한편 임대주택법 시행령 제12조와 건설교통부 고시에 의하여 최초의 임대보증금과 임대료는 제한받고 있으나 그 이후의 임대료 인상분에 대해서는 제한이 없어서 주공이나 부영 등 임대사업자들이 주택임대차보호법에서 정한 1년 상한선 5%까지 매년 일방적으로 임대료를 인상하고 있음.

<표4> 신림2단지 공공임대주택의 보증금 및 임대료 증가 추이

구분	임대보증금(원)	월 임대료(원)
2000년	13,319,000	161,200
2001년	13,984,000	169,260
2002년	14,674,000	177,020

* 자료: 한국도시연구소, 도시와빈곤 2003.11/12

○ 이에 대해 공정거래위원회는 매년 5%씩 임대료를 일방적으로 인상하도록 규정하고 있는 임대차계약서에 대해 불공정약관으로 시정명령을 내린바 있고, 법원도 임대료 감정을 통하여 적정임대료를 초과하는 임대료에 대하여 부당이익으로 인정하고 이를 반환하라는 판결을 내린바 있음. 영국의 경우에도 적정임대료 제도(Fair Rent)를 통하여 사회주택에 대해서는 임대료를 일정수준으로 유지하는 제도를 시행하고 있음.

○ 우리나라도 공공임대아파트의 임대료의 인상상한선을 정하거나 각 지자체별로 감정평가사의 임대료 감정을 통하여 적정임대료 인상율을 제시하는 등의 제도개혁이 필요함.

3. 임차임대표회의의 권한을 강화해야 함

○ 과거 시민단체의 임대주택법 개정운동으로 분양아파트의 입주자대표회의처럼 임차인대표회의 설립근거가 마련되었지만, 강제조항이 아니여서 임차인대표회의가 설립된 임대아파트의 수도 적고 그 권한도 관리비, 하자보수 등에 관한 단지 협의권만이 부여되어 권한도 모호한 상태.

○ 임차인 대표조직이 건설될 경우 임대료 인상반대 등 각종 민원의 야기로 임대아파트 관리질서가 무너질 것을 우려하여 임차인대표회의의 건설을 반대하는 경우가 많지만 외국의 예에서도 볼 수 있듯이 임대아파트의 슬럼화를 방지할 수 있는 가장 유력한 수단은 임차인들이 직접 관리에 참여하는 것. 영국의 경우 공공임대주택 임차인 empowerment 프로그램(‘86), 임차인 참여협정제도(’99) 등을 통해 입주민들에게 교육기회를 제공하고 임대료 등의 결정과정에 입주민들의 참여를 확대하고 있음.

○ 현행 법률상의 임차인대표회의를 필요적으로 설립하도록 하고, 임대아파트 관리와 관련한 사안에 대하여 2년에 한번 정도씩 임대사업자와 단체협약을 체결할 권한을 부여하도록 하는 등 그 권한도 강화해야 함.

4. 부도임대아파트에 대한 경매를 중단하고 정부가 해결에 직접 나서야 함.

○ 국민주택기금과 공공택지 등 각종 지원으로 건설된 임대주택을 믿고 임대차 한 입주민들이 민간임대아파트의 연쇄적인 부도로 거의 전재산이다시피한 수천만원의 임대보증금을 상실하여 주거권과 생존권을 박탈당하고 있는 현실을 고려할 때 정부의 실질적 대책마련이 시급함.

<표5> 국민주택기금 임대아파트 부도현황

충청도	176개사
전라도	116개사
경상도	90개사
강원도	43개사
경기도	32개사
합계	457개사 (총 피해가구수 14만 6천6백78가구)

* 자료: KBS 제2TV, '시사투나잇‘ 2005.4.13자 보도에서 인용

○ 특히 국민주택기금의 수탁기관인 국민은행에 의해 이루어지는 경매를 통한 기금회수로 인해 임대아파트 주민들의 임대보증금 등 생존권이 심각하게 위협당하고 있음. 정부는 이 같은 방식의 경매절차를 즉시 중단해야 할 것이며, 분양을 원하는 임차인들이 분양 받을 수 있도록 장기저리의 금융대출을 지원하는 한편, 계속 거주를 원하는 임차인들의 보증금이 보호될 수 있는 구체적 대책을 마련해야 할 것.

○ 또한 민간임대사업자에게 임대보증금 환급보증을 의무적으로 가입하도록 하여 임대사업자가 부도가 나더라도 임차인들의 임대보증금을 보호할 수 있도록 제도를 보완해야 함.

○ 한편 임대주택 건설의 활성화 정책은 기존의 5년임대 후 분양전환 방식의 공공성이 떨어지는 임대아파트가 아닌 임대기간 30년, 입주자격 제한 등 국민임대 개념에 적합하도록 하여 서민주거안정에 기여할 수 있는 대책이 되어야 할 것.

5. 공공택지의 적극적 확보 필요

○ 택지개발촉진법 시행지침에서 국민임대 25%를 포함하여 40%의 임대아파트 건설용지가 공공택지에서 할당되고 있음. 이중 5%의 10년 공공임대아파트 건설용지는 민간에게 택지분양을 하고 있는데 3개월내 택지분양이 되지 않으면 5년 공공임대아파트 건설용지로 전환하고, 6개월내에 택지분양이 되지 않으면 일반분양아파트 건설용지로 분양되고 있음.

○ 5년 공공임대아파트의 경우 입주자 과반수가 원하면 그 절반인 2년 6개월내에 분양전환이 가능하기 때문에 사실상 임대아파트라고 할 수 없음. 10년 민간아파트 건설용지는 택지분양이 되지 않으면 원칙적으로 국민임대아파트 건설용지로 전환하여 적극적으로 국민임대아파트 건설용지를 공공택지에서 확보해야 할 것.

○ 재건축의 경우에는 늘어나는 용적율의 25%를 임대아파트로 건설하는 재건축개발이익환수제도가 실시되어 최근까지 승인된 18만호의 재건축과정에서 4만호의 임대아파트가 건설 될 것으로 예정되어 있는데, 이를 국민임대로 확보하는 방안이 검토되어야 함.

○ 재개발의 경우는 임대아파트 의무건설비율이 조례로 되어 있어 서울시만 전체 17%, 세입자의 35% 중 많은 비율로 임대아파트를 건설하도록 되어 있으나 인천, 경기도, 기타 광역시의 경우 이러한 조례가 없어 재개발과정에서 임대아파트가 건설되지 않고 있으므로 재개발시 임대주택건설을 의무화해야 함.

6. 주거비보조제도의 도입을 통한 서민주거복지 실현

○ 소득대비 주거비 부담(RIR)이 선진국에 비하여 높은 수준으로 서민생활 압박의 주요 요인으로 작용하고 있음.

* RIR(연간 임대료/연소득) : 20.9%(‘95)→20.7(’00)→18.3('01)→21.3('02)

(선진국 평균 16.0%)

○ 특히 아래표와 같이 소득 1분위에 속하는 저소득층은 노후불량주택에 거주함에도 불구하고 PIR(연소득 대비 주택구입가격비)이 11.1로 전체평균보다 2.5배 높은 것으로 나타났으며, 주거비부담을 나타내는 지표인 RIR(월소득 대비 임차료) 역시 소득 1분위계층의 경우 28.9에 달해 주거비에 대한 보조 없이는 안정적인 주거생활이 곤란한 상태에 있다는 것을 확인할 수 있음.

<표6> 소득계층별 주거실태 및 주거비 부담

	1분위 소득이하	2분위 소득이하	3분위 소득이하	4분위 소득이하	5분위 소득이하	7분위 소득이하	10분위 소득이하	전체
주거변적평균(평)	17.0	19.1	20.5	21.4	22.9	25.6	29.2	24.8
평균방수(개)	2.7	2.9	3.1	3.3	3.3	3.6	3.9	3.5
연소득대비 주택가격비(PIR)	11.1	6.8	6.4	5.1	4.8	3.9	3.7	4.5
월소득대비 임차료(PIR)	28.9	20.6	19.9	21.1	17.6	16.5	12.6	14.8

* 자료: 건교부, 도시거주가구 주거실태조사, 2002년

○ 외국의 경우 저소득층 주거비 부담완화를 위해 임대료보조제도를 통해 저소득층을 적극 지원하고 있음. (미국은 중위소득의 50% 이하인 저소득 임차가구에 대해 임대료를 보조하는 Housing Voucher 제도를 ‘83년부터 시행중에 있고, 유럽 국가들도 모두 임대료 보조제도를 운용하고 있음)

○ 공공임대주택 재고가 충분하지 않은 상황에서 저소득층의 주거복지를 위해 공공임대주택 정책에만 의존할 수 없는 실정이기 때문에 우리나라도 외국과 같이 주거비보조제도를 시행함으로써 주거비부담이 과중하다고 판단되는 저소득가구라면 누구나 정부지원을 받아 적절한 주거생활을 보장받을 수 있어야 할 것임.

▣ 향후 사업 방향과 내용

- 단기적 방향

❑ 임대주택법 개정운동

▪ 임대주택정책에 대한 기자회견 개최

▪ 각 단지 주민설명회 및 간담회 실시

▪ 공청회 개최

▪ 홍보활동 및 서명운동 진행

▪ 거리 캠페인 및 대집회 개최

▪ 입법청원 활동 전개

▪ 시행령, 시행규칙 정비

- 장기적 방향

❑ 공공주택법 마련을 위한 운동

▪ 각계 단체 참여한 ⌜공공주택법 마련을 위한 추진위원회⌟ 결성 (6월초)

▪ 연구소위원회 구성

▪ 공공주택법 체계정비

▪ 법안 마련을 위한 연구조사사업, 공청회, 주민 및 단체 간담회, 정책토론회 등을 개최

▪ 입법 청원활동 전개

▪ 대국민 홍보활동 및 10만명 서명운동 전개

▪ 거리켐페인, 서명운동, 집회개최