수 신	각 언론사 사회부
발 신	참여연대 사회복지위원회 (담당 : 전은경 간사 02-723-5056, welfare@pspd.org)
제 목	참여연대, 부도임대아파트 처리 원칙과 방향에 대한 의견서 및 성명서 발표
날 짜	2005. 5. 3 (총 8 쪽)

보  도  자  료

대책없는 부도임대 경매 중단하고 정부가 직접 해결에 나서야

임대보증금 환급보증가입 의무화 필요

참여연대, 부도임대아파트 처리 원칙과 방향에 대한 의견서 및 성명 발표

1. 참여연대는 오늘(5/3일) 14만 6천여가구에 이르고 있는 민간 부도임대아파트 처리 원칙과 방향에 대한 의견서와 성명을 발표했다. 참여연대는 국민주택기금 지원과 공공택지 분양 등 각종 지원을 통해 건설된 임대주택을 믿고 임대차한 임차인들이 전재산이다시피한 수천만원의 임대보증금을 상실하고 거리로 내몰리고 있는 현실을 고려해 정부가 부도임대아파트를 국민임대로 전환하거나, 임차인들의 분양전환을 지원하는 등의 방안을 신속히 마련할 것을 촉구했다.

2. 참여연대는 성명서를 통해 정작 경영능력이 부족한 업체들에게는 무분별하게 국민주택기금이 대출되고, 부도의 책임은 선량한 임차인들이 감수하는 악순환이 되풀이 되고 있다며 “민간 임대아파트의 부도는 정부가 그 책임을 부정할 수 없는 사안”임을 감안할때 정부가 직접 문제해결에 나설 것을 요구했다.

3. 공적기금 수탁자인 국민은행이 임대사업자나 그 채권단, 임차인들 사이에서 분양전환 협의가 지연되는 경우 마구 경매를 진행하고 있는 문제도 지적했다. 참여연대는 “수탁은행의 무책임한 경매진행과 정부의 방임이 법률에 의해 추진된 공공정책인 공공임대주택의 성격을 망각한 사적 금융시장의 논리에 다름아니다”고 주장하고, 임차인들의 보증금 손실은 물론 임대주택법이 정한 우선매수권도 보장되지 않는 무분별한 경매진행을 즉시 중단할 것을 촉구했다.

4. 참여연대는 구체적인 대책으로 대한주택공사나 도시개발공사가 부도임대아파트의 소유권을 넘겨받고 임대사업자가 되어 국민주택기금의 회수와 임차인들의 임대보증금을 보호하는 방안을 제시하고, 경매가 불가피한 경우라도 임차인들의 우선매수권을 보장하거나 임차인들이 경락대금을 마련할 수 있도록 저리의 국민주택기금을 지원하는 방안을 검토해야 한다고 주장했다.

5. 임대사업자의 부도 대비책으로는 정부의 재정이나 국민주택기금을 지원받거나 공공택지를 분양받아 임대아파트를 건설한 민간건설업자에 대해 임대보증금 환급보증 가입을 의무화를 법제화하는 방안이 제시됐다. 임대사업자가 부도 나더라도 임차인들의 보증금을 보전할 수 있는 안전판을 만들자는 것이다.

6. 참여연대는 부도임대아파트 처리 및 국민주택기금의 공공성 회복을 위해 향후 사이버 참여운동, 입법청원운동, 여론형성을 위한 토론회, 집회 등 다각적인 활동을 벌여 나갈 계획이라고 밝혔다. 끝.

▣ 별첨자료

1. 정부의 부도임대주택정책에 대한 참여연대 성명

2. 부도임대아파트 처리문제의 원칙과 방향에 대한 참여연대 의견서

3. 참여연대회원과 시민이 참여하는 사이버 캠페인 계획

※ 이 자료는 인터넷참여연대에서 다시 볼 수 있습니다.  http://peoplepower21.org

▣ 별첨1

성 명

영세임차인 대책없는 부도임대 경매 중단하고

선량한 임차인 보호에 정부가 직접 나서라!

정부의 부도임대주택정책에 대한 참여연대 성명

1. 국민주택기금을 대출받아 민간건설업체가 건설한 공공임대아파트들이 전국적으로 450개 이상 부도에 직면하고 있다. 정부와 공법으로 보장한 공공정책의 일환인 공공임대아파트 10곳 중 6개가 부실대출로 말미암아 부도상태로서 전국적으로 14만여가구가 주거권을 위협받고 있음에도 정부의 책임있는 자세는 어디에도 보이지 않는다.

2. 민간건설 공공임대아파트의 연쇄부도로 인해 어렵사리 임대보증금을 마련하여 임대아파트에 입주한 임차인들은 하루아침에 아무런 대책도 없이 길거리로 내몰리고 있다. 정작 경영능력이 부족한 업체들에게 무분별하게 국민주택기금이 대출되었음에도 이에 대한 부도의 책임은 아무런 관련이 없는 선량한 임차인들이 감수하는 말도 않되는 악순환이 되풀이 되고 있는 것이다. 참여연대는 이 같은 임대아파트의 부도사태는 ‘서민주거안정’이라는 명분하에 추진된 공공임대주택정책의 명백한 실패임을 지적하며, 정부가 이를 책임지고 직접 해결에 나설 것을 촉구한다.

3. 우리는 특히 국민주택기금의 수탁기관인 국민은행에 의한 무분별한 경매추진으로 거의 전재산이다시피한 임차인들의 보증금이 상실되고 있는 상황에 심각한 우려를 표한다. 민간 임대아파트는 국민주택기금을 담보하기 위한 국민은행 명의의 저당권이 우선 설정된 후 임차인들의 전입신고가 이루어짐에 따라 임차인들은 국민은행의 저당권보다 항상 후순위일 수밖에 없으며, 경매절차를 진행시키는 경우 임차인들은 아무런 귀책사유 없이 임대보증금을 잃는 상황이 발생하고 있다. 또한 경매과정에서는 임차인들에게 임대주택법에 정한 매각방식에서 주어지고 있는 우선매수권도 보장되지 않아 임차인들은 이중의 피해를 보고 있다. 국민주거안정이라는 주거정책의 목표는 사문화된 법령속에서만 자리할 뿐 서민들은 길거리로 대책없이 내몰리고 있는 것이다.

4. 상황이 이러함에도 불구하고, 공적기금 수탁자인 국민은행은 ‘채권회수를 위해서는 경매가 불가피’하다는 태도로 일관하고 있으며, 정부는 이를 방치할뿐 임차인들의 생존권 보장을 위한 아무런 대책도 제시하지 못하고 있다. 우리는 이 같은 수탁은행의 무책임한 경매진행과 정부의 방임이 법률에 의해 추진된 공공정책인 공공임대주택의 성격을 망각한 사적 금융시장의 논리에 다름아니라는 점을 지적하며, 임차인들의 보증금 손실은 물론 임대주택법이 정한 우선매수권도 보장되지 않는 무분별한 경매진행을 즉시 중단할 것을 촉구한다.

5. 민간 임대아파트의 부도는 정부가 그 책임을 부정할 수 없는 사안이며, 임차인들의 보증금 또한 임대사업자의 다른 채무와 동일하게 취급할 수 없는 성격의 것이다. 따라서, 참여연대는 현재와 같은 무분별한 경매절차의 즉각적인 중단과 더불어 정부가 임차인들의 임대보증금을 보호할 수 있는 대책을 제시할 것을 촉구한다.

6. 구체적인 방안으로 참여연대는 정부가 대한주택공사나 도시개발공사가 임대사업자로부터 부동산신탁을 받아 소유권을 넘겨받으므로써 부도처리 과정에 일반 채권자들이 무분별하게 참여하는 것을 방지하고 스스로 임대사업자가 되어 국민주택기금의 회수와 임차인들의 임대보증금의 보호가 가능하도록 하는 대책이 필요하다는 점을 제시한다. 아울러 분양을 받기를 원하는 임차인들을 고려하여 분양전환을 할 경우라도 주변 아파트의 시세와 분양전환가격의 상한선 사이에서 합리적인 분양전환가격이 협의될 수 있도록 하는 방안이 마련되어야 함을 강조한다.

7. 또한 경매가 불가피한 경우라 하더라도 임차인들의 우선매수권이 보장될 수 있도록 함은 물론, 임차인들이 경락대금을 마련할 수 있도록 장기저리의 국민주택기금을 지원하는 방안 등도 검토되어야 할 것이다. 정부가 경매를 통하여 부도임대아파트를 매입하여 국민임대로 전환하는 경우에는 임차인들이 주택임대차보호법상 보호되는 최우선변제금을 제외하고는 임대차보증금을 상실하게 되는 점을 감안하여 임대보증금을 대폭 낮추는 정책 보완이 필요할 것이다.

8. 참여연대는 끝으로 현 주택법이 선분양아파트에 대한 분양대금 환급보증과 부도로 중단된 아파트에 대한 시공보증 및 하자보증 등에 대해 건설회사로 하여금 보증계약을 체결하도록 하는 의무를 강제하고 있는 것처럼 국민주택기금을 지원받거나 공공택지를 분양받아 임대아파트를 건설한 민간건설업자에 대해 임대보증금 환급보증 가입을 의무화시킴으로써 임대사업자의 부도에 대비해 임차인의 임대보증금을 보호하는 안전판을 마련할 것을 요구한다.

2005. 5. 3.

참여연대/ 경기북부 참여연대/ 대구참여연대/ 울산참여연대

▣ 별첨2

부도임대아파트 처리문제의 원칙과 방향에 대한 참여연대 의견서

1. 민간 임대아파트의 부도사태와 미흡한 대책으로 인해 아무런 귀책사유도 없는 임차인들의 보증금이 손실을 입는 등 서민들의 피해와 주거불안이 가중되고 있습니다. 지난 2004년말 현재 부도 민간임대아파트는 전국적으로 457개사에 이르고 있으며, 그 피해가구수도 14만 6천여 가구에 이르고 있습니다. 민간 임대아파트는 정부가 어려운 서민들을 위한 사회보장정책 차원에서 국민주택기금을 지원하고 공공택지를 분양하는 등 각종 지원을 통해 건설된 임대주택이며 임차인들은 이를 신뢰하여 안심하고 임대차를 한 것입니다. 임차인들의 입장에서 보면, 이 같은 공공주택의 부도로 인해 거의 전재산이다시피한 수천만원의 임대보증금을 상실하고 거리로 내앉아야 한다는 것은 전혀 예상하지 못한 큰 손실이 아닐 수 없습니다. 그간 정부는 여러차례 부도임대아파트의 매입 의견을 발표했으며 국민임대특별법 추진당시 이를 국민임대로 매입하는 것을 법안에 명시하기까지 했으나 실제 매입은 이루어지고 있지 않습니다.

국민주택 기금 임대아파트 부도현황
(2004년말 현재)
충청	176개사
전라	116개사
경상	90개사
강원	43개사
경기	32개사
합계	457개사 (총 피해가구수 14만 6천 6백 78가구)

<표> 민간건설 공공임대 아파트 부도현황

출처 : KBS 제2TV, '시사투나잇‘, 2005. 4.13자 보도에서 인용

2. 정부는 매입을 통한 국민임대아파트로의 전환이건, 임차인들이 분양전환을 통하여 소유권을 취득함으로써 일반분양아파트로 전환할 수 있도록 임차인들을 지원하는 방안이건 간에 신속하게 방향을 정하여 이를 시급히 정리하고 시설보수 등을 통하여 안정된 주거환경이 보장되도록 해야 할 것입니다. 참여연대는 이 문제 해결을 위해 정부가 임차인들의 요구를 조사하고 이를 반영한 정책을 시급히 마련할 것을 촉구하며, 바람직한 방향으로 정부가 부도 임대아파트를 매입하여 국민임대로 전환하거나 분양을 원하는 입주민들을 상대로 분양전환 하는 방안을 검토할 것을 요구합니다.

3. 민간 임대아파트는 건설에 지원된 국민주택기금을 담보하기 위한 국민은행 명의의 저당권이 우선 설정된 후 임차인들의 전입신고가 되는 것이 일반적인 경우 입니다. 따라서 임차인들은 국민은행의 저당권보다 항상 후순위일 수밖에 없으며, 부도가 난 임대아파트에 대해 국민은행이 국민주택기금의 회수를 위해 경매절차를 진행시킬시 경락대금이 저당권이 설정된 국민주택기금과 임차인의 임대보증금을 합한 금액 이상이어야 하는데, 대부분 국민주택기금 정도의 금액이거나 국민주택기금과 임대보증금을 합한 금액보다 훨씬 낮은 금액이어서 임차인들은 아무런 귀책사유 없이 임대보증금을 잃는 상황이 발생하고 있습니다. 게다가 임대사업자들은 건설교통부령이 정한 표준임대보증금이 아니라 임대료를 낮추어 준다는 명목으로 임대보증금을 많이 받아(전환 임대보증금) 임대사업자가 부도가 나는 경우 임대보증금 피해액은 더욱 큰 상황입니다.

4. 이처럼 경매절차를 진행시킬시 임차인들은 임대보증금을 대부분 상실할 수밖에 없음에도 불구하고, 국민은행은 임대사업자나 그 채권자단과 임차인들 사이에서 분양전환 협의가 지연되는 경우 마구 경매를 진행하여 임차인들의 큰 반발을 사고 있습니다. 또한 경매과정에서는 임차인들에게 임대주택법에 정한 매각방식에서 주어지고 있는 우선매수권이 보장되지 않아 부동산경매인 등 전문경매인들이 뛰어들고 있으며, 이로 인해 임차인들이 임대아파트를 경락받지 못하는 것이 일반적이어서 이중의 피해를 보고 있습니다. 참여연대는 이처럼 임차인들의 보증금 손실을 가져오고, 임대주택법에서 정한 우선매수권도 보장되지 않는 무분별한 경매진행을 즉시 중단할 것을 촉구합니다.

5. 민간 임대아파트의 부도는 정부가 그 책임을 부인할 수도 없는 사안이며, 임차인들의 보증금을 임대사업자의 다른 일반채권자와 동일하게 취급될 수도 없는 사안입니다. 따라서, 임대사업자가 부도가 나는 경우 대한주택공사나 도시개발공사가 임대사업자로부터 부동산신탁을 받아 소유권을 넘겨받으므로써 부도처리 과정에 임대사업자들의 채권자들이 무분별하게 참여하는 것을 방지하고 대한주택공사 등이 임대사업자가 되어 국민주택기금의 회수와 임차인들의 임대보증금의 보호가 가능하도록 해야 할 것입니다.

6. 임대사업자나 그 채권자단과의 협의를 통한 분양전환시, 선순위의 국민주택기금의 회수가 보장되고 임차인의 임대보증금도 매매대금에 포함되는 것으로 하면 분양전환가격은 임대주택법 시행규칙이 정한 상한선을 초과하게 되고 임대사업자의 채권자들의 채권회수액도 일정 보장하려면 분양전환가격이 턱 없이 높게 되어 국민은행과 임대사업자의 채권단 그리고 임차인들 3자 사이의 합의가 매우 어려운 형편입니다. 이러한 협상을 원활하게 하기 위해서 건설교통부는 분양전환가격을 임대주택법 시행규칙에서 정한 상한선 보다 5% 더 높게 받을 수 있도록 하고 분양전환받을 자격도 최초의 임차인만이 아니라 무단으로 임차권을 양도, 전대받은 임차인까지 받을 수 있도록 하는 방안을 제시하였으나 문제해결에는 여전히 미흡한 대책입니다. 따라서 이러한 경우라도 주변 아파트의 시세와 분양전환가격의 상한선 사이에서 합리적인 분양전환가격이 협의될 수 있도록 하는 정부의 개입 방안이 마련되어야 할 것입니다.

7. 경매가 불가피한 경우라 하더라도 임차인들의 우선매수권이 보장될 수 있도록 하면서, 임차인들이 경락대금을 마련할 수 있도록 저리의 국민주택기금을 지원하는 방안 등도 검토되어야 할 것입니다. 또한 정부가 경매를 통하여 부도임대아파트를 매입하여 국민임대로 전환하는 경우에는 임차인들이 주택임대차보호법상 보호되는 최우선변제금(800만원에서1,200만원)을 제외하고는 임대차보증금을 상실하게 되어 국민임대의 새로운 임대보증금을 마련하기 어려우므로 이를 감안하여 임대보증금을 대폭 낮추어주는 정책이 보완되어야 할 것입니다.

8. 임대사업자의 부도에 대비하여 임차인의 임대보증금을 보호하기 위해 정부의 재정이나 국민주택기금을 지원받거나 공공택지를 분양받아 임대아파트를 건설한 민간건설업자에 대해서는 임대보증금 보증가입을 의무화해야 하며, 그 보증수수료를 임차인에게 전가하는 일이 없도록 해야 할 것입니다. 현재 주택법에는 사업주체인 건설회사가 선분양아파트에 대한 분양대금 환급보증과 부도로 중단된 아파트에 대한 시공보증 및 하자보증 계약을 체결하도록 하는 의무를 강제화하고 있습니다. 그러나, 임대아파트의 경우에는 임대사업자에게 임대보증금에 대한 보증계약체결 의무를 강제하고 있지 않아 임대사업자가 부도가 나는 경우에는 임차인들은 소액보증금의 최우선변제금 이외에는 임대보증금을 상실하게 되어 있습니다. 저소득층인 임차인들이 임대사업자의 부도로 인해 거의 전재산이다시피한 임대보증금을  상실하는 피해가 발생하고 잇는 점을 감안할 때 임대보증금 환급보증을 사업자가 의무적으로 가입하도록 하는 주택법 또는 임대주택법의 법제화가 필요합니다. 끝.

▣ 별첨3

참여연대회원과 시민이 참여하는 사이버 캠페인 계획

1. 참여대상

○ 공공임대정책 및 국민주택기금의 공공성 회복에 동의하는 모든 시민

○ 서울, 경기북부, 대구, 울산 등 1만 5천여 참여연대 회원

○ 공공임대주택 임차인 등

2. 참여방법

○ 공공임대정책 실패의 부당성을 항의하고 즉각적 개선을 요구하는 메시지를 청와대, 정부(건교부)등 정부당국, 국민은행 등 국민주택기금 수탁기관, 각 언론사, 각 정부기관에 무차별적인 사이버 항의시위를 벌인다.

○ 공공임대정책 및 국민주택기금 공공성회복 켐페인 메인사이트를 개설하여 네티즌들을 상대로 여론화를 조직한다.

3. 모범문구

- 정부가 보증한 임대주택을 믿고 들어갔지만, 정작 임대사업자가 부도가 나자 아무도 책임지지 않았습니다.

- 전국의 14만여가구가 직접적 피해자이지만, 그와 연관된 직․간접 피해자들은 100만여명을 넘어갈 것입니다. 이는 민생경제 파탄의 적나라한 모습입니다.

- 이제 더 이상 정부가 이 책임을 미뤄서는 안 됩니다. 만일 이런 무책임한 정부의 태도는 민심의 이반으로 드러날 것임을 경고하며, 정부가 나서서 책임져야 합니다.

<현안적 요구>

○ 임차인 보호 대책없는 부도임대주택에 대한 임대기간 중 무분별한 경매진행을 즉각 중단하라!

○ 부도임대의 경우, 정부가 매입하여 국민임대로의 전환 등 임차권을 보호하라!

○ 임대기간 후 경매의 경우, 임차인들의 우선매수권을 보장하고 임차인들의 경락대금을 국민주택기금에서 지원하라!

<제도적 요구>

○ 국민주택기금 공공성 확보를 위하여 국민은행에 대한 기금 수탁방식 제고하고 정부 관리통제 강화하라!

○ 임대사업자 부도에 대비하여 임대보증금 보증가입을 의무화하여 임대보증금을 보호하라!

○ 공공임대주택 정책의 공공성 회복과 선량한 임차인 보호를 위한 주택법 및 임대주택법을 전면 개정하라!