주택분양가 규제 관련 의견서

주택분양가 원가연동제의 부활가능성 및 적용범위 등에 관한 의견

참여연대는 심각한 주택가격 폭등에 따른 빈부격차, 사회적 위화감의 확산 등을 예방하기 위한 조처의 일환으로 1998년 폐지된 주택분양가 원가연동제를 부분적으로 부활하는 문제에 대한 의견을 개진합니다. 업무에 참조해 주시기 바랍니다.

(연락처/ 참여연대 사회인권팀 02-723-5056, 협동사무처장 김남근 019-253-5834)

2003년 10월

참여연대

주택분양가 규제 관련 의견서

주택분양가 원가연동제의 부활가능성 및 적용범위 등에 관한 의견

목	차

1. 서 : 아파트 분양가격의 변화추이와 아파트 분양가격 규제의 필요성에 대하여	2

2. 국민의 정부 주택정책에서 공공성이 실종하고 부동산투기 억제정책을 포기하는 과정에 대하여	5

3. 국민의 정부 주택정책의 문제점에 대하여	9

4. 참여정부 부동산투기억제정책의 문제점과 대안적인 주택정책기조에 관한 의견	12

5. 주택분양가 원가연동제의 부분적 부활의 방식과 적용범위 등에 관한 의견	14

6. 주택분양원가 공개의무화 제도에 관하여	17

1. 서 : 아파트 분양가격의 변화추이와 아파트 분양가격 규제의 필요성에 대하여

가. 부동산114에 따르면 최근 분양된 서울의 7차 동시분양의 경우 평당 1,354만원, 8차 동시분양의 평당 분양가는 평균 1,331만원으로 조사됐다. 이는 지난 98년 분양가원가연동제지침의 폐지로 분양가가 자율화 되기 전인 97년의 464만원에 비해 두 배 이상 높아진 것이다(<표1> 연도별 평당 분양가 참고). 이러한 분양가의 폭등은 주택의 공급과 수요에 대한 조정이 시장에만 맡겨진 채 이미 정부가 조정능력을 상실했음을 의미한다.

<표 1> 연도별 평당 분양가

(단위 : 만원)

연도	1998	1999	2000	2001	2002	2003 서울7차	2003 서울 8차
평당분양가	512	560	628	686	811	1,354	1,331

□ 연합뉴스, 닥터아파트 제공, 2003. 8. 27

□ 연합뉴스, 부동산114 제공, 2003. 9. 1

(1) 1997년과 2003년을 비교하면 분양가 자율화이후 불과 5년 사이에 분양가가 3배 정도 상승하였는데, 5년 사이의 표준건축비의 상승이나 물가상승율이 1년에 5%를 넘지 않았던 것을 감안하면 지나친 거품이라 하지 않을 수 없다. 건설회사들은 서울의 경우 택지비의 상승률이 높았음을 강조하고 있으나 택지비를 제외하고 건축비만을 보더라도 1998년 주택분양가원가연동제지침이 폐지되기 전에 16층 이상 고층의 건축비상한가격이 평당 213만원이었음을 고려하면 건축비가 평당 600-700만원이라는 건설회사의 주장은 건축업계의 전문가들조차 도저히 납득하기 어려운 거품가격이라고 진단하고 있다.

(2) 이와 같은 높은 분양가격으로는 실수요자인 무주택 서민들은 분양자격이 주어지더라도 도저히 자기 소득으로는 이를 분양받을 수 없어 결국, 실수요자가 아닌 자금력을 가진 투기적 가수요자들만이 분양시장에 참가하여 아파트분양시장이 실수요자인 무주택 자들이 생활의 기본수단인 주택을 마련한다는 기본적인 기능을 상실하고 있음을 보여준다.

나. 정부와 건설회사는 주택시장의 경우도 시장자율의 원칙에 의하여 해결할 것을 강조하며 분양가 규제, 심지어 분양가 공개마저도 시장자율을 해치는 악의적 규제라거나 다른 부작용을 일으킬 수 있는 해로운(?) 규제라고 반대하고 있으나 솔직히, 건설경기 활성화를 통한 단기적인 경기부양의 욕심에서 건설회사들의 폭리적 이득 추구를 방치하겠다는 의도로밖에 보이지 않는다.

(1) 참여정부는 국민의정부처럼 부동산투기를 경기활성화의 수단으로 사용하지 않겠다고 공언하였으나 실상은 부동산투기도 잡고 건설경기를 통한 경기활성화도 달성하는 □두 마리 토끼 잡기□ 정책을 추구하고 있는데, 건설경기에 직접 영향을 주지 않으며 부동산투기를 잡는 정책을 사용하려다 보니 양도소득세, 보유세 강화 등의 조세정책 위주로 부동산투기억제정책을 내놓고 있다.

(2) 하지만, 양도소득세, 보유세 등의 조세정책에 의한 부동산투기 억제나 주택가격상승 억제정책은 법률개정 등 제도정비가 필요할 뿐만 아니라 양도소득세의 경우에는 국세청의 조세행정력을 동원하여 세무조사를 실시하여야 세금징수가 가능한 것이어서 부동산투기를 목적으로 한 가수요자들은 집중세무조사의 시기를 피하였다 다시 투기적 거래를 계속하면서 정부의 세무조사를 피해가는 것을 체질화한 상황이다.

다. 최근에는 분양아파트의 분양가가 주변 기존 아파트가격을 밀어올리는 양상도 뚜렷하게 나타나고 있다. 화성 동탄, 파주, 김포 등 택지개발지역의 분양가가 상승하면 그 주변의 용인, 분당, 일산 등의 신도시 기존 아파트가격이 상승하고 이에 따라, 목동, 강남 등의 서울지역 아파트 가격이 상승한 현상도 나타나고 있는 것이다. 강남의 아파트가격이 상승하면 목동이나 분당, 일산 등의 신도시 아파트가격이 상승하고 다시 그 주변의 신규아파트 가격에 영향을 주던 현상의 역현상도 발생하고 있는 것이다. 이러한 주택가격의 급격한 상승을 막기 위해서는 위와 같은 조세정책으로는 한계가 있으므로 정부가 시장에 개입하여 폭리적인 분양가 상승을 막기 위하여 아파트분양가를 종전처럼 규제하거나 분양가의 내역을 투명하게 공개하도록 하여야 한다.

라. 분양가를 규제하는 경우 분양가와 시가와의 차이를 노려 투기적 이익을 얻으려는 가수요자들을 주택분양시장에 대거유입시키는 부작용이 발생하게 되므로 실수요자인 무주택세대주들이 분양을 받도록 하는 분양자격제한제도와 분양받은 자격을 전매하여 투기적 이익을 얻는 것을 방지하기 위한 분양권 전매제한 제도의 전면적인 부활이 보완되어야 한다. 만일, 투기적 이익을 노리는 가수요자들의 대거유입으로 인한 부작용이 크게 우려된다면 적어도 택지개발촉진법 등에 의하여 공공적으로 개발된 택지지역이나 무주택세대주가 생애 첫 번째로 자기집을 마련하게 되는 대상인 공급면적 33평(전용면적 25.7평) 이하의 국민주택규모의 주택에 한정해서라도 분양가를 규제하는 정책을 실시해야 한다.

마. 분양가 공개문제에 있어서도 현재 한 민주당 의원이 발의한 주택법개정안의 방식은 막연한 공개에 그쳐 건설회사가 어떻게 얼마나 건축비나 택지비를 부풀렸는지를 분석하기 어려우므로 정부가 1998년 주택분양가원가연동제지침에서 규정한대로 체계적으로 건축비와 택지비의 기준을 제시하고(택지비가 실무상 어렵다면 건축비만으로라도) 이와 같은 기준과 방식으로 건축비와 택지비를 정리하여 건설회사가 공개하도록 한 후 정부가 발표한 표준건축비(또는 택지비)와 건설회사가 발표한 건축비 내지 택지비를 비교하여 표준건축비(또는 택지비) 대비 당해 건설회사의 건축비, 택지비가 몇 % 높은 것인지를 파악한 후 표준건축비(또는 택지비) 보다 20-30% 이상 과다 계상된 건축비 내지 택지비에 대하여는 일반분양자모집승인을 해 주지 않는 등의 조치가 뒤따라야 실효성 있는 분양가 공개제도가 될 것이다.

바. 먼저, 국민의 정부의 주택분양과 관련된 정책의 변화추이를 평가하고 위와 같은 분양가 규제제도 및 분양가 공개제도의 필요성에 대하여 살펴보기로 한다.

2. 국민의 정부 주택정책에서 공공성이 실종하고 부동산투기 억제정책을 포기하는 과정에 대하여

가. 국민의정부의 주택정책에서 부동산투기억제 등 공공성의 상실과정에 대하여

(1) 노태우 대통령정부 당시 부동산투기가 극심하게 일어나고 전.월세 가격이 폭등하여 도시서민들의 불만이 극에 달해 국가안전기획부에서 주택문제 때문에 혁명이 일어날 가능성이 있다는 정도의 심각한 보고가 전달되자 노태우 정부는 □토지공개념□ 이라는 공공적인 주택공급정책을 수립하여 신도시 건설을 통한 대량의 주택공급뿐만 아니라 정부의 책임하에 매년 5만호씩의 공공임대아파트를 건설하기로 하여 1989년부터 4년간 19만호의 공공임대아파트 등 공공주택을 공급하여 주택난을 해결한 경험이 있었다.

(2) 그 후 김영삼 대통령정부에 들어와서는 이러한 공공주택정책이 민간에 주택의 공급을 전적으로 의존하는 정책으로 크게 후퇴하기 시작하였고, 김대중 대통령의 국민의 정부는 IMF 이후 건설회사의 도산과 건설경기 악화로 주택공급물량이 줄어들고 경기가 어려워지자 민간 건설경기의 활성화를 통하여 경기를 부양한다는 목표하에 그 동안 부동산투기억제를 위하여 수립하였던 각종 투기억제제도들을 폐지하기에 이르렀다.

(3) 그러나, 이러한 부동산투기 억제정책을 폐지한 1998년 이후 불과 2-3년 사이에 부동산투기 현상이 만연하여 주택가격이 상승하고 전·월세 가격이 폭등하자 국민의 정부는 위와 같은 부동산투기 억제정책을 부분적으로 부활하는 방향으로 정책전환을 하였으나 분양가규제와 같이 직접 시장에 영향을 주는 정책은 부활하지 않고 있다.

나. 1998.3. 소형아파트 공급의무비율의 폐지

(1) 구 주택건설촉진법 제31조(주택의 건설기준등) ①항은 사업주체가 건설.공급하는 주택의 건설기준, 부대시설.복리시설의 설치기준, 주택의 규모 및 규모별 건설비율과 대지조성기준(아하 □주택건설기준□ 이라 한다)은 대통령령으로 정한다. 고 규정하고 있고, 구 주택건설촉진법시행령 제31조(주택의 규모별공급비율) ①항은 건설교통부장관은 주택수급의 적정을 기하기 위하여 필요하다고 인정할 때에는 법 제31조 제1항의 규정에 의하여 사업주체가 건설하는 주택의 건축연면적의 75퍼센트[법 제44조제3항의 규정에 의한 주택조합(재건축조합을 제외한다)이나 고용자가 건설하는 주택은 100퍼센트]의 범위 안에서 건설교통부장관이 정하는 비율 이상을 국민주택규모로 건설하도록 하게 할 수 있다. 고 규정하여 단위 공동주택공급사업에서 일정한 비율을 국민주택규모(전용면적 25.7평)의 소형아파트를 건설하도록 강제할 수 있도록 하였다.

(2) 국민의 정부는 1998.3. 위 규정을 폐지하였다가 위 규정의 폐지로 소형아파트이 공급이 부족하여 소형아파트의 가격이 상승하고 전,월세 가격이 폭등하자 2001년 다시 소형아파트 공급의무비율 제도를 다시 부활하였다. 참여정부에서는 강남 재건축분양시장에서의 투기현상이 과열되자 위 강남재건축의 경우 위 소형아파트 공급의무비율을 60%까지 넓히도록 하는 정책을 실시하도록 하고 있다.

다. 1998. 10. 주택분양가 원가연동제지침의 폐지

(1) 주택분양가 중 건축비에 대하여는 매년 표준모델을 설정하고 그 표준모델을 기준으로 표준품셈에 따라 재료비.인건비 등을 계산하여 전용면적 25.7평 이하와 이상 전용면적 25.7평의 이상과 이하 각 경우를 다시 15층 이하의 저층과 16층 이상의 고층으로 나누어 즉, 4유형으로 분류하여 각 건축비 상한선을 정하여 그 이상으로 건축비를 받지 못하도록 하였다. 분양면적에 산입되지 않는 주차장면적이나 철골조의 경우 등에는 위 건축비상한선에서 일정비율을 더하여 건축비 상한선을 정하도록 하고 있다. (주택분양가원가연동제지침 제3조 참조) 위 주택분양가원가연동제지침이 폐지된 1998년의 경우 16층 이상 고층의 25.7평 이상의 경우 건축비 상한선은 평당 213만원이었다.

(2) 주택분양가 중 택지비에 대하여는 택지개발촉진법 등에 의하여 대한주택공사나 한국토지공사 등의 공기업이 공공적으로 공급하는 택지의 경우에는 그 공급가격을, 기타 민간이 개발한 택지에 경우에는 감정평가가격이나 매입장부가격을 기준으로 연약지반공사비, 암반공사비, 차수벽설치공사비 등을 더하여 택지비를 정하도록 하였다. (주택분양가원가연동제지침 제3조 참조)

(3) 위 주택분양가원가연동제지침의 폐지 이후에도 택지개발촉진법 등에 의하여 대한주택공사나 한국토지공사 등이 공급하는 택지의 경우와 국민주택기금이 지원되는 국민주택규모(전용면적 18평, 공급면적 25평형) 이하의 소형아파트의 경우에는 택지공급주체와 주택은행에서 택지를 공급하거나 국민주택기금을 지원하기 전에 먼저 각각 분양가에서 택지비를 조사하는 방식으로 일정정도 분양가 중 택지비에 대한 규제가 이루어지고 있다.

라. 1999.2. 분양권 전매를 금지하는 주택건설촉진법 제38조의 3을 폐지

(1) 구 주택건설촉진법 제38조의 3은 국민주택은 입주자로 선정된 날로부터 5년, 그 이외의 주택은 소유권이전등기 신청을 할 수 있는 날로부터 60일 이내에는 입주자로 선정된 지위(분양권)를 전매하지 못하도록 규제하였으나 국민의 정부는 1999.2. 이를 폐지하였다.

(2) 그러나, 위와 같은 분양권 전매가 허용되자 전문적인 부동산투기꾼들이 분양사무소 앞에 소위 떳따방(?)이라는 임시 부동산중개사무소를 설치하고 분양권전매를 대량으로 실행하여 부동산투기바람이 일어나게 되자 2002년 분양권 전매금지제도를 부분적으로 부활하였다. 하지만, 종전과 같이 소유권이전등기를 한 후에야 전매를 할 수 있도록 하는 것이 아니라 중도금 1회 납부 후에는 전매가 가능하도록 하여 여전히 분양권 전매를 통한 부동산투기의 재현 소지는 남겨 놓고 있는 실정이다.

(3) 참여정부에서는 재건축 등 주택조합의 조합원자격(분양권)에 대하여도 그 전매를 규제하는 방향으로 도시및주거환경정비법 개정을 추진하고 있다.

마. 2000. 3. 청약예금. 청약부금 가입자격을 완화하는 주택공급에관한규칙의 개정

(1) 주택분양가원가연동제지침과 같이 분양가를 규제하는 경우 분양가와 시가의 차이를 노리는 투기가 만연하게 되므로 분양받을 자격을 투기목적의 가수요자들이 아닌 실수요자들로 제한하여 분양된 아파트가 투기대상이 되지 못하도록 하는 정책으로 구 주택건설촉진법 제4조 ①항은 입주자모집공고일 현재 주택건설지역에 거주하는 세대주에게 1세대 1주택의 기준으로 공급하도록 규정하고 제5조는 주택을 실수요자에게 공급하기 위하여 청약저축, 청약예금, 청약부금 등은 세대주 명의로 가입하도록 하여 실수요자인 세대주에게 주택이 공급되도록 하였다.

(2) 그러나, 2000.3. 위 주택공급에관한규칙을 개정하여 민간건설 중형국민주택 및 민영주택은 입주자모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 20세 이상의 성인으로 분양받을 자격을 크게 확대하였고 청약예금과 청약부금에 가입할 수 있는 자격도 20세 이상인 자로 크게 확대하였다.

(3) 민간의 일반아파트를 분양받는데 있어서도 청약예금과 청약부금 가입자에게 우선 분양자격이 주어졌고 무주택 세대주만이 청약예금과 청약부금에 가입할 수 있었기 때문에 한 가정을 책임지고 있는 세대주들은 일정한 순서를 기다리면 조만간 아파트를 분양받을 수 있다는 희망이 있었으나, 위와 같은 분양자격과 청약예금과 청약부금 가입자격 완화로 2003.7. 서울시 분양시에 실수요자인 세대주는 180만명이었으나 분양자격자는 550만명이나 되어 경쟁률이 40-50대 1에 이르러 과열경쟁이 일어나므로써 실수요자들의 내집마련의 꿈은 물거품이 될 상황에 처하게 되었다.

3. 국민의 정부 주택정책의 문제점에 대하여

가. 주택은 의·식·주의 하나로서 생존을 위한 필수품이어서 이를 단지 시장에서 거래되는 상품으로만 볼 것이 아니라 정부가 국민의 생존을 위하여 책임지고 해결해야만 하는 기본권인 주거권의 대상으로 보아야 한다.

(1) 실제로, 헌법 제35조는 주거권을 기본권의 하나로 규정하고 정부가 국민의 쾌적한 주거기본권 보장을 위하여 노력해야 할 의무를 규정하고 있고 헌법 제129조는 주택정책이나 경제정책에 있어서도 시장원리에만 의존하지 않고 경제적 약자의 보호나 경제정의, 경제안정 등을 위하여는 정부가 시장에 개입하여 규제를 할 수 있도록 하고 있다.

(2) 민간 건설회사나 자력이 있는 투자가의 재산권과 도시서민의 주거기본권 보장이 충돌하는 기본권의 충돌 현상이 발생하는 경우에도 헌법의 원리는 시장원리만 내세워 민간 건설회사나 자력이 있는 투자가의 재산권만을 보호하도록 하는 것이 아니라 소위 규범조화적 해결방법에 의하여 이를 해결하도록 하고 있다.

(3) 따라서, 경제적 약자인 도시서민들을 보호하고 경제정의를 실현하기 위하여는 한편으로는 정부가 도시서민을 위한 임대아파트나 소형아파트의 공급을 책임지고 공급하고 다른 한편으로는 위와 같은 정부 주도하의 주택공급으로 주택시장에서 수요와 공급이 균형이 달성되어 투기적 현상이 발생하지 않을 때까지는 부동산투기 억제정책을 일관되게 유지할 필요가 있다.

나. 결국, 국민의 정부가 위와 같이 부동산 투기억제와 주택의 실수요자에게 주택이 공급하도록 하였던 종전의 공공적인 주택정책에서 크게 후퇴하여 주택을 오로지 시장원리에 내맡기는 주택정책의 전환이 부동산가격 상승과 이에 따른 전·월세 가격상승 현상을 불러일으킨 원인이었다.

(1) 주택정책을 국민의 주거기본권을 해결하는 정부의 공적책임의 측면에서 추진하지 않고 경기부양의 수단적인 정책으로만 추진하다 보니, 건설경기가 활성화되어 IMF로 급감하였던 민간건설회사의 주택공급 물량이 증가하여 2000, 2001년 급상승했던 부동산 가격이 2001.10. 이후 안정되기 시작하자 정부는 주택정책의 전환이 성공적이었다고 자평하면서 최근에 다시 일고 있는 부동산투기붐은 오로지 서울 강남구지역의 교육열과 재건축 붐에 의한 일시적이고 제한적인 것으로 축소하여 파악하였다.

(2) 그러나, 2001년 3,4월의 부동산가격 상승과 전·월세난에 대하여도 서울 강남지역의 재건축붐에 따른 것으로 축소하여 보려 하였으나 위와 같은 현상은 전국적인 것은 아니어도 적어도 서울과 수도권 지역에서는 심각한 현상이었다.

(3) 2002.9. 부동산 보유세(종합토지세, 재산세)의 현실화와 양도소득세 면제요건 강화 등 세제개편을 수반한 총체적인 부동산투기억제 정책을 발표하였으나 이미 국민의 정부 초기의 주택정책의 후퇴로 상당한 부동산투기 현상이 발현된 상태이어서 만시지탄의 아쉬움이 있고 여전히 주택시장에 개입하여 분양가격이나 분양자격을 규제하는 정책을 사용하지 않고 조세정책만으로 부동산투기를 잡을 수 있을지는 의문이 있다.

다. 또한, 국민의 정부 초기에는 주택의 공급을 민간건설회사의 주택공급에 지나치게 의존하고 정부 스스로의 공공적인 주택공급정책을 사실상 포기하거나 방기하는 태도를 취하였다.

(1) 김대중 대통령은 대통령 선거공약으로 20만호의 서민주택건설을 공약하였으나 취임후 정부가 제시한 재임기간 1998년부터 2002년까지 정부가 책임지고 건설하기로 한 국민임대주택은 5만호에 불과하였고 2001년 초반 전.월세난과 소형아파트의 투기현상이 심각해지자 8.15. 대통령 경축사를 통하여 20만호 추가건설 계획을 발표하더니 다시 2002년 1월에는 50만호, 2002. 5.에는 100만호의 국민임대주택 건설계획을 발표하였다.

(2) 한편, 민간 건설업자들의 경우에는 수익성이 높은 국민주택규모(전용면적 25평, 공급면적 33평) 이상의 중.대형 아파트만을 집중적으로 건설하였고, 수익성이 떨어지는 국민주택규모 이하의 소형아파트나 임대아파트의 건설에는 거의 참여하지 않고 있는 실정이다. 2002.1. 건교부 발표에 의하더라도 2001년 공공임대아파트(국민주택기금이 지원되는)의 건설목표는 12만호이었으나 건설실적은 그 1/3인 4만호에 불과하였다.

(3) 대표적으로 실패한 공공주택정책이 정부의 책임하에 도시서민용 공공임대주택을 공급하는 것이 아니라 바로 이렇게 민간에 의하여 임대주택을 건설하도록 한 것인데, 공공임대주택을 민간이 건설하다 보니 전체 민간공공임대주택의 임대사업자 1/3이 부도가 나서 20만호가 넘는 임대아파트 주민들이 임대보증금을 이미 날린채 이사도 못가고 임대보증금의 보호를 호소하고 있는 실정이다.

(4) 실제로, 자금력이 부실한 영세 건설업자들은 국민주택기금의 연3%의 사실상의 무이자 대출과 미리 임차인에게 보증금을 받아(그것도 정해진 표준보증금의 2배를 전환보증금이라는 명목으로 받고 있음) 결국, 자기자금 거의 없이 임대아파트를 건설할 수 있다는 매력에서 임대아파트 사업에 참여하는 것인데, 국민주택기금이 마구 남발되어 지원되다 보니 국민주택기금을 사기적으로 편취하여 부도를 내는 악덕 건설업자도 부지기수여서 청주, 부산, 포항, 대구 등 곳곳의 검찰에서 이러한 국민주택기금 편취 사기사범들에 대한 대대적인 수사가 진행되기도 하였다.

라. 2001년의 경우 주택예산이 6,500억원 정도이어서 전체 예산중 주택예산이 차지하는 비중은 0.5%가 채 되지 않고 있는데, 이미 주택보급율이 120-130%를 넘어 거의 완전 주택보급율을 유지하고 있는 미국이나 영국 등의 전체예산에서 주택예산이 차지하는 비중이 1993년경에 1.5%내지 6% 정도임을 감안하면 우리 정부의 주택예산은 매주 낮은 수준이어서 주택정책에 관하여 정부가 별다른 의지를 갖고 있지 않다는 것을 확인할 수 있다.

4. 참여정부 부동산투기억제 졍책의 문제점과 대안적인 주택정책기조에 관한 의견

가. 정부의 주택정책을 보면, 한편으로는 투기적 현상에 의하여 민간건설업자의 주택공급이 증가하였다는 긍정적인 평가를 내세우다가도 투기적 현상이 심각하다는 지적이 일어나면 다시 폐지되었던 소형아파트 의무공급비율을 부활하고, 세무조사를 통하여 투기를 억제하겠다고 발표하는 등 투기방치와 투기억제의 정책을 오락가락 하고 있는 모습을 보이고 있다.

나. 현재와 같은 특정 계층에 의한 주택소유의 심각한 과점 현상은 주로 국민의 정부 5년 동안의 서민주거권 보장을 위한 정책이 아닌 경기 활성화를 위한 민간 건설업자의 주택건설□공급 촉진 정책과 그 유효수요를 뒷받침하기 위한 임대사업 명목의 다주택 보유를 장려하는 등록세□취득세 감면제도와 양도세 감면 제도 등의 파격적인 각종 조세정책이 맞물리면서 IMF경제 위기 상황에서 자금력이 있는 특정 계층이 주택을 과점하면서 발생된 것이라고 할 수 있다. 따라서, 무엇보다도 현재와 같이 다 주택 보유를 장려하는 주택과 관련한 조세정책은 최우선적으로 시정되어야 하고, 다주택 보유에 대하여 경제적인 고통과 부담이 될 수 있도록 주택 보유세에 대한 누진제도와 경과기간을 둔 다주택 보유자들에 대한 양도세 감면 특례 폐지를 통하여 과점된 주택을 시장에 공급함으로써 주택 과점 현상을 해소하여야 한다.  그럼에도 불구하고 현 정부는 주택 과점 현상에 대한 직접적인 정책수단을 취하지 않은 채 단기적인 대책으로만 급급하고 있는 것은 유감이 아닐 수 없다.

다. 적어도 자기소득으로는 주택가격과 전·월세 가격의 투기적인 상승을 따라잡지 못하여 투기적 현상이 만연하는 주택시장의 시장원리에 의존해서는 도저히, 자기집 마련이나 전·월세 문제를 해결하기 어려운 근로자 등의 도시서민들을 위한 국민주택규모 이하의 소형아파트나 임대아파트에 대하여는 정부가 민간에 의존하지 않고 적극적인 공급책임을 져야 한다. 정부가 도저히 자기소득으로는 자기집 마련이 불가능한 영세민 등을 위한 영구임대아파트 이외에 일정한 소득(도시근로자 평균소득 70% 이하) 이하의 서민들에게 주택을 소유하지 않더라도 저렴한 비용으로 장기(20년 이상) 거주할 수 있는 국민임대주택을 100만호를 건설하여 서민들의 주택난을 해결하겠다는 것은 우리 헌법의 주거기본권의 이념에 부합하는 올바른 정책이라 할 것이다. 이러한 국민임대주택 100만호가 건설되면 전체 주택중 15% 정도가 정부 보유의 공공주택이 되어 서민들의 전·월세난 등을 해결하고 서민들의 경우 주택을 소유하지 않고 장기임대주택에 거주하는 것을 선택할 수도 있게 되어 주택분양시장도 현재와 같은 초과수요상태가 아니라 수요와 공급이 균형을 이루어 시장원리에 의한 시장의 자율적 조정능력이 작동하는 상태에 이를 수 있을 것으로 예상된다.

라. 하지만, 현재의 정부 발표대로 정부의 국민임대주택 공급정책이 제대로 실현되더라도 국민임대주택 100만호 건설은 2012년에야 달성되고 실제로 입주가 완료되는 시점은 2015년이므로 적어도 2015년까지는 부동산투기억제정책을 일관되게 유지하여 실수요자들에게 자기소득능력에 적절한 수준의 가격으로 주택이 공급되도록 하는 정책이 필요할 것이다.

마. 또한, 정부의 100만호 국민임대주택건설(수도권에 60만호 정도 건설)계획이 달성되려면 예산의 뒷받침뿐만 아니라 방대한 택지개발로 택지가 공급되어야 하는데, 수도권의 경우 수도권 집중현상이 심각하여 새로운 신도시 개발도 어려운 상황이어서 대한주택공사, 한국토지공사, 서울특별시·경기도 도시개발공사 등의 공기업이 개발하는 택지는 거의 전적으로 국민임대주택 건설에 집중하는 등의 비상한 정책이 필요하다. 정부의 국민임대주택건설특별법 제정은 이렇게 택지개발촉진법이나 주택법 등에 의하여 일반적으로 공급되고 있는 택지에서 공공성을 강화하여 국민임대주택을 위한 택지를 확보하고 이미 건설되어 슬럼화되어 가고 있는 다세대주택 등을 매입하여 국민임대주택으로 전환하도록 한 후 이러한 노력에도 불구하고 부족한 국민임대주택 건설용 택지를 확보하기 위한 불가피한 최후의 수단으로 개발제한구역을 해제하여 국민임대주택 건설용 택지를 확보하도록 하는 내용으로 내용이 제한되어야 한다.

5. 주택분양가 원가 연동제의 부분적 부활의 방식과 적용범위 등에 관한 의견

가. 정부가 주택시장에 개입하여 주택가격의 상승을 억제하는 정책을 사용하여 그 효과를 얻기 위하여는 주택분양가를 규제하는 것과 함께 주택이 실수요자에게 분양되도록 하는 주택배분정책과 분양된 주택을 투기적으로 전매하지 못하도록 하는 분양권 전매금지제도 등을 결합하여 시행하여야 한다. 주택분양가격을 규제하면서 실수요자가 아닌 투기적인 가수요자들도 분양을 받을 수 있게 한다면 분양가격과 시가와의 차액을 노리고 투기적인 가수요자들이 주택분양시장에 더욱 개입하게 되고 실수요자들이 분양을 받은 후에 투기적인 수요자들에게 분양권을 전매하는 현상이 가열될 수 있기 때문이다.

(1) 앞서 살펴본 바와 같이, 주택의 실수요자인 무주택세대주에게만 분양자격과 우선 분양받을 수 있는 자격인 청약예금과 청약부금 가입자격을 부여하던 제도는 2000.3. 폐지되어 20세 이상의 성인이면 민영 중형국민주택이나 민영주택을 분양받을 수 있게 되었다. 현재는 분양물량의 50%는 실수요자인 무주택세대주에게 분양하고 나머지는 20세 이상의 성인에게 분양하는 방식을 취하고 있는데, 그야말로 건설경기 활성화를 통한 경기부양과 부동산투기억제라는 두 마리 토끼 잡기식의 양다리정책의 전형을 보여주고 있는 것이다. 주택분양가를 규제하려면 이러한 무주택세대주에게 분양자격을 100% 부여하도록 하여야 한다. 2003.7. 현재 분양자격 취득자 550만명 중 무주택세대주는 180만명 정도이다.

(2) 분양권전매 금지제도는 1999.2. 폐지되었다가 2002.에 일반분양분에 대하여 중도금 1차 납입 이후에 전매가능한 방식으로 부분적으로 부활하였고 2003.9. 대책에서 주택조합의 조합원 분양권 부분도 전매를 금지하도록 확대되었다. 이 제도도 소유권이전등기 후 60일이 지난 시점에서야 전매가 가능하도록 종전처럼 전매를 전면적으로 금지하는 방식으로 부활되어야 한다.

나. 그리고, 1998.10. 폐지된 주택분양가 원가연동제지침을 1998년과 같은 방식으로 전면적으로 부활하는 것은 이미 폐지후 5년이 지난 이 시점에서 어려울 것이라면, 적어도 택지개발촉진법, 주택법 등에 의하여 공공적으로 개발된 택지를 공급받아 아파트를 건축한 경우나 민간 건설회사가 택지를 개발한 경우라도 공급면적 33평(전용면적 25.6평) 이하의 아파트를 분양하는 경우에는 주택분양가원가연도제지침을 부활하여 적용하여야 할 것이다.

(1) 공공택지개발의 경우에는 기존의 토지소유자로부터 싼값에 토지를 강제로 수용하여 싼값에 민간건설업자들에게 택지를 공급하는 것인데, 민간건설업자가 강제로 수용된 토지를 싼값에 사들여 비싸게 택지비를 부풀려 분양한다면 공공택지개발이라는 정책의 공공성을 상실시키는 것이어서 이러한 공공택지의 분양시에 주택분양가를 건축비와 택지비 원가에 연동하라는 것은 토지의 공공개발이라는 정책의 취지에 비추어도 그 정당성을 확보할 수 있다. 역으로 무주택서민들에게 싼값으로 택지를 공급한다는 공익적 목적에서 토지소유자들의 토지를 강제로 개발이익이 빠진 시가보다 더 낮은 가격으로 수용한 후 이를 민간건설업자들이 택지비를 부풀려 투기적 이익을 취득하도록 정부가 방치한다면 토지를 강제로 수용하는 정당성도 없어 이러한 토지수용은 위헌이라 하지 않을 수 없다.

(2) 또한, 투기적 이익을 취득하려는 가수요자가 아니라 자신이 직접 그 주택을 사용하려는 실수요자인 무주택세대주들이 최초로 구입하는 주택은 국민주택규모(전용면적 25.7평, 공급면적 33평) 이하의 주택들이므로 이러한 국민주택규모 이하의 아파트에 대하여는 분양가를 건축비와 택지비에 연동하여 규제하는 것은 헌법의 주거기본권의 이념에 부합하는 정책이라 할 것이다. 이미 주거기본권을 실현하여 살 주택을 마련한 국민이 주택의 규모를 늘려나가려는 것까지 정부가 개입하여 이를 보호하려는 것은 정당성이 떨어질 수도 있겠으나 집이 없어 최초로 자기 살 집을 마련하고자 하는 국민에게 그 국민의 소득으로 집을 살 수 있을 정도로 주택가격을 적절한 수준으로 유지하도록 하는 정책은 그 정당성이 인정될 수 있을 것이다.

다. 주택분양가를 규제하면 주택의 질이 떨어질 것이라는 주장에 대하여

(1) 주택의 질이 문제되는 것은 마감재와 각종 편익시설에 관한 것이고 주택의 골조와 같이 기본적인 구조와 관련한 재료 등이 아파트마다 큰 질의 차이가 있는 것은 아니다. 이러한 기본 골조에 문제가 있어 소음이 심하고 하자가 많은 것은 부실시공으로 인한 하자의 문제일 뿐이다.

(2) 이러한 마감재나 씽크대 등의 편익시설에 관련한 내용은 주택분양가원가연동제지침 실시시기에도 옵션으로 하여 건축비상한선과 별도로 추가적인 분양대금을 받을 수 있었다. 국민들의 주택의 다양성에 대한 욕구가 상승하고 있는 것이 현실이므로 주택분양가를 원가에 연동하여 규제하더라도 이러한 다양한 욕구는 다양한 옵션을 통하여 충족시킬 수 있을 것이다. 종전에는 옵션이 2-3개의 유형에 불과하였지만 여러 가지 질의 10여개 이상의 옵션을 만들고 이에 따라 계약의 유형도 다양화하면 이러한 높은 질의 주택공급은 해결할 수 있는 문제이다.

라. 건축비 상한선을 정하는 문제에 대하여

(1) 주택분양가원가연동제지침에서는 매년의 표준모델을 설정하고 그 표준모델에 들어가는 재료비를 표준품셈에 따라 계산하고 표준인건비 등을 참작하여 건축비 상한선을 정하였는데, 이러한 표준모델과 표준품셈을 적용함에 있어 국민들의 높아진 주택품질에 대한 욕구를 반영하면 주택의 기본골격과 관련한 질의 하락문제는 문제가 되지 않을 것이다.

(2) 또한, 건축비 상한을 규제하는 방식도 위와 같은 표준건축비 상한선을 바로 적용하여 규제하는 것이 아니라 위 표준건축비 상한선의 20-30% 이상을 초과하지 못하도록 하여 그 범위내에서 다양한 모델과 재료를 적용하도록 할 수도 있을 것이다.

6. 주택분양원가 공개의무화 제도에 관하여

가. 현재, 소비자를위한시민모임에서 건설회사들의 분양가를 분석하여 과대계상된 분양가를 적발하여 이의 시정을 서울시 등에 요구하는 방식으로 분양가분석을 하고 있고 민주당의 한 의원이 분양가를 공개하도록 하는 주택법개정을 추진하고 있다.

(1) 분양가 공개를 통하여 분양가가 지나치게 과대계상된 경우에는 소비자들이 분양계약을 체결할지 여부를 판단함에 있어 이를 참작하도록 함으로써 소비자를 보호하고 과도한 분양이익에 대하여는 세금을 추징하도록 함으로써 조세정의를 실현하고 간접적으로 분양가를 규제하는 효과가 볼 수 있어 당연히 도입되어야 할 제도라 생각된다.

(2) 하지만, 공개되는 분양가내역의 기준과 방식이 통일되어 비교분석이 가능하도록 하고 과대계상된 분양가에 대하여는 차후에 관할관청이 입주자모집승인을 거부할 수 있도록 하는 등의 제도적 보완이 이루어지지 않으면 위와 같은 막연한 분양가 공개를 통해서는 그 효과를 얻을 수 없다.

나. 따라서, 주택분양가원가연동제지침의 내용과 같이 정부가 먼저, 건축비와 택지비(택지비는 지역마다 차이가 나서 어렵다면 적어도 공공택지지역의 경우 공급가격)를 위 지침의 내용과 같이 구체적인 기준을 정하여 각 기준별로 계산된 내용을 표준건축비나 표준건축비 상한선으로 제시하고 각 건설회사는 그 구체적인 기준과 동일한 기준으로 각  기준별 내역을 공개하도록 하여 정부가 발표한 표준건축비나 그 상한선과 비교가 가능하도록 하여야 그 공개의 실효성이 있다.

다. 또한, 건설회사가 공개한 건축비나 택지비가 과다할 경우에는 관할관청이 입주자모집승인을 거부할 수 있는 추가적인 보완이 있어야 폭리적인 분양가 책정을 막을 수 있다. 실제로 최근에 서울의 모 구청에서 과대한 분양가를 산정한 건설회사의 일반분양자모집승인신청을 거부한 사례가 있었다.